ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Статья 9. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Комментарий к статье 9

1. Статья определяет полномочия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Законодателем не введено конкретное название данных органов в действующей редакции. В разное время органы регистрации назывались Регистрационная палата, Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Федеральная служба государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росрегистрация) и имели различное подчинение: региональное, федеральное, Министерству юстиции Российской Федерации, Министерству экономического развития Российской Федерации.

В настоящее время государственная регистрация прав на недвижимое имущество находится в компетенции федерального органа государственной власти и его территориальных органов, а именно Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), находящейся в ведомственном подчинении Министерства экономического развития РФ. Территориальные органы Росреестра созданы в каждом субъекте Российской Федерации и действуют на основании Типового положения о территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту (субъектам) Российской Федерации, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 5 октября 2009 г. N 395.

Наряду с вышеуказанным федеральным органом и его территориальными органами отдельные функции в области государственной регистрации переданы многофункциональным центрам, являющимся по организационно-правовой форме учреждениями.

Следует обратить внимание, что до 1 октября 2013 г. действовали положения абз. 2 п. 1 комментируемой статьи, определяющие место проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество по территориальному признаку, по особенностям объекта регистрации. Закон допускал по инициативе заявителя государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества, включенные в состав автомобильной дороги или в состав централизованной системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения и расположенные на территориях более одного регистрационного округа, и сделок с такими объектами недвижимого имущества федеральным органом в области государственной регистрации или государственная регистрация прав на такие объекты недвижимого имущества и сделок с ними по месту их нахождения в пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации. О том, как эта инициатива должна была документально оформляться, законодатель умолчал. По-видимому, заявитель должен был обращаться с соответствующим письмом к руководству регистрирующего органа и, получив положительную резолюцию на своем письме, подавать документы на государственную регистрацию. Исключение из Закона нормы о месте проведения государственной регистрации вызвано упрощением процедуры государственной регистрации для заявителей. Суть упрощения заключается в возможности подачи документов на государственную регистрацию без личного посещения органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, а также вне зависимости от места нахождения объекта недвижимого имущества.

2. Пункт 2 комментируемой статьи определяет статус многофункциональных центров, созданных для упрощения процедуры государственной регистрации. Центры считаются органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, но с меньшим объемом полномочий: полномочия, предусмотренные ст. 10 Закона, многофункциональные центры выполнять не могут. Фактически многофункциональные центры осуществляют следующие виды деятельности:

- прием документов на государственную регистрацию прав;

- прием запросов о предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРП;

- выдачу (направление) соответствующих документов.

Данные полномочия являются техническими.

Данные полномочия являются техническими и предполагают проверку представленных документов на предмет соответствия установленным перечням документов, необходимых для государственной регистрации прав, установление личности заявителя (представителя заявителя) путем его сличения с фотографией в документе, удостоверяющем личность, выявление подчисток, неоговоренных исправлений, иных недостатков документов, заверение копий документов, формирование заявлений и расписок.

Правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов уже осуществляют непосредственно Росреестр и его территориальные органы.

Многофункциональные центры создаются Росреестром как учредителем в форме государственных бюджетных учреждений, наделенных полномочиями в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

3. Федеральный орган в области государственной регистрации и органы по государственной регистрации осуществляют следующие полномочия:

- проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

- проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

- государственная регистрация прав;

- выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

- выдача информации о зарегистрированных правах;

- принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, бесхозяйных недвижимых вещей;

- выдача в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, правообладателям, их законным представителям, лицам, получившим доверенность от правообладателей или их законных представителей, по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

Остановимся на каждом полномочии более подробно.

Проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти осуществляется государственным регистратором на стадии проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов. Многофункциональные центры таким полномочием не наделены. Проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти проводится в том числе путем направления запросов в компетентные органы.

Проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав может быть осуществлена как государственным регистратором, так и сотрудником многофункционального центра. Однако только государственный регистратор в зависимости от результата такой проверки может принять решение, порождающее юридически значимые последствия: зарегистрировать право или отказать в государственной регистрации.

Государственная регистрация прав осуществляется только государственным регистратором и представляет собой процесс внесения сведений о праве на объект недвижимого имущества в ЕГРП после проведения правовой экспертизы.

Выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав, осуществляется органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, в том числе многофункциональными центрами. Выдача документов также осуществляется и в случае отказа в государственной регистрации, а также прекращения государственной регистрации по инициативе заявителя. Выдачу документов государственные регистраторы не осуществляют.

Выдача информации о зарегистрированных правах, осуществляется всеми органами, осуществляющими государственную регистрацию прав в порядке, предусмотренном ст. ст. 7, 8 Закона.

Принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, бесхозяйных недвижимых вещей производится по аналогии с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество. В соответствии с Положением о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. N 580, особенность заключается в том, что заявление подается представителем органа местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимого имущества (комитет или иное ведомство по управлению муниципальным имуществом). К заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие, что объект недвижимого имущества не имеет собственника, или его собственник неизвестен, или от права собственности на него собственник отказался, а также документы, содержащие описание объекта недвижимого имущества, в том числе план объекта недвижимого имущества, удостоверенные соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества. Документами, подтверждающими, что объект недвижимого имущества не имеет собственника, являются справки от профильных органов, уполномоченных распоряжаться недвижимым имуществом на уровне Российской Федерации, соответствующего субъекта РФ и муниципального образования, о том, что объект не относится соответственно к федеральной, региональной и муниципальной собственности.

В принятии бесхозяйных недвижимых вещей может быть отказано. Пример из судебной практики. В удовлетворении заявления о признании незаконным решения органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, об отказе в принятии на учет недвижимого имущества как бесхозяйного отказано правомерно, поскольку материалы дела свидетельствуют о том, что данный объект недвижимого имущества не является бесхозяйной недвижимой вещью (см. подробнее Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2011 г. N 09АП-10477/2011 по делу N А40-52715/10-153-278).

4. В соответствии с п. 4 комментируемой статьи органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не вправе осуществлять деятельность, которая не предусмотрена настоящим Законом. Это означает, что органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, не вправе осуществлять консультационные, различные посреднические услуги, услуги по предварительной экспертизе документов, составление договоров.

Также данная норма имеет определяющее значение при обжаловании действий (бездействия) органов, осуществляющих государственную регистрацию прав.

Например, если в заявлении в суд указать, что заявитель просит аннулировать, восстановить запись в ЕГРП, то суд откажет в удовлетворении такого заявления со ссылкой на п. 4 комментируемой статьи (см. подробнее Постановление ФАС Московского округа от 8 июня 2012 г. по делу N А40-77126/11-127-691).

5. Поскольку государственная регистрация является актом государства, а также в целях предотвращения подделок свидетельств о государственной регистрации прав последние изготавливаются на бланках строгой отчетности с несколькими степенями отчетности и скрепляются подписью государственного регистратора и гербовой печатью. Гербовая печать также проставляется на штампах государственной регистрации, совершаемых на документах, выражающих сделки, а также на уведомлениях о приостановлении государственной регистрации, сообщениях об отказе в государственной регистрации.

Статья 10. Полномочия федерального органа в области государственной регистрации

Комментарий к статье 10

В комментируемой статье предусмотрены исключительные полномочия федерального органа в области государственной регистрации, те полномочия, которыми не наделены его территориальные органы и подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Таким федеральным органом, как уже говорилось ранее, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

В рамках своей компетенции федеральный орган в области государственной регистрации осуществляет следующие функции:

1) координирует и контролирует деятельность органов по государственной регистрации, в частности, путем сбора и анализа информации об органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, выявляются проблемы, разрабатываются пути их решения;

2) обеспечивает соблюдение Правил ведения Единого государственного реестра прав, а также создание и функционирование системы ведения Единого государственного реестра прав в электронном виде.

Правила ведения Единого государственного реестра прав утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 и определяют порядок проведения государственной регистрации прав. Росреестр обеспечивает соблюдение данных Правил посредством проверок, разъяснения отдельных положений Правил и законодательства о государственной регистрации в целом.

Федеральный орган в области государственной регистрации обеспечивает создание и функционирование системы ведения Единого государственного реестра прав в электронном виде. Для этого разработана и внедрена единая для всей Российской Федерации компьютерная программа, которая постоянно совершенствуется;

3) разрабатывает и издает методические материалы по вопросам практики ведения государственной регистрации прав органами по государственной регистрации. Данные методические рекомендации не являются нормативными правовыми актами, но обязательны для применения всеми органами, осуществляющими государственную регистрацию прав.

