Реконструкция производственных зданий под жилье

На рынке жилой недвижимости Москвы появляется новый продукт: элитные квартиры, созданные из бывших производственных корпусов, - так называемые лофты.

Лофты появились в Нью-Йорке в начале прошлого столетия. Тогда американский рынок переживал примерно те же процессы, что и московский сегодня: из-за высокой стоимости земли в центре города промышленные предприятия стали выводить на окраины, а опустевшие здания фабрик и заводов – сдавать в аренду. К середине ХХ века лофты достигли пика популярности и окончательно закрепили за собой статус элитного жилья. Об этом свидетельствует простое перечисление имен их владельцев – Дэвид Боуи, Том Круз, известный концептуальный художник Энди Уорхолл, а также Роберт де Ниро, обосновавшийся в бывшей кондитерской фабрике в Лондоне, и популярный лондонский дизайнер Дэвид Гилл, который обустроил квартиру в здании бывшей фабрики перчаток.

Классический лофт представляет собой огромное жилое помещение с высокими – 10-20 м – потолками, большепролетными конструкциями и панорамным остеклением. Обычно в лофтах изолируются только спальня и санузлы, в виде исключения могут возводиться внутренние перегородки, но не более чем на две трети высоты помещения. В лофте все напоминает о его промышленном прошлом: неотделанные стены, открытые металлические балки, несущие конструкции и элементы инженерных коммуникаций.

В Москве насчитывается 66 промышленных зон, которые занимают примерно 20% территории города. Согласно результатам обследования 29 промышленных конгломератов, проведенного Департаментом градостроительства города, на их месте может быть построено 1,7 млн. кв.м объектов различного назначения, в том числе жилья. Однако не любая промышленная площадка пригодна для создания лофтов. На большей части предприятий экологическая ситуация абсолютно неприемлема для жилья. К тому же их окружение далеко от требований к видовым характеристикам дорогой недвижимости. Например, в проекте по выводу промзоны «Серп и молот» пришлось отказаться от планов строительства жилья в пользу торгово-офисного центра из-за того, что территория завода оказалась сильно загрязнена.

Необходимость рекультивации почв, благоустройства территории и формирования единой архитектурной среды делает создание лофтов на базе производственных предприятий более затратным по сравнению с офисами и другими объектами коммерческой недвижимости. Себестоимость реконструкции промышленного объекта в жилой комплекс с квартирами-лофтами на 15-20% выше, чем у офисного проекта. Тем не менее у лофтов есть все шансы занять свою нишу на рынке. В Москве можно найти достаточное количество индустриальных зданий, подходящих дял реконструкции под жилье. Если промзона расположена в престижном районе Центрального административного округа, создание лофтов может быть экономически оправдано. Такая недвижимость найдет своего покупателя, а инвестор получит гораздо большую прибыль, чем в случае строительства на этом месте офисного центра.

Экономика проекта во многом зависит от конкретного объемно-планировочных характеристик объекта. Требования к жилым помещениям по действующим нормативам, естественно, выше, но иногда для придания необходимых потребительских свойств элементарному офису придется провести полную реконструкцию здания, а для жилого помещения будет достаточно капитальных работ по ремонту инженерии.

При реализации «пилотного» проекта лофта в здании бывшего лодочного сарая на территории фабрики «Красный Октябрь» затраты на строительные работы были незначительными: укрепили крышу, положили новый пол, возвели одну перегородку, отреставрировали балки. Гораздо дороже обошлись инженерия и интерьер жилого помещения.

Всего на территории «Красного Октября» под жилую недвижимость будет реконструировано 8 зданий. Лофты займут 30% общей площади застройки, или примерно 50 тыс. кв. м. Наиболее интересные квартиры разместятся в двух башнях главного корпуса кондитерской фабрики, выходящих на Москву-реку.

