Приватизация жилого помещения

Приватизация это передача жилого помещения используемого по договору социального найма частную собственность нанимателя, в результате чего наниматель становится собственником занимаемого им жилого помещения, а жилое помещение переходит из государственного или муниципального фонда в частный жилищный фонд.

ФЗ №1541-1 ст. 1 Приватизация жилых помещений это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ забронировавших занимаемые жилые помещения по месту бронирования жилых помещений.

Значение приватизации жилого помещения состоит:

1. Права гражданина на занимаемое им жилое помещение расширяется: не только владеть, но и распоряжаться

2. Приватизируя помещения гражданин приобретает безвозмездно ценное имущество, тем самым повышая уровень своего благосостояния.

3. В результате приватизации бремя содержания жилого помещения переходит от государства на данное лицо

Принципы

1. Только по договору

2. Передаваемое жилое помещение должно быть местом постоянного проживания гражданина

3. Передача оформляется договором между нанимателем и собственником жилого фонда в который входит нанимаемое помещение

4. Бесплатность

5. Одноразовость приватизации

6. Ограниченность срока бесплатной приватизации

Граждане имеющие право пользования жилым помещение государственного или муниципального жилищного фонда вправе приобрести жилое помещение в собственность - общую либо одного лица, в том числе несовершеннолетнего с согласия всех имеющих право на приватизацию жилого помещения совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14-17 лет.

Жилые помещения в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет передаются им в собственность по заявлению родителей( усыновителей) с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов.

В случае смерти родителей или иных случаях утраты попечения родителей, если остались проживать исключительно несовершеннолетние – органы опеки и попечительства, опекуны, приемные родители или иные законные представители в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детей-сирот и оставшихся без попечения родителей.

Договор передачи несовершеннолетним не достигшим 14 лет оформляются по заявлению их законных представителей.

Оформление подобных договоров для несовершеннолетних проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.

Не подлежат приватизации жилые помещения

1. Находящиеся в аварийном состоянии

2. В общежитиях

3. В домах закрытых военных городков

4. Служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда колхозов и к ним приравненных и находящихся в сельской местности

5. стационарные учреждения социальной защиты населения

передача жилых помещений в собственность осуществляется уполномоченными собственниками указанных ….на праве хозяйственного ведения государственными или муниципальными учреждения, казенными мероприятиями в оперативные управления которых передан жилищный фонд.

Нотариальное удостоверение договора не требуется. В договор передачи включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением ….. в общую с несовершеннолетними собственность.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации в ЕГР

Решение о приватизации должно быть принято в 3 месячный срок с момента подачи документов – для детей оставшихся без попечения родителей

Деприватизация - Ст. 9.1 закона о приватизации

Гражданин имеет право приватизировать жилое помещение – 1 раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия.

Если гражданин подал заявление о приватизации, но умер до оформления договора или до государственной регистрации, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения в наследственную массу необходимо иметь ввиду что указанные обстоятельства не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель выразил волю не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано. П.8 Постановления Пленума ВС РФ о 24.08.93 №8-п

Согласно ст. 246, 253 ГК РФ – мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможно только с согласия всех участников общей собственности.

Продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможно лишь при условии, если остальные собственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществлят это право в течение предусмотренного ст. 250 ГК срока.

….

Граждане которые с намерением приобретения права стоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениям, принимаются на учет не ранее чем через 5 лет со дня совершения указанных намеренных действий.

Отказ принятия на учет допускается:

1. не представлены соответствующие документы

2. ответ органов государственной власти, органов местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и/или информации необходимых для принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе за исключением случаев, если отсутствие таких запрашиваемых документов или информации в распоряжении таких органов или организаций, подтверждает право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

3. Представленные документы не подтверждают право состоять на учете в качестве нуждающихся

4. Не истек срок 5 лет

5. Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основание такого отказа с обязательной ссылкой на нарушение, предусмотренной ч.1 ст. 54 ЖК.

