Муниципальная жилищная политика

Проблема обеспечения потребности человека в жилье

Потребность в жилье входит в число первичных потребностей человека, а жилищная проблема относится к одной из основных социальных проблем. Отсутствие жилья и плохие жилищные условия — одна из главных причин снижения рождаемости, семейных конфликтов, детской беспризорности.

Потребность человека в жилье зависит от многих факторов и в принципе безгранична. Поэтому суть жилищной проблемы заключается в дефиците жилья, рассчитанном исходя из определенных нормативов, стандартов жилищной обеспеченности. Всего выделяют четыре ступени дефицита жилья.

Первая ступень — абсолютный дефицит, когда количество жилых ячеек меньше числа домохозяйств.

Вторая ступень — структурный дефицит, означающий несоответствие структуры жилищного фонда структуре семей (например, недостаток одно- и многокомнатных квартир при избытке двухкомнатных).

Третья ступень — неудовлетворенность качественными характеристиками жилья (площадь кухни и коридора, наличие центрального отопления, горячего водоснабжения, раздельный санузел, балкон и т. д.).

Четвертая ступень — потребность в престижном жилье повышенного качества.

Модели государственной и муниципальной жилищной политики

Под жилищной политикой понимается целенаправленная деятельность органов государственной власти и местного самоуправления по удовлетворению

потребности граждан в жилище. В разных странах существуют различные варианты (модели) жилищной политики: либерально-реформистский, неоконсервативный и патерналистский.

Либерально-реформистский подход зааключается в выделении государственных ассигнований на строительство жилья и сдаче его в наем за умеренную плату. Проведение такой политики позволяет решить проблему нехватки жилья, однако не решает проблемы его качества, так как решить ее в полном объеме за счет государственных средств практически невозможно. Более того, проведение либерально-реформистской политики в течение длительного времени порождает социальное иждивенчество в жилищной сфере и неэффективное использование финансовых ресурсов.

Неоконсервативный подход характеризуется тем, что основным способом решения жилищной проблемы является расширение индивидуального домовладения, приватизация государственного и муниципального жилья и передача управления жильем частным компаниям. Такая политика позволяет значительной части населения (среднему классу) стать собственниками жилья, однако малоимущее население имеет весьма ограниченный доступ к жилью. При реализации неоконсервативной политики ограничиваются бюджетные расходы на жилищные программы, что приводит к обострению дефицита дешевого жилья при значительных масштабах пустующего дорогого жилья.

Патерналистский подход к жилищной политике конституирует жилье как важнейшее социальное благо, которое должно предоставить государство или предприятие-работодатель бесплатно и распределить в порядке жилищной очереди. Жилье в данном случае является не товаром, а продуктом наделения, тогда как государственное регулирование всецело вытесняет рынок. В структуре собственности на жилье доминирует государственный сектор. Такая политика была характерна для СССР.

Каждый из указанных подходов может быть эффективным лишь в определенный период времени и для определенных социально-экономических условий. Однако долгое применение какого-то одного варианта жилищной политики неизбежно приводит к кризису. Поэтому во многих странах для решения жилищной проблемы применяется смешанный тип жилищной политики, сочетание рынка жилья и института государственного обеспечения.

Жилищная политика в России

С начала перехода к рыночным отношениям основная часть государственного жилья в нашей стране была передана в муниципальную собственность, включая ведомственный жилищный фонд, передававшийся в процессе приватизации государственных предприятий. Более половины жилья, переданного в мунгщипальную собственность, приватизировано, т. е. передано в частную собственность, причем приватизация проводилась бесплатно. Общие объемы жилищного строительства в России резко снизились, в особенности государственного и муниципального ильяю очередь на получение бюджетного жилья продвиглась крайне медленно. В связи с этим потребовался переход к новой жилищной политике.

Жилищная политика, сформировавшаяся в России в начале XXI столетия, характеризуется переходом от преимущественно патерналистского к преимущественно неоконсервативному подходу и основывается на следующих отправных положениях:

Бесплатное жилье в порядке очереди предоставляется только нуждающим­ся в нем малоимущим и некоторым другим категориям граждан на услови­ях социального найма. Оно находится преимущественно в муниципальной (в отдельных случаях в государственной) собственности и не подлежит приватизации.

Остальные граждане, проживающие в неприватизированных жилых поме­щениях (кроме специализированного жилищного фонда), могут привати­зировать их бесплатно в период до 2007 года или заключить договор ком­мерческого найма с собственником жилого помещения. В этот же срок малоимущие граждане, ранее приватизировавшие свои жилые помещения, имеют право передать их в муниципальную (в отдельных случаях в госу­дарственную) собственность и заключить на них договор социального най­ма при условии, что они являются для них единственным местом постоян­ного проживания и свободны от обязательств перед другими лицами.

Граждане, желающие улучшить свои жилищные условия и не являющиеся малоимущими, приобретают жилые посещения на рынке жилья с использо­ванием различных кредитных механизмов, для чего в России формируется рынок доступного жилья.

Указанные отправные положения нашли свое отражение в новом Жилищном кодексе РФ, принятом в 2004 году. Из других документов, определяющих жи­лищную политику в современной России, необходимо отметить Федеральную программу «Жилище» на 2002-2010 годы. Разработана также международная программа развития жилищного строительства в России «Дом для вашей се­мьи». В рамках программы «Жилище» разработаны подпрограммы «Свой дом» и «Сельский дом». В настоящее время также осуществляется реализация нацио­нального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», пред­полагающего обеспечение жильем населения за счет ипотечного кредитования. Важным нормативным документом для развития жилищного строительства является Градостроительный кодекс РФ, регламентирующий размещение жи­лых домов и нормы застроек, влияя тем самым на характеристики предложения жилья.

Установлен федеральный стандарт жилищной обеспеченности: 18 м² общей площади на человека для семьи из 3 и более человек, 42 м² на семью из 2 чело­век, 33 м² или однокомнатная квартира на семью из 1 человека. Однако в настоя­щее время этот стандарт используется только для расчета бюджетных транс­фертов на жилищное строительство, а установление конкретных нормативов предоставления жилой площади с учетом местных условий отнесено к компетен­ции муниципальных образований.

Главной задачей жилищной политики является повышение уровня обеспечен­ности граждан собственным жильем на основе формирования рынка доступного жилья. Решение данной задачи требует взаимоувязанного решения вопросов увеличения платежеспособного спроса населения и возможностей его удовле­творения на рынке существующего жилья и при увеличении жилищного строи­тельства. Одним из основных механизмов приобретения жилья гражданами является ипотека, при которой занимаемое семьей помещение вносится в качестве залога при приобретении нового или улучшенного жилья.

Формирование рынка доступного жилья в России осложняется наличием ряда проблем. Основные из них и их причины показаны на рис.