Возврат имущества в случае его неоплаты

Для кого (для каких случаев): Для случаев неоплаты проданного имущества Покупателем.

Сила документа: Постановление Арбитражного Суда Округа РФ.

Схема ситуаций: Продавец (на самом деле их было сразу двое - продавцов) продал Покупателю кое-какую недвижимость. В договоре записали: Покупатель оплачивает покупку сразу после государственной регистрации его прав на недвижимость. А Покупатель покупку не оплатил. Ни сразу после государственной регистрации, ни позже.

Пришлось Продавцу обращаться в суд: надо расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, потому что нарушены существенные условия договора – об оплате! И вернуть недвижимость назад, в руки Продавца. А Покупатель стал возражать: и рад бы оплатить, да денег нет – тяжёлое финансовое положение. К тому же вернуть недвижимость назад уже нет никакой возможности – она продана третьему лицу. Продавец поправил Покупателя: недвижимость продана, но государственная регистрация прав на неё ещё не проведена! Значит, недвижимость ещё числится за Покупателем.

Суд разобрал это дело и решил его. По поводу возвращения недвижимости. Договор купли-продажи недвижимого имущества не содержит условий, которые определяют случаи расторжения договора, по требованию одной из сторон в судебном порядке (с возвращением полученного сторонами по договору), до момента его расторжения (в том числе при неуплате покупателем денег за недвижимое имущество). Проще говоря, не прописали стороны в договоре возврат неоплаченного имущества. А если в договоре этого условия нет, то смотрим на Законы. А в Гражданском Кодексе РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи, в связи с неуплатой Покупателем покупной цены. Ни в договоре, ни в Законах нет условия о возврате имущества в связи с его неоплатой. Возврата не будет! Что делать Продавцу? Только требовать с Покупателя оплаты, можно с процентами.

Про существенное нарушение договора из-за неоплаты. Чтобы применить этот приём надо доказать, что неоплата имущества причиняет Продавцу ущерб. Сам факт неоплаты доказательством ущерба не является. Надо чего-нибудь рассчитать и доказать. Но таких доказательств ущерба Продавец не представил. Значит, ущерб не доказан и существенное нарушение договора тоже.

Про третье лицо, к которому ушла недвижимость. Реально недвижимость уже в руках этого третьего лица. И третье лицо может зарегистрировать своё право на эту недвижимость. И зачем тогда расторгать договор купли-продажи? Расторгнем, а возвращать нечего! Потому что имущество уже в других руках. Справедливость не восторжествует. Значит и не будем расторгать договор купли-продажи.

Так всё и кончилось. Недвижимость Продавцу (продавцам) не вернули.

Выводы и Возможные проблемы: Продавцу надо включать в договор купли-продажи условие о возврате имущества в случае его неоплаты Покупателем. И ущерб от неоплаты лучше доказать. Тогда можно считать неоплату существенным нарушением договора. Строка поиска похожих ситуаций в КонсультантПлюс: «Возврат имущества в случае его неоплаты».

Цена вопроса: 100 тысяч рублей. Стоимость проданной недвижимости.

Где посмотреть комментируемые документы: КонсультантПлюс, раздел «Судебная Практика», ИБ «Арбитражный суд Поволжского Округа»:ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 26.02.2015 N Ф06-20629/2013 ПО ДЕЛУ N А57-2785/2014