Кроме «Красного Октября» квартиры-лофты, по мнению экспертов, могут появиться в небольших фабричных строениях конца XIX – начала XX веков, в которых не было вредных производств. Перспективными с точки зрения оборудования лофтов считаются промзоны Лефортовская, Краснопресненская, Филевская, Дорогомиловская, Раменки, район 60-летия Октября, некоторые территории на Волгоградском проспекте и Звенигородском шоссе.

[1] Однако эти проекты не предусматривали хорошо обо­рудованных санитарных узлов, не учитывалась инсо­ляция квартир, их сквозное проветривание и изоляция комнат. Основная часть данного жилого фонда была разрушена военными действиями. Лишь в отдалённых от театра военных действий городах Урала и Сибири в рабочих кварталах можно увидеть 3-4-этажные кори­дорные дома с общими санузлами на несколько семей. Это дома, которые уже давно надо было снести, так как и физический, и моральный износ их перешел все границы, и они не подлежат реконструкции.

[2] На первом этаже и в пристройках размещались столовые, прачечные, спортзалы, библиотеки. В ряде случаев предусматривались комнаты-пеналы для молодой пары, но при рождении ребёнка он должен был воспитываться в круглосуточных яслях, детском саду, школе, которые также пристраивались к комплексам. Такие здания-комплексы являются историческими символами зарождения социализма и охраняются государством. В ряде зданий размещены студенческие общежития.

[3] Огромные квартиры, ос­тавшиеся после расселения коммуналок в центральных кварталах городов, после реконструкции превращены в фешенебельные «хоромы» для новых русских. Порой эти квартиры, отделанные самыми современными ма­териалами и мебелью по индивидуальным проектам дизайнеров, ждут своих богатых покупателей по не­сколько лет, но они не торопятся покупать эти кварти­ры, так как в зданиях не создана среда для их комфор­тного проживания. В старых домах нет бассейна, сау­ны, индивидуального гаража на две-три машины, что можно создать только на частном, индивидуальном участке.

[4] Надо отметить, что процесс обследования общественного здания иногда проводить легче, чем жилого здания, так как отжившая функция освобождает пространство от его посетителей, что почти невозможно, или очень дорого при реконструкции жилых зданий. Но в то же время структура общественного здания всегда сложнее, чем жилого дома, и требует применения дорогостоящих приборов и механизмов для обеспе­чения доступности к большепролётным конструкциям.

[5] Самым великолепным примером данного вида реконструкции является развитие комплекса зданий Государственной Третьяковской галереи. Авторы проекта настолько вошли в образ стилистичес­ких характеристик старого здания, что созданные новые корпуса только дополняют и украшают весь ан­самбль застройки. При этом историческое здание как было жемчужиной, так и осталось, потому что авторы не стали вынянчивать новые корпуса ни по этажности, ни по стилистике. Очень-удачно в ансамбль застройки изошли и другие памятники архитектуры — церковь Николы в Толмачах и ряд каменных зданий, конца 19 века. Ряд критиков пишут о том, что маршрут осмотра зданий и его коллекций стал утомителен и запутан, но надо вспомнить огромное количество зданий и залов Эрмитажа — и все станет на свои места.

[6] Одним из интереснейших вариантов реконструкции театров стал проект расши­рения Театра на Таганке в Москве, Старое здание как бы поглощено новым кирпичным монстром, в пасти которого осталась голова – бывший главный вход в театр с великолепным фронтовом. Однако новое здание великолепно смотрится с главной магистрали порода — Садового кольца.

[7] Такие здания рекомендуется использо­вать как универсальные. Для этого в них устанавли­вается современнейшее оборудование по трансформа­ции зрительских мест, арены, сцены, спортплощадки и других элементов, которые здание превращают то в цирк, то в спортзал или в концертный зал, а на другой день — в конференц-зал проведения конг­рессов. Такие залы в структуре города всегда есть и их, безусловно, надо превращать в зады универсаль­ного назначения. Такая эксплуатация зданий создает удобства для населения и большую выгоду для муни­ципалитетов.