Снятие с учета граждан нуждающихся в жилых помещениях бывает в случаях:

1. Подача гражданина по месту учета заявления о снятии с учета

2. Утраты оснований дающих право на получение жилого помещения

3. Выезд на место жительство в другое муниципальное образование за исключением МСК и СПб

4. Получение гражданином бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения.

5. Предоставление земельного участка для строительства жилого дома за исключением граждан имеющих трех и более детей

6. Выявление в представленных документах сведений не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а так же неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет при решении вопроса о принятии на учет.

Решение о снятии с учета принимается в 30дневный срок.

Жилые помещения предоставляются гражданам состоящим на учете в порядке очередности. Все очереди жилые помещения по договорам соцнайма предоставляется:

1. Гражданам жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.

2. Гражданам страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний указанных в ст. 51 жк РФ

Гражданам стоящим на учете предоставляется по договору социального найма на основании решений органов местного самоуправления. Решение о предоставлении жилых помещений по договору социального найма выдаются или направляются гражданам не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решений. Решение о предоставлении жилого помещения является основанием заключения договора социального найма в срок установленный данным решением.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться по месту их жительства. Общая площадь на человека не менее нормы предоставления.

Комната по договору социального найма предоставляется только в случае, предусмотренной ч.4 ст. 59 ЖК.

При предоставлении помещения по соцнайму заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.

Жилые помещения по договору социального найма могут быть представлены общей площадью превышающие норму, но не более чем в 2 раза, при этом если данное жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру или предназначенную для вселения гражданина, страдающего заболеванием, указанным в п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК

Договор социального найма

По договору социального найма одна сторона – собственник жилого помещения государственного, муниципального жилищного фонда либо уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуются передать обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Основание заключение договора социального найма – решение органа местного самоуправления ч. 3-4 ст. 57 и ст. 63 ЖК.

Указанное решение может быть принято иным полномочным органов в случаях, предусмотренных ФЗ, указом президента или законом субъекта РФ. П. 6 ст. 12, п.5 ст. 13, ч. 3,4 ст. 49

Согласно ч. 2 ст. 60 по данному договору жилые помещения предоставляются в бессрочное пользование.

ч.3 ст. 60 подчеркивается, что изменение оснований условий дающих право на получение жилого помещения не является основанием для расторжения договора социального найма. Это означает, что изменение норм гл. 7 (ст.49-59) ЖК не повлечет прекращение данного договора

в ст. 61 ЖК установлено Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения.

Ч. 2 ст. 61 указывается, что наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Из ст. 69 – члены семьи нанимателя имеют равные права с нанимателем, следовательно могут пользоваться общим имуществом.

Ст. 62 определен предмет договора соцнайма, она изложена с учетом ГК, в котором установлено, что объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Форма социального найма – письменная простая

Решение и договор соцнайна служит документами подтверждающими право гражданина на вселение в данное жилое помещение. Ч. 1 ст. 60 ЖК.

Ст. 113 и 294 ГК.

Названные юридические лица не являются собственниками жилищного фонда.

Права и обязанности нанимателя жилого помещения предусмотрены ст. 67

Члены семьи нанимателя имеют равные права с нанимателем. Члены семьи имеют право бессрочно пользоваться жилым помещением, сохранять право пользования в случае отсутствия, участвовать в решении вопросах: переустройства, перепланировки, вселения других лиц, обмена, сдачи жилого помещения в поднаем, вселение временных жильцов,

Наниматель вправе с согласия в письменной форме членов своей семьи в том числе временно отсутствующих вселить занимаемое им жилое помещение по договору социального найма вселись своего супруга, детей, родителей, при этом не имеет значения, что обеспеченность общей площадью жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы. Ч. 5 ст. 50

Помимо этого наниматель должен получить согласие в письменной форме о разрешении вселения у наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение других граждан, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

Ч.1 ст. 70 ЖК РФ установлено, что не требуется согласие членов семьи нанимателя и наймодателя для вселения родителем их несовершеннолетних детей (дети самого нанимателя, так и других членов его семьи, проживающих в жилом помещении).

