ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

По общему правилу изменение условий договора найма государственного жилищного фонда возможно лишь по письменному согласию сторон. Исключением является изменение договора по требованию одной из сторон в следующих случаях:

1. Изменение договора найма жилого помещения по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью. В соответствии со ст. 59 Жилищного кодекса граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма,
в случае объединения в одну семью вправе требовать у наймодателя заключения с одним из них договора найма на все занимаемое жилое помещение. При этом отказ наймодателя обжалуется в судебном порядке.

2. Изменение договора найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи. В соответствии со ст. 60 Жилищного кодекса совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе с письменного согласия нанимателя и других проживающих с ним членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит любому дееспособному члену семьи в случае смерти нанимателя или утраты им права на жилое помещение (выезд). Возникающие споры между членами семьи могут разрешаться в судебном порядке.

3. Изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. В соответствии со ст. 61 Жилищного кодекса совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с письменного согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю общей площадью жилого помещения либо в соответствии с соглашением о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное жилое помещение, отвечающее требованиям Жилищного кодекса. В связи с определением порядка пользования жилым помещением на выделяемое в пользование жилое помещение открывается отдельный лицевой счет и подписы-вается отдельный договор найма.

На подобные правоотношения в жилых помещениях частного жилищного фонда распространяется ст. 119 Жилищного кодекса, в соответствии
с которой собственники жилого помещения при наличии технической возможности и разрешения местного исполнительного и распорядительного органа на переустройство и перепланировку жилого помещения вправе по взаимному согласию произвести раздел жилого помещения с образованием двух и более отдельных жилых помещений.

Раздел частного жилого помещения возможен, если выделяемая доля составляет изолированную часть жилого помещения с отдельным входом либо имеется техническая возможность превратить эту часть жