Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и ус­луг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия кото­рых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная дви­жущая сила развития рынка - конкуренция среди продавцов - действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложе­ния.

Факторы, определяющие величину спроса:

. платежеспособность населения;

. изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);

. изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уров­нем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;

. изменения во вкусах и предпочтениях населения (изменения в пред­почтениях и вкусах населения представляют важный фактор спроса. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данны­ми изменениями);

. условия и доступность финансирования.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономичес­ких возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, кото­рый приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Анало­гично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке.

Важным фактором роста спроса на рынке недвижи­мости является рост численности населения. Резуль­татом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя также действуют и инфля­ционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.

Факторы, определяющие величину предложения:

. наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

. объемы нового строительства и затраты на него, включая:

1) Интенсивность строительства - определяет объемы нового жилья.

2) Положение в строительной индустрии; в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат - определяет доступность и цены факто­ров производства.

3) Текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты.

4) Соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов не­движимости.

5) Затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.

Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помеще­ний (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижениецен и ставок арендной платы, даже при наличии высо­кого спроса.

Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент - на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос. Кон­куренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за кото­рым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвести­рования в недвижимость растет.