Схема оценки недвижимости затратным методом.

= + + -

		Остаточная стоимость земли
			Метод квадратных метров

Данный метод наиболее широко применяется для объектов нового строительства (т.к. позволяет оценить восстановительную стоимость и стоимость замещения), для оценки вновь возведенных объектов, для объектов имеющих социальное значение (школы, церкви).

Восстановительная стоимость выражается в денежной сумме, необходимой для точного воспроизводства оцениваемого здания в текущих ценах.

Стоимость замещения является стоимостью создания структуры и других улучшений, которые имеют туже или эквивалентную функциональную пригодность с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и рабочей силы и основанных на текущих ценах.

Суть этого метода заключается в следующем: имущество оценивается по балансовой стоимости, которая определяется затратным методом. Данная стоимость применяется для целей налогообложения, страхования, выдачи залогов, лизинговых операций и т.д.

Срок жизни объекта:

5 7 9

8

6

1

2

3

4

1 - ввод в эксплуатацию

2 - вывод из эксплуатации (снос бъекта)

3 – срок физической жизни объекта, т.е. это период, ограниченный вводом и выводом из эксплуатации. Данный срок может быть существенно увеличен.

4 – срок экономической жизни – т.е. период времени в течении которого объект удовлетворяет всем заданным потребительским свойствам. Данный срок может быть продлен за счет:

· Правильной эксплуатации

· Дополнительных или текущих капитальных ремонтов

· Своевременной модернизации и реконструкции

Он указывается в паспортах типового проекта и на его основе устанавливаются нормы АО и периодичность ремонтного обслуживания.

5 – фактический возраст, т.е. время от даты ввода в эксплуатацию до даты оценки, которая устанавливается по паспорту объекта, либо свидетельству о его регистрации.

6 – эффективный возраст, т.е.период времени через 2-3 года (время на утруску, усушку, увалку) после введения в эксплуатацию до даты оценки.

7 – дата оценки. Указывается срок сдачи отчета об оценке заказчику.

8 – оставшийся срок экономической жизни, т.е. период времени в течении которого объект еще способен удовлетворять заданным потребительским свойствам, и он ограничен с одной стороны датой оценки, а с другой – «точкой перегиба»

9 – точка перегиба – промежуток времени, после которого любые вложения в данные объект недвижимости являются неэффективными, то есть они не приносят соответствующего повышения стоимости.