Так, изданы следующие методические материалы:

- Методические рекомендации о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества - энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы, утвержденные Приказом Минюста РФ, Министерства экономического развития и торговли РФ, Минимущества РФ и Госстроя РФ от 30 октября 2001 г. N 289/422/224/243;

- Методические рекомендации о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденные Приказом Минюста РФ от 25 марта 2003 г. N 70;

- Методические рекомендации об особенностях государственной регистрации прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Приказом Росрегистрации от 16 мая 2007 г. N 82;

- Методические рекомендации о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденные Приказом Росрегистрации от 7 июня 2007 г. N 112;

- Методические рекомендации о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденные Приказом Росрегистрации от 8 июня 2007 г. N 113;

- Методические рекомендации по вопросам проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество организаций атомного энергопромышленного комплекса Российской Федерации при приватизации указанного имущества, утвержденные Приказом Росрегистрации от 24 июля 2007 г. N 156;

- Методические рекомендации об особенностях государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в составе паевого инвестиционного фонда, и сделок с ним, утвержденные Приказом Росрегистрации от 25 июля 2007 г. N 157;

- Методические рекомендации об особенностях государственной регистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемые на основании договоров передачи в собственность жилых помещений, утвержденные Приказом Росрегистрации от 6 августа 2007 г. N 176;

- Методические рекомендации об особенностях государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на лесные участки и сделок с ними, утвержденные Приказом Росрегистрации от 19 ноября 2007 г. N 255.

Методические рекомендации заполняют вакуум, образуемый отсутствием законодательного урегулирования того или иного внутрипроцессуального момента либо в силу прямого указания в законе.

Вместе с тем методические рекомендации не всегда поспевают за действующим законодательством и содержат устаревшие термины, а иногда и вовсе не отвечают новым требованиям законодательства. Например, в отношении государственной регистрации сделок на недвижимое имущество;

4) федеральный орган в области государственной регистрации в определенных им регистрационных округах назначает на должность и освобождает от должности руководителей территориальных подразделений или территориальных отделов органов по государственной регистрации. С тех пор как система государственной регистрации перешла от органов юстиции в компетенцию Минэкономразвития России и приобрела статус государственной гражданской службы, изменилась и система управления органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, - во-первых, она стала федеральной, во-вторых - централизованной.

Централизованность проявляется, в частности, в том, что руководители территориальных подразделений или территориальных органов по государственной регистрации назначаются на должность и освобождаются от занимаемой должности федеральным органом в области государственной регистрации. Регионы никакого влияния на назначение руководителей территориальных подразделений, расположенных в соответствующем субъекте РФ, оказывать не могут.

Руководитель самого федерального органа, в настоящее время Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, назначается на должность и освобождается от должности Правительством РФ по представлению Министра экономического развития Российской Федерации (п. 8 Постановления Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии");

5) обеспечивает обучение и повышение квалификации работников органов по государственной регистрации.

Обучение в соответствии с п. 3 ст. 2 ФЗ "Об образовании Российской Федерации" представляет собой целенаправленный процесс организации деятельности обучающихся по овладению знаниями, умениями, навыками и компетенцией, приобретению опыта деятельности, развитию способностей, приобретению опыта применения знаний в повседневной жизни и формированию у обучающихся мотивации получения образования в течение всей жизни.

Применительно к работникам органов по государственной регистрации обучение может заключаться в введении системы наставничества над новыми работниками, обучении компьютерным программам, которые функционируют только в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, проведении семинаров по разъяснению законодательства, практическому разбору сложных ситуаций.

Федеральный закон "Об образовании Российской Федерации" выделяет разновидность обучения - профессиональное образование, которое включает в себя в том числе повышение квалификации. Закон не содержит указания, как часто и в каких случаях должно проводиться обучение. В отношении повышения квалификации предусмотрен только один случай.

Сотрудники органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, являются государственными гражданскими служащими, за исключением работников многофункциональных центров, поэтому подлежат аттестации в соответствии со ст. 48 ФЗ "О государственной гражданской службе". В соответствии с п. 23 Указа Президента РФ от 1 февраля 2005 г. N 110 "О проведении аттестации государственных гражданских служащих Российской Федерации" гражданский служащий по результатам аттестации может быть направлен на профессиональную переподготовку или повышение квалификации;

6) осуществляет иные установленные законодательством полномочия, в т.ч. такие как:

- государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним;

- ведение ЕГРП.

