Существуют подходы к недвижимости, во-первых, как к материальному объекту, во-вторых, как к объекту правовых отношений, и в третьих, как к объекту экономических отношений.

С точки зрения экономических отношений недвижимость – это материальный объект, во- вторых, это нефинансовый актив. Под экономическим оборотом понимается оборот прав на недвижимость (продаются и покупаются документы на недвижимость).

Основные инвестиционные характеристики недвижимости:

· Сильная зависимость доходности актива от качества управления (связан с затратами)

· Устойчивость к инфляции (используется для диверсификации инвестиционных портфелей на фондовых ранках, то есть для расширения количества объектов для снижения риска)

· Стабильность и часто более высокая ставка дохода по сравнению с другими видами инвестиций, меньшая зависимость от циклических кризисов в промышленности, другая природа рисков ( не производственные, не операционные), возможность получения дохода как от аренды объекта (рента), так и от перепродажи объекта (реверсия)

Рынок недвижимости подвержен влиянию многих факторов. Прежде всего - это существенные географические различия отдельных регионов. Отсюда и их индивидуальные экономические политические и социальные особенности. Что, в свою очередь, является определяющим фактором в инвестиционной привлекательности недвижимости разных регионов. Не имеющий опыта и специальных знаний инвестор может теряться в огромном количестве информации об инвестиционном климате того или иного региона. Кроме того, приток инвестиций в эту сферу затруднен по причине высокой стоимости объектов. Можно выделить четыре пути извлечения пользы при инвестировании в недвижимость:

ü во-первых, при сдаче недвижимости в аренду инвестор получает определенные денежные средства;

ü во-вторых, по причине постоянного увеличения рыночных цен на недвижимость, происходит прирост пассивного капитала инвестора;

ü в-третьих, недвижимость может приносить пользу при ее эксплуатации;

ü в-четвертых, при удачной перепродаже объекта недвижимости, инвестор может получить значительный доход.

Недвижимости присуща относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью по сравнению с потоками доходов от деятельности других видов.Эффект стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более высокими ставками её доходности.

Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость является сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда.

Антиинфляционная устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификацииинвестиционного портфеля (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость может служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными бумагами.

Повышенный уровень риска. Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными сроками капитальных вложений, а также недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью , сложностью доступа к рыночной информации.

Кроме этого, уровень риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и её недостаточной ликвидности. Риск измененияхарактеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях внедвижимость.

Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынканедвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.