Жилищный кодекс не предусматривает возможности ограничения возможности сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя.

Вселение влечет за собой необходимость внесения соответствующих изменений в ранее заключенный договор социального найма в части указания таких лиц в данном договоре.

Если на вселение лица не было получено письменного согласия нанимателя и/или членов семьи нанимателя, а так же согласия наймодателя, то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав членов семьи нанимателя.

В таком случае члены семьи нанимателя вправе предъявить нанимателю п.2 ч. 3 ст. 11

В силу ч.4 ст. 69 если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, то за ним сохраняются такие же права какие имеет наниматель и члены его семьи.

В ч. 4 ст. 69 установлено самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя продолжающего проживать в этом жилом помещении по его обязательствам, вытекающим из договора социального найма, поэтому он вправе потребовать от наймодателя заключить с ним отдельное соглашение о его участии, о внесении платы за наем и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения..

При временном отсутствии нанимателя, членов семьи нанимателя, бывших членов семьи нанимателя, за ними сохраняются все права. Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица, вправе потребовать в судебном порядке признаний утративших права на жилое помещение на основании ч.3 ст. 83 ЖК

Обмен жилыми помещениями по договору социального найма

Наниматель по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и членов семьи нанимателя в том числе временно отсутствующих вправе осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Обмен жилых помещений относящихся к фонду социального использования на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования (смешанный обмен), а так же обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма находящихся в его доле жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя (родственный обмен) ЖК не предусмотрен.

Порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены ст. 72-74 ЖК РФ. Ч. 1 ст. 75 ЖК РФ.

Если между нанимателем жилого помещения и проживающего совместно с ним членами семьи на достигнуто соглашение об обмене любой из них вправе требовать осуществление принудительного обмена в судебном порядке.

Обмен жилыми помещениями в которых проживают недееспособные допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства могут отказать в даче согласия на обмен, если он нарушеет права и законные интересы указанных лиц. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия или отказе должно быть принято в течение 14 дней со дня подачи заявления об обмене.

Обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.

Обмен может быть признан судом недействительным по основаниям установленным в ГК о признании сделки недействительной. В случае признания обмена недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если обмен признан недействительным в следствие неправомерных действий одной из сторон виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие в следствие такого обмена.

САМОСТОЯТЕЛЬНО ст. 76-79 ЖК РФ

Выселение граждан

1. В связи с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договору социального найма

2. С предоставлением других жилых помещений по договору социального найма

3. Без предоставления других жилых помещений

Выселение в другое благоустроенное по основаниям предусмотренным ст. 86-88 ЖК РФ, т.е. в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению (дом подлежит сносу, жилое переводится в нежилое, жилое непригодно для проживания)

Предоставляемая гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 89 ЖК РФ.

Общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым, жилого помещения непригодного для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

При рассмотрения иска наймодателя о расторжении договора и выселения нанимателя и проживающих с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение 6 месяцев без уважительных причин (п.1 ч.4 ст. 83 ЖК РФ, ст. 90) суд устанавливает по каким причинам и в течение какого периода времени не исполнялась обязанность по оплате коммунальных услуг и за жилое помещение.

Уважительные причины: длительные задержки выплаты з/п, пенсии, тяжелое материальное положение в связи с утратой или работой и невозможности трудоустройства несмотря на предпринимаемые ими меры, болезнь нанимателя или членов семьи, наличие в составе инвалидов, несовершеннолетних и др.

В соответствии с ч.1 ст. 91 ЖК РФ наниматель и проживающий с ним члены его семьи могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения в случаях если они используют жилое помещение не по назначению. Систематически нарушают права и законные интересы соседей или безхозяйственно обращаются с жилым помещением допуская его разрушение. Выселение является крайней мерой ответственности и возможна лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и членов его семьи, которые на предупреждение наймодателя в любой форме по необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.