Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка.

Рынок недвиж - это совокупность сделок с объектами недвиж, потоки инф-ии, касающ этих сделок, а также операции по развитию и управлению объектами недвиж. Осн. элементами явл D, S, цена, инфраструктура. D - это кол-во объектов недвиж имущ-ва, кот покупатели или арендаторы готовы приобрести или взять в аренду на данный момент вр. D на недвиж зависит от ф-ов: эк-х, демогр-х, соц., пол-х. и др. S - это кол-во недвиж им-ва, кот учасники рынка готовы предложить для продажи или сдачи в аренду в течение опред. периода вр., (S об. недв неэластично). Цена — это кол-во денег, уплачен за об. недвиж в уже совершен сделке. Инфраструктура - это достоверные сведения о правилах и нормах работы на рынке недвиж, о D и S по различным об., об уровне цен и тд. Осн ист-ки информ: 1 .законодат акты, док-ты органов власти 2.рекламн объявления в газетах, журналах, др изданиях о продаже или покупке об. З. спец исслед-я.,опросы 4.инф-ия госуд комитета стат-ки.

Доходность инвестиц в недвиж склад из след частей: 1.прирост рын ст-ти недвиж во времени и реализаии при перепродажи 2. текущ доход в виде аренд платы, рента и др поступления от использ объекта 3.доход от реинвестирования получ текущ доходов. Инвестиц в недвиж имеют особ-ти: 1. долгосрочность вложений и длит. период оборота капитала. 2.невысокая ликв-ть. Т.к. покупка и продажа об. недвиж требует много вр. и ср-в. 3.потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок. 4.необх-ть док-ва прав на приобретенный объект путем гос-ой регистрации сделок. 5. потребность в проф управлении недвиж и значит-х затрат по ее обслуж-ию. б. относительно высок надежность инв-ий, обесеч-я самим объектом вложения.

Жизн цикл объектов недвиж — это законч послед процессов сущ-ия недвиж от ввода ее в эксплуат до прекращения сущ-ия. Осн этапы жизн цикла объекта недвиж; 1.формир объекта (строит) 2.эксплуат объекта, те его ф-ие и развитие 3.смена владельца 4.прекращение сущ-ия в рез-те естествен разрушения, сноса, ликвидации. Особ-ти рынка недвиж: 1.большинство рынков недвиж по своей природе локальны. Покупат недвиж обычно явл люди, живущие в этой местности или фирмы, осущ здесь свои деловые операции. Часто возникают диспропорции м/у кол-ом продавцов и покупателей. 2. данные по ценам совершаемых сделок носят конфиденциальный хар-ер. Скорость обмена инф-ии и принятие решений очень низкая. 3.Сделки с недвиж, особенно с крупн объектами пром недвиж заключ не регулярно. Поэтому инф-ия о сделках быстро устаревает. 4.любое недвиж имущество неотделимо от своего местоположения. Поэтому эф-ть вложений в недвиж в очень сильной степени опред экон, полит, соц-ой, экологич ситуацией в том или ином регионе. 5. уникальность любого объекта недвиж 6. недвиж с трудом поддается стандартизации (продажа по описанию невозможна) 7. рынок недвижим любой страны подраздел на мн-во мелких сегментов, в завис-ти от региона и вида объектов на каждом из этих сегментов скла-ся особые условия. 8. Несбалансированность рынка недвиж-ти. (предлож отстает от Dа) 9. Подвержен правит регулированию на Фед и местном уровне. Регулир осущ при помощи Зак-ва, налогов, планирования развития территорий и др методами. 10. Объкты недвиж м.б. обременены правами 3-х лиц в различ комбинациях, (одни компоненты недвиж наход в полной собствен, др заложены) 11. Оформление сделок явл юрид сложным. 12. Долговечность (объекты служат 15-200 лет), земля вечно.

Рынок недвиж выполняет ф-ии: 1. регулирующая 2.санирующая 3. информац 4.стимулирующая 5. коммерч ф-ия (проявл в реализации ст-ти и потребит ст-ти и получении прибыли на вложен капитал) 6. инвестиционная 7. соц-ая (выражается в росте тр. активности населения, стрмящ стать собствен-ми об. недвиж). Классиф-ия рынков недвиж: 1. по виду объектов (зем рынок, рынок зданий, сооруж, предприятий) 2. по территории (местный рынок, городской, региональный, нац-ый) 3. по ф-му назначению (рынок произ-х объектов, жилищный, непроизвод объектов) 4. по степени готовности к эсплуатации (рынок сущ-х об-ов, нового стр-ва, незаверш стр-ва) 5. по типу уч-ов (рынок индивид продавцов и пок-ей, промежуточных уч-ов, муницип оборуд-й, коммерч организаций) 6. по виду сделок (рынок купли-продажи., аренды, ипотеки) 7. по отрасл принадлежности (рынок пром-х образцов, с-х объектов) 8. по формам соб-ти (рынок гос-х, муницип, частных объектов) 9. по способу совершения сделок (первичн и вторичн; организов и неорганизов; биржев и внебирж; традицион и компьютеризированный).