Статья 11. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав

Комментарий к статье 11

До 1 января 2005 г. правоотношения, связанные с уплатой государственной пошлины, регулировались отдельным нормативным правовым актом - Законом от 9 декабря 1991 г. N 2005-1 "О государственной пошлине". С вышеуказанной даты государственная пошлина перешла в сферу действия НК РФ. НК РФ разделяет такие понятия, как налоги и сборы. Государственная пошлина относится к категории сборов. Сборы отличаются от налогов тем, что взимаются за предоставление физическим или юридическим лицам какой-либо услуги.

Государственной пошлине посвящена гл. 25.3 НК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 333.16 НК РФ государственная пошлина - сбор, взимаемый с лиц при их обращении в государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы и (или) к должностным лицам, которые уполномочены в соответствии с законодательными актами Российской Федерации, законодательными актами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, за совершением в отношении этих лиц юридически значимых действий, предусмотренных настоящей главой, за исключением действий, совершаемых консульскими учреждениями Российской Федерации.

Конкретно государственной пошлине за государственную регистрацию прав, а также ограничений (обременений) и так далее отведена ст. 333.33 НК РФ. При этом статья не разъясняет, как следует оплачивать государственную пошлину в случаях возникновения общей долевой собственности, общей совместной собственности, при совершении многосторонних сделок. Причем данный вопрос относится к компетенции не Министерства экономического развития России, а Министерства финансов России.

По отдельным вопросам Министерством финансов России даны разъяснения.

Например, по поводу раздела исходного земельного участка. Каков будет размер госпошлины, подлежащей уплате при регистрации права собственности на образуемые в результате раздела земельные участки? Данный вопрос весьма принципиален: либо государственная пошлина должна уплачиваться за внесение изменений в ЕГРП, либо - за право на образуемые земельные участки. При этом за внесение изменений в записи ЕГРП государственная пошлина составляет для физических лиц - 200 рублей, для организаций - 600 рублей; за государственную регистрацию права каждого образуемого земельного участка для физических лиц - 1000 рублей, для организаций - 15000 рублей. В соответствии с письмом Министерства финансов России от 29 апреля 2010 г. N 03-05-05-03/16 согласно п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Законом.

Пунктом 2 ст. 11.4 ЗК РФ определено, что при разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

Согласно п. 36 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, с прекращением существования объекта недвижимого имущества связанный с ним раздел ЕГРП закрывается.

В силу п. 67 Правил ведения ЕГРП лист записи об изменениях используется для внесения в ЕГРП таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям относятся: изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т.п.

Таким образом, если в случае разделения (преобразования) земельного участка на несколько новых участков право собственности на данный объект недвижимости прекращается и возникает право собственности на вновь образованные земельные участки, то данное преобразование не относится к числу изменений, предусмотренных вышеуказанным п. 67. Следовательно, при государственной регистрации раздела земельного участка государственная пошлина взимается за право на каждый из образуемых земельных участков.

Статьей 333.35 НК РФ предусмотрены льготы для отдельных категорий физических лиц и организаций.

В отношении государственной пошлины за государственную регистрацию прав льготы предусмотрены только для федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления при их обращении за совершением юридически значимых действий.

Уплаченная государственная пошлина возвращается частично или полностью в случае:

1) уплаты государственной пошлины в большем размере, чем предусмотрено НК РФ;

2) отказа лиц, уплативших государственную пошлину, от совершения юридически значимого действия до обращения в уполномоченный орган, совершающий данное юридически значимое действие.

Заявление о возврате излишне уплаченной суммы государственной пошлины подается плательщиком государственной пошлины в орган, уполномоченный совершать юридически значимые действия, за которые уплачена государственная пошлина.

К заявлению о возврате излишне уплаченной суммы государственной пошлины прилагаются подлинные платежные документы в случае, если государственная пошлина подлежит возврату в полном размере, а в случае, если она подлежит возврату частично, - копии указанных платежных документов.

Решение о возврате плательщику излишне уплаченной суммы государственной пошлины принимает орган, осуществляющий действия, за которые уплачена государственная пошлина.

Возврат излишне уплаченной суммы государственной пошлины осуществляется органом Федерального казначейства.

Отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в возврате излишне уплаченной суммы государственной пошлины может быть обжалован в судебном порядке (см., например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14 августа 2012 г. по делу N А43-20704/2011).