Оценка имущества сравнительным подходом

Сравнительный подход используется при оценке рыночной стоимости имущественного комплекса исходя из данных о современных сделках с аналогичными объектами. Он базируется на принципе замещения, согласно которому инвестор не будет платить за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, который обладает такой же полезностью, что и данный объект. Поэтому цены продажи аналогичных имущественных комплексов могут служить исходной информацией для расчета стоимости данного объекта.

Сущность подхода сравнения продаж заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности. При отсутствии на рынке такой недвижимости данный подход не применяется.

Анализируются реальные рыночные сделки и сравниваются объекты, по которым они проводились, с оцениваемым объектом. Цены продаж недвижимости (наиболее сравнимые) должны показать предел, в котором отражение стоимости оцениваемой недвижимости может падать.

Подход полезен, когда ряд аналогичных объектов недавно продавался или в настоящее время выставлен на продажу на рынок объектов типа оцениваемой собственности. Используя это, мы получаем отражение стоимости, сравнивая оцениваемый объект с аналогичной недвижимостью, называемый ²сравнимые продажи², которые были проданы на соответствующем рынке; затем вносятся поправки на возможные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов. Скорректированная цена позволяет сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке.

Определение стоимости недвижимости сравнительным подходом: схема + показатели

Сравнительный подход основывается на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.

Шаги, которые предпринимаются, для реализации данного подхода можно разбить на 3 этапа:

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке.

Данные о продажах сопоставимых объектов могут быть найдены в собственных архивах оценочной компании, в материалах судебных заседаний, в архивах кредитных институтов (банки или страховые компании), в электронных базах данных, интернете, в досье брокеров по недвижимости, титульных компаний, адвокатов. На некоторых рынках можно довольно легко отыскать данные о продажах сопоставимых объектов; на других рынках таких продаж может быть мало либо они вообще отсутствуют. Когда информации достаточно, мы должны убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемой собственностью. Следует определить, в той ли рыночной зоне находятся сопоставимые объекты, что и данный объект, того ли они возраста и величины, представляют ли они те же удобства, насколько во время их продажи экономические условия, включая условия финансирования, были схожи с условиями продажи оцениваемой собственности.

Этап 2. Проверка информации о сделках.

Данные, собранные о продажах должны быть подтверждены одним из основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом (брокером, кредитором, оценочной компанией). Следует убедиться в том, что сопоставимые объекты конкурентоспособны с точки зрения покупателя, обладающего типичной для рынка информацией. Продажная цена должна соответствовать сделке на ²расстоянии вытянутой руки². Это означает, что ни одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах, обе стороны обладали типичной для данного рынка информацией и поступали экономически рационально и что оплата или финансирование соответствовали нормальным рыночным условиям. Также мы должны с подозрением относиться к слишком поспешным продажам или сделкам между двумя тесно связанными сторонами (между детьми и родителями, мужем и женой, корпорацией и полностью принадлежащей ей дочерней компанией), продажи, зависящие от режима налогообложения.

Этап 3. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов.

В той мере, в какой оцениваемая собственность отличается от сопоставимой, в цену последней необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за сколько она могла бы быть продана, если бы обладала теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. При этом следует попытаться ответить на вопрос: ²За какую сумму был бы продан сравнимый объект, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый объект?²

В виду того, что не существует двух абсолютно одинаковых объектов, возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравниваемых имущественных комплексов, которая может быть как положительной, так и отрицательной.

В общем виде рыночная стоимость оцениваемого объекта Ср может быть определена по формуле:

Ср = Цi ± Ki,

Цi - цена продажи i-го сравниваемого объекта недвижимости; Ki - величина корректировки цены продажи.