Студопедия

КАТЕГОРИИ:

АстрономияБиологияГеографияДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника


Понятие и факторы, определяющие спрос и предложение на рынке НД. Сегментация рынка НД.




На рынке недвижимости всегда существует несбалансированность спроса и предложения. Предложение недвижимости из-за длительного цикла строительства неэластично при достаточно эластичном спросе. В результате саморегулирование рынка нед-ти с помощью цен затруднено.

Ввиду многомерности объектов недвижимости наличия у них многочисленных специфических свойств рынок недвижимости распадается на ряд сегментов, характеризующихся определенными особенностями.

Спрос – это кол-во земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, к-ые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Формируется же спрос на недвижимые объекты.

Предложение – это кол-во земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов неэластично.

Система факторов, влияющих на спрос и предложение

1. Экономические факторы (изменение уровня доходов населения, изменение уровня доходов бизнеса, доступность финансовых, кредитных ресурсов, ставки арендной платы, стоимость строительства, тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы)

2. Социальные факторы (изменение численности населения, изменение образовательного уровня, изменение уровня преступности)

3. Административные факторы (реальная налоговая ставка, уровень налога на имущество, уровень земельного налога, зональные ограничения, условия совершения сделок, условия получения прав на застройку)

4. условия окружающей среды (экологическая обстановка, уровень развития инфраструктуры)

Рынок недвижимости может быть сегментирован по ряду признаков:

1. По виду товара

· Конкретные объекты недвижимости

· Работы по строительству и реконструкции

· Посреднические услуги и оценка

2. По использованию:

· Жилые

· Нежилые

· Земля

· Предприятия

3. По качеству объекта недвижимости

· Низкая

· Стандартная

· Элитная

4. По цене:

· Низкая

· Средняя

· Высокая

· Очень высокая

5. По инвестиционной мотивации:

· Базисные условия бизнеса

· Инвестиции для получения прибыли

 

Сравнительный подход к оценке объектов НД, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Основные требования к аналогу оценки:

- аналог похож на объект оценки по основным эк., материально-техническим и др. характеристикам;

- цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Последовательность действий при оценке НД в сравнит. подходе:

1. изучение рынка;

2. сбор и проверка достоверности инфо о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

3. сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

4. корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта оценки;

5. установление стоимости объекта оценки.

Скорректированная цена имущества – цена продажи объекта после ее корректировки на различии с объектом оценки.

Основные правила внесения корректировок в цены продаж аналогов:

1. внесение корректировок осуществляется от объекта сравнение к объекту оценки;

2. если сравниваемый объект хуже оцениваемого, корректировки будут положительными, если лучше – отрицательными.

Преимущества:

· позволяет отразить мнения продавцов и покупателей в итоговой оценке;

· статистически обоснован;

· позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;

· прост в применении и дает надежные результаты (при наличии достаточного количества данных)

Недостатки:

· различие продаж (чем больше различий между сопоставимыми продажами, тем больше вероятность получения недостаточно точного результата оценки)

· сложность сбора достоверной информации о фактических ценах продаж (в качестве ухода от налогов и сборов);

· проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;

· зависимость от активности рынка;

· зависимость от стабильности рынка (если рынок подвержен быстрым изменениям, то получение точного результата оценки затруднено);

· сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

 

  • .

 

 


Поделиться:

Дата добавления: 2015-01-19; просмотров: 47; Мы поможем в написании вашей работы!; Нарушение авторских прав





lektsii.com - Лекции.Ком - 2014-2024 год. (0.008 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав
Главная страница Случайная страница Контакты