Недвижимости

Основные вопросы, рассматриваемые на лекции:

Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость. Чистая текущая стоимость доходов. Ставка доходности проекта. Внутренняя ставка доходности проекта. Модифицированная ставка доходности. Ставка доходности финансового менеджмента.

Краткое содержание лекционного материала

Инвестиции - это накопленные инвестором сбережения, вкладываемые в приобретение соб­ственности, которая имеет потенциальную спо­собность приносить доход или какой-либо другой полезный эффект.

Инвестиционная деятельность - выполне­ние инвестором практических действий по вло­жению накопленных сбережений (денег, ценных бумаг и иного имущества) в приобретение соб­ственности, имеющей потенциальную способность приносить доход или какой-либо другой полез­ный эффект.

Основные цели инвестирующих в недвижи­мость:

- получение периодических потоков денежных средств, например, от сдачи недвижимости в арен­ду;

- прирост капитала за счет увеличения сто­имости недвижимости вследствие изменения ры­ночных цен, реконструкции и развития объек­тов;

- будущая длительная эксплуатация объекта;

- получение дохода от перепродажи объекта в конце периода владения.

Выделяют три основных направления инвес­тирования в недвижимость: жилье, земельные участки и недвижимость, приносящая доход.

При вложениях в земельные участки высока зависимость от внешних факторов: решений мес­тных властей, экологии, экономических факто­ров, изменений в земельном законодательстве.

Инвестиции в жилье, наряду с возможностью использования помещений для проживания, обес­печивают прирост средств за счет роста цен на жилье.

Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привле­кательность приобретения доходной недвижимо­сти заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвиднос­ти недвижимости и длительности срока окупае­мости вложенных средств.

Методы инвестирования на рынке недвижимос­ти могут быть прямыми и косвенными: прямые ­приобретение недвижимости на торгах, в со­ответствии с частным договором, покупка с об­ратной арендой; косвенные - покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвес­тициях в недвижимость.

Мотивацией инвестора является возможность получить сумму, превышающую вкладываемую, и выбрать из нескольких вариантов проект с наи­большей доходностью при минимальном риске. Для этого необходимо проанализировать, какую сумму денежных средств нужно вложить, когда и в каком объеме будет получен доход, каков риск инвестиционного проекта и какова прибыльность проектов с аналогичным риском. Выбор инвесто­ра зависит от соответствующего соотношения между ожидаемой выгодой и затратами на при­обретение объекта.

В целом на источники и величину инвестиций в недвижимость влияют:

- ожидаемый доход на инвестиции;

- ставка банковского процента;

- налоговая политика в целом и в инвестици­онной сфере в частности;

- темпы инфляции;

- степень риска инвестиций в недвижимость.­

Рынок недвижимости является при­влекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:

- инвестиции в недвижимость характеризуют­ся значительной степенью сохранности, безопасно­сти и возможностью контролирования инвестором;

- в момент приобретения недвижимости ин­вестор получает пакет прав, в то время как боль­шинство иных объектов инвестирования не вле­чет за собой право собственности;

- вложения в недвижимость позволяют сохра­нить средства от инфляции;

- рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен;

- высокий риск инвестирования в недвижимость сопровождается приемлемой доходностью на этом рынке.

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юс­тиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения иму­щества, являющегося предметом ипотеки и обес­печивающего уплату залогодержателю основной суммы долга или по кредитному договору, или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству.

Согласно гражданскому законодательству Рос­сийской Федерации кредит является разновиднос­тью договора займа, в котором заимодавец (кре­дитор) - банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства заем­щику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полу­ченную денежную сумму и уплатить проценты за нее. При не возврате суммы в установленный срок заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации за­ложенного имущества. При этом имущество мо­жет быть как недвижимым, так и движимым.

Ипотечный кредит - это кре­дит, обеспеченный определенной недвижимой соб­ственностью.

Ипотечное кредитование - это пре­доставление кредита под залог недвижимого иму­щества. Создание действенной системы ипотеч­ного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного ка­питала.

Первичный рынок ипотечного капитала состо­ит из кредиторов, которые предоставляют заем­ный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покyпают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности.

Вторичный рынок охватывает процесс купли-про­дажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипо­течного капитала - обеспечить первичных кре­диторов возможностью продать первичную за­кладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.

