Задача 1. 1) Управлению многоквартирным домом посвящен раздел VIII.

1) Управлению многоквартирным домом посвящен раздел VIII.

«Управление многоквартирным домом» имеет более широкий смысл, чем только «управление общим имуществом в таком доме». Дело в том, что жилое помещение предназначено не только для проживания, но и для удовлетворения связанных с ним бытовых и иных нужд граждан.

Поэтому управление многоквартирным домом должно обеспечивать:

- благоприятные и безопасные условия проживания граждан;

- надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;

- решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;

- предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Статья 161 ЖК РФ устанавливает два варианта принятия решения по выбору способа управления многоквартирным домом.

Первый - самостоятельное решение собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом.

Второй - решение органов местного самоуправления о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации, которая будет управлять многоквартирным домом, если собственники помещений не выбрали способ управления самостоятельно или принятое ими решение не было реализовано. Открытый конкурс проводится органами местного самоуправления также в том случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления не было реализовано.

Первый вариант реализуется путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с порядком, предусмотренным гл. 6 ЖК РФ («Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников»). При этом следует учитывать, что обязанность собственников помещений выбрать способ управления многоквартирным домом возникает в том случае, если они не выбрали способ управления ранее.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управляющей организацией.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая тех, кто не принял в нем участие или проголосовал против.

Итак, собственники помещений могут выбрать только один из указанных способов. Но это не лишает их права комбинировать отдельные элементы каждого способа управления. Например, выбрав способ непосредственного управления, общее собрание уполномочивает управляющую организацию выступать в отношениях с третьими лицами (ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями) от имени собственников. Другой пример: выбирается управление товариществом собственников жилья, и на основании этого правление ТСЖ заключает договор с управляющей организацией.

Общее собрание собственников может в любое время изменить способ управления многоквартирным домом. Однако при этом необходимо учесть, что досрочное расторжение договора с управляющей организацией потребует возмещения убытков, понесенных ею в связи с подобным действием.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме предусмотрен ст. 45 ЖК РФ. Часть 3 ст. 45 устанавливает правомочность общего собрания. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Процедура созыва общего собрания усложнена письменным извещением каждого собственника помещения заказным письмом (обязательная норма). Законодатель не учел, что инициатор общего собрания может не иметь сведений о собственниках, их долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а это обстоятельство определяет в дальнейшем правомочность созываемого собрания. Инициатор также должен понести существенные затраты на аренду помещения, где будет проводиться общее собрание, и на рассылку извещений. Поэтому целесообразно извещать собственников, вывешивая информацию о созыве общего собрания в публичных местах (например, лифтовая площадка). Соответственно данный порядок информирования должен быть утвержден решением общего собрания.

Собственники помещений должны быть информированы (извещены) о проведении общего собрания не позднее чем за 10 дней. Датой извещения является день отправки заказного письма, а не дата получения собственником помещения данного письма.

Что касается количества голосов, принадлежащих собственнику при голосовании, то в соответствии со ст. 48 ЖК РФ, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Часть 7 ст.161 ЖК РФ предоставляет право любому собственнику помещения в многоквартирном доме в судебном порядке требовать понуждения органов местного самоуправления к выбору управляющей организации. Понятно, что обратиться в суд можно только после выбора способа управления на общем собрании собственников. Согласно ч. 2 ст. 45 ЖК РФ любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе выступить с инициативой созыва общего собрания собственников помещений. Органы местного самоуправления должны содействовать в организации созыва и проведении такого собрания.

Часть 9 ст. 161 ЖК РФ статьи вводит императивную норму, согласно которой многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Настоящая норма снимет ряд проблем, связанных с некорректными нормами, принятыми в соответствии с ранее действовавшим Законом о ТСЖ, которые позволяли создавать несколько товариществ в одном многоквартирном доме. Статья не конкретизирует перечень функций управления многоквартирным домом, поэтому передача части полномочий товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом может привести к возникновению двух управляющих организаций.

2) Как было отмечено выше, одним из вариантов принятия решения по выбору способа управления многоквартирным домом является - решение органов местного самоуправления о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации, которая будет управлять многоквартирным домом, если собственники помещений не выбрали способ управления самостоятельно или принятое ими решение не было реализовано. Открытый конкурс проводится органами местного самоуправления также в том случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления не было реализовано.

Данный вариант реализуется в следующем порядке:

1) орган местного самоуправления информирует собственников помещений в многоквартирном доме:

- об обязанности собственников помещений выбрать один из способов управления многоквартирным домом;

- о последствиях неисполнения этой обязанности;

- сроке проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации (один год с момента информирования собственников помещений). В течение года до дня проведения указанного конкурса собственники имеют право самостоятельно выбрать один из способов управления этим домом;

2) с наступлением срока открытого конкурса органы местного самоуправления информируют управляющие организации о порядке и условиях его проведения, а также о количественных и качественных показателях жилищного фонда, подлежащего управлению, и в порядке, установленном Правительством РФ, проводят открытый конкурс по отбору управляющих организаций (Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». Согласно ст. 18 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления в соответствии с положениями ст. 161 проводит до 1 мая 2008 г. открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 г. не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано. Субъекты РФ вправе установить иные сроки начала и окончания проведения указанных конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований при условии их проведения не позднее 1 мая 2008 г.;

3) орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах проведенного конкурса и об условиях договора управления этим домом;

4) собственники заключают договор с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса;

5) если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация приступает к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания;

6) орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора между управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного дома созывает общее собрание собственников помещений в таком доме для решения вопроса о выборе собственниками помещений нового способа управления этим домом или сохранении ранее выбранного, если такое решение ранее не было принято собственниками помещений на общем собрании самостоятельно.

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

3)Решение, принятое общим собранием собственников помещений с нарушением порядка проведения общего собрания считается недействительным.

4) Согласно ст. 44 ЖК РФ органом управления в многоквартирном доме является общее собрание собственников помещений.

В соответствии со ст. 48 ЖК РФ, правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. О нанимателях и арендаторах помещений речи не ведется.

5) Как было отмечено выше, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Т.е. если в собрании участвовало 50 % собственников, оно было правомочно принимать решения.

Что касается количества голосов, принадлежащих собственнику при голосовании, то в соответствии со ст. 48 ЖК РФ, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Следовательно, подсчет голосов по принципу «один собственник - один голос» был произведен неправомерно.

В связи с тем, что голоса на общем собрании собственников были подсчитаны неправильно – требования истца о проведении нового общего собрания собственников подлежат удовлетворению.

Органами местного самоуправления принимается решение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации, которая будет управлять многоквартирным домом, только в том случае, если собственники помещений не выбрали способ управления самостоятельно или принятое ими решение не было реализовано.