Участники процесса инвестиций в недвижимость.

Инвестирование - это вложение материальных средств в предприятия и собственность, которое может приносить прибыль и другую пользу. Инвестирование может осуществляться как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости (передача прав собственности на существующие объекты).

Недвижимость – это комплекс материальных объектов, образованные, во-первых, земельным участком, включая недра и воздушное пространство, во-вторых, прочно связанные с ним элементами, включая здания и сооружения.

Субъекты или участники процесса инвестиции в недвижимость:

1. Инвесторы собственного капитала (юридические и физические лица, которые владеют правом собственности на объект недвижимости)

2. Ипотечный кредитор (он имеет право на получение платежей по кредитам, выданным под залог недвижимости), в том числе последующий или вторичный залог

3. Арендатор (тот, кто временно владеет правом пользования недвижимостью)

4. Государство

1 функция - регулирует рынок недвижимости с помощью законодательных и нормативных актов

2 функция - участвует в формировании инфраструктуры рынка, то есть создает органы инвентаризации объектов регистрации сделок, ведение земельных кадастров и т.д.

3 функция – инвестирует собственный капитал (средства бюджетов различного уровня) за счет государственных инвестиций создаются объекты социальной и производственной инфраструктуры, не привлекательные для бизнеса (оборонная инфраструктура, фундаментальная наука).

С помощью государственных инвестиций регулируются в целом структурные изменения в экономике.

1) Государственные органы наряду с общественными организациями (ассоциации оценщиков, риэлтеров (сейчас создаются самоуправляющие организации)) обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости, при этом роль государства очень велика, так как государство является собственником множества ОН.
Функции Государства:

· - устанавливает и контролирует соблюдение норм и правил, связанных с функционированием РН;

· - регулирует вопросы зонирования, градостр развития, регистрации прав собственности на ОН;

· - устанавливает льготы или накладывает ограничения на инвестиции в Недвижимость;

· - устанавливает районирование, обязательность получения разрешения на строительство, обязательность развития транспортной инфраструктуры для инвестора и как следствие - это влияние на управление проектом финансирования недвижимости.

2) Кредитно-финансовые учреждения. Их роль заключается в предоставлении капитала инвесторам не располагающим достаточными средствами.
Как правило, в общем, объёме инвестиций в Недвижимость собственные средства инвесторов составляют небольшой %, остальное - заёмные средства. При предоставлении кредита обязательно проверяется кредитоспособность заёмщика. Кредитоспособность определяться на основе независимой оценки ОН. Устанавливаюся соответствие стоимости недвижимости запрашиваемой сумме кредита (в мировой практике не более 60%).
3) Инвесторы. Могут выступать физические и юридические лица. Физические лица называются резидентами, а юридические - нерезидентами.
Инвесторы - это лица, которые приобретают Недвижимость и поддерживают её в функционально пригодном состоянии. Инвесторы решают, в какой проект, в какие сроки и какие денежные суммы инвестировать.
Инвесторов можно разделить на два типа:

· а) активные - они финансируют проект и занимаются строительством, разв-м и управл-м объек-том;

· б) пассивные - они только финансируют проект.

По статусу всех инвесторов делят на 3 группы:

· 1) Индивидуальные;

· 2) Институциональные (коллективные):

o 1 группа: гос-во в лице органов управления, муниц органы;

o 2 группа: корпорации и специализированные институты:

§ а) специализированные фонды;

§ б) инвестиционные институты (инвестицион фонды, инвестицион кампании).

· 3) Профессиональные: риэлтерские фирмы, банки и фин кампании, фондовые посредники, спе-циализированные фонды и компании.

Уполномоченные государством органы инвестируют в основном объекты отраслей матерериального, производственного, социально-бытового, культурного назначения и других сфер.
В настоящее время на РН получил развитие особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одной из задач которой является снижение рисков, связанных с развитием недвижимости, и называемый девелопмент, а организатор этой деятельности называется девелопер. Деятельность девелопера можно разделить на 3 этапа:

· 1. Анализируются возможности реализации проекта, а именно учитываются состояние и тенденции изменения законодательства, потребительские предпочтения, финансово-экономические условия, перспективы развития региона;

· 2. Разрабатываются план реализации проекта, а именно определяться площадь требуемого для реализации проекта земельного участка, выбирается местоположение с соответствующим окружением, коммуникациями, выполняется оценка эффективности проекта, затем определяться источники финансовых ресурсов, и получается разрешение на строительство;

· 3. Осуществляется реализация инвестиционного проекта, а именно привлечение финансовых ресурсов, проектно-строительных организаций, контроль хода строительства, аренда или продажа объекта полностью или по частям.

Источники финансирования недвижимости

1) Государственные средства;

2) Средства местного бюджета (муниц);

3) Собственные фин ресурсы предприятий и частных лиц;

4) Привлечённые средства;

5) Средства инвесторов.