Методы оценки износа.

В отечественной практике определение физического износа зданий и сооружений всегда было и остается прерогативой БТИ(бюро технической инвентаризации). В своей работе оно руководствуется многочисленными отраслевыми и межотраслевыми инструкциями, положениями, постановлениями и т.д. В них перечислены визуальные признаки физического износа отдельных конструкторских элементов и, даже их количественная оценка.

В сомнительных случаях предусмотрено вскрытие недопустимых визуальному наблюдению участков, что нарушает нормальный режим эксплуатации зданий и требует серьёзных затрат на заделку нанесённых повреждений.

Если цель оценки – определение восстановительной (инвентаризационной) стоимости здания, то: общая величина износа (Q) равна сумме величин физического износа отдельных конструктивных элементов здания (q) по доле ВС каждого из них в общей стоимости здания.

Достоинство данного метода – его результаты достаточно убедительны и их трудно перепроверить.

Недостатки:

Ø Этот метод требует больших затрат времени, труда и, поэтому может проводиться лишь через значительные промежутки времени;

Ø Его результаты безнадёжно устаревают к моменту проведения оценки;

Ø Он не даёт разбивки по видам износа, т.е. не учитывает функциональный и внешний износ.

Т.о. износ классифицируется не с позиции технических мероприятий по его устранению, а с точки зрения его экономической целесообразности.

Поэтому в общемировой практике износ определяется тремя классическими методами:

1.Метод сравнение продаж

- выявление рыночной оценки накопленного износа здания, путём сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов.

(+) объективность его результатов, т.к. с его помощью выявляется реакция рынка на старение объекта и изменение окружающей среды. Чем достовернее информация и, чем больше количество объектов проанализируется, тем точнее будет полученный результат.

(-) не всегда возможно найти достаточную информационную базу и подобрать соответствующие объекты для оценки износа.

2. Метод эффективного возраста.

- гораздо проще технически и менее зависим от состояния рынка и основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезы о том, что эффективный возраст(ЭВ) так относится к типичному сроку ЭЖ(экономической жизни), как оплаченный износ к текущей ВС(восстановительной стоимости. Она берется по балансу предприятия или указывается в паспорте объекта).

(-) этот метод, как и сравнение продаж не даёт различий между видами и типами износа к срокам жизни отдельных конструкторских элементов.

Износ = ЭВ/ЭЖ*ВС

3. Метод разбиения.

Лишён недостатков первых двух методов и состоит в последовательной оценке всех видов износа, в связи, с чем они разбиваются на 5 подгрупп:

3.1. устранимый физический износ.

3.2. неустранимый физический износ.

3.3. устранимый функциональный износ.

3.4. неустранимый функциональный износ.

3.5. внешний износ.

устранимый физический износ. Здание разбивается на отдельные конструктивные элементы по срокам экономической жизни, при этом выделяют:

Ø Короткоживущие элементы – оставшийся срок ЭЖ меньше оставшейся ЭЖ здания.

Ø Долгоживущие элементы - оставшийся срок ЭЖ равен оставшемуся сроку ЭЖ здания.

Оценка начинается с выявления физического износа здания. Обычно называется плохой эксплуатацией или отлаженным ремонтом.

3.2. неустранимый физический износ. Определяется по короткоживущим элементам:

3.3. Устранимый функциональный износ. Оценивается по трём группам факторов:

Ø Недостаточность отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

Ø Потребность в замене или модернизации элементов;

Ø Переизбыток отдельных элементов (сверх улучшений).

3.4. Неустранимый функциональный износ. Оценивается по двум группам факторов:

Ø Недостаточность отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

Ø Переизбыток отдельных элементов (сверх улучшений).

3.5. Внешний износ. Характеризует ущерб, нанесенной стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Он присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения. Для оценки этого вида износа применяется 2 подхода:

Ø Капитализация потери доходов из-за внешнего воздействия;

Ø Сравнение продаж аналогичных объектов при наличии и без учёта внешних воздействий.

Срок физической жизни - отрезок времени, в течение которого объект способен реально быть использованным по своему назначению. Срок экономической жизни - время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ носит устранимый характер. Срок экономической жизни может быть увеличен благодаря качественному обслуживанию здания, его своевременной модернизации и ремонту. При технико-экономическом обосновании проекта определяется нормативный срок жизни объекта, на его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания. Фактический возраст - время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки. Эффективный возраст - время, которым оценивается продолжительность жизни объекта исходя из его физического состояния и экономических факторов, влияющих на его стоимость. Оставшийся срок экономической жизни - время от момента обследования объекта до завершения срока его экономической жизни.