Преимущество ипотечного кредитования за­ключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться не­движимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена до­статочно стабильна, у кредитора низки опасе­ния не возврата ссуд и есть основания для долго­срочного отвлечения финансовых ресурсов.

Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рын­ке недвижимости, так как стоимость недвижимо­сти в большинстве случаев не соответствует фи­нансовым возможностям потенциальных покупа­телей, а сама недвижимость, на приобретение которой получен кредит, может служить в каче­стве обеспечения обязательства по его возврату.

Получение ипотечного кредита связано с необ­ходимостью выполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо про­анализировать:

- достаточно ли денежных средств для внесе­ния первоначального взноса за квартиру и на по­крытие расходов, связанных с совершением сдел­ки по купле-продаже квартиры (нотариальное удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования;

- останутся ли средства на поддержание не­обходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору;

- не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекраще­ния имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

- имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2 лет и каковы причины увольнения и перерывы в работе и своевременно ли выполняются текущие обязательства, связан­ные с жильем: оплата коммунальных услуг, те­лефона, электроэнергии (проверяется банком);

- имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть ис­пользованы в качестве дополнительного обеспечения.

Основная проблемаипотечного кредитования – недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика исходя из его реальных доходов.

Для инвес­тирования очень важна оценка недвижимости ­определение стоимости недвижимости в соответ­ствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Оценка недвижимости бывает массовая и ин­дивидуальная.

Массовая оценка недвижимости - это оцен­ка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого чис­ла объектов.

При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью мо­дели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов спе­циального назначения и т.п.

Индивидуальная оценка проводится в несколь­ко этапов, объединенных в понятие «процесс оцен­ки», на заключительном этапе которого осуще­ствляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

Массовая оценка - приближенная, а индиви­дуальная - точная, полученная в результате тща­тельного анализа реальных данных об аналогах объекта оценки. Процесс оценки недвижимости состоит из эта­пов:

На этапе «Определение проблемы» осуществ­ляется постановка задачи, которую необходимо решить:

- объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтвер­ждающих права на недвижимость;

- проводится установление имущественных прав, связанных с объектом;

- устанавливается дата проведения оценки ­календарная дата, по состоянию на которую оп­ределяется стоимость объекта оценки;

- указываются цели оценки объекта;

- устанавливается вид стоимости, который не­обходимо определить в соответствии с поставлен­ной целью;

- формулируются ограничивающие условия ­- заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

На этапе «Предварительный осмотр и план оценки» определяется, какие данные необходи­мы и достаточны для анализа объекта, устанавливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выпол­нения работ по оценке и заключается в письмен­ной форме договор между оценщиком и заказчи­ком.

Договор должен содержать основания заключения договора, вид объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денеж­ное вознаграждение за проведение оценки объек­та оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицен­зия выдана.

На этапе «Сбор и проверка данных» оценщик осуществляет сбор и обработку следующей инфор­мации и документации:

- данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

- информации о технических и эксплуатаци­онных характеристиках объекта оценки;

- информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимо­сти, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Данные, которые собирает и анализирует оцен­щик, можно разделить на общие и специальные. Общие данные включают информацию об эконо­мических, социальных, государственно-право­вых, экологических факторах, значительно вли­яющих на стоимость объекта оценки. К специ­альным данным относится информация об оце­ниваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законо­дательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен.

На следующем этапе процесса оценки прово­дится анализ наилучшего и наиболее эффектив­ного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного уча­стка. С учетом проведенного анализа определя­ется его стоимость.

Этап «Примененuе подходов к оценке» вклю­чает определение стоимости объекта традицион­ными подходами к оценке. Оценщик при прове­дении оценки обязан использовать (или обосно­вать отказ от использования) затратный, срав­нительный и доходный подходы к оценке, само­стоятельно определяя конкретные оценочные ме­тоды в рамках каждого из подходов к оценке. Под методом оценки понимают способ расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках одно­го из подходов к оценке.

Затем проводится согласование полученных ре­зультатов. «Согласованuе результата оценки» ­- это получение итоговой оценки имущества на ос­новании результатов применения различных под­ходов к оценке. Один из подходов счи­тается базовым, два других необходимы для кор­ректировки получаемых результатов. При этом учи­тывается значимость и применимость каждого под­хода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточно­сти доступной информации некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.