ТЕМА: Методы оценки земли

Основные вопросы, рассматриваемые на лекции:

1. Специфика земельного участка как объекта оценки.

2. Доходный подход к оценке земельных участков.

3. Сравнительный подход к оценке земельных участков.

4. Затратный подход к оценке земельных участков.

Краткое содержание лекционного материала

При оценке недвижимости считается, что зем­ля имеет стоимость, а остальное - это улучше­ния, они добавляют вклад в стоимость.

Земельный участок - часть земной террито­рии, которая оборудована и готова к использова­нию в различных целях.

Улучшения, проводимые для создания участка:

- внешние: устройство улиц, тротуаров, инженерных сетей;

- внутренние: планировка, озеленение, асфаль­тирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

Оценка земли применима не только к пустую­щим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в опреде­лении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано сле­дующими причинами:

- различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

- требуется отдельная оценка земельного уча­стка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

- принятие решений о сносе имеющихся улуч­шений в целях лучшего и наиболее эффективно­го использования земельного участка.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распростра­ненные права, требующие оценки:

1)полное право собственности - возможность использования свободного от арендаторов участ­ка любым законным способом;

2) право аренды - возможность владения зе­мельным участком по договору аренды.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики опре­деляют не стоимость земельного участка, а сто­имость прав его аренды.

Стоимость прав аренды - это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого вла­дения. Оценка прав аренды применяется при оп­ределении цены продажи права аренды земель­ного участка, при определении стоимости объек­та, частью которого является арендуемый земель­ный участок, и при оценке ущерба от расторже­ния договора аренды.

Назовем основные факторы, определяющие оп­тимальное использование земли:

1)местоположение - фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного учас­тка (учитываются перспективность местоположе­ния, транспортная доступность, характер окру­жения);

2) рыночный спрос - фактор, отражающий со­отношение спроса и предложения на рынке. Он изучается для обоснования выбираемого вариан­та использования земельного участка (состояние и перспективы рыночного спроса на предлагае­мое использование, конкуренция других участ­ков, виды налогов и другие условия). Следует вы­делить сегмент рынка, на котором и надо разви­вать деятельность;

3) финансовая обоснованность - способность проекта обеспечить доход от использования зе­мельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспече­ния получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка - перспек­тива создания улучшений - размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологичес­кие и гидрогеологические характеристики участ­ка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность и физичес­кая осуществимость - анализ соотношения ка­чества, затрат и сроков реализации проекта, ве­роятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к комму­нальным удобствам, учет размеров и формы уча­стка, например, размер мажет быть мал для строительства промышленного объекта;

6)законодательная (юридическая) допyстимость - соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выяв­ляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, на­личия временных запретов на строительство в дан­ном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение норма­тивных актов, соблюдение правил зонирования не­гативные настроения местного населения;

7) максимальная доходность (максимум дохо­да собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с уче­том риска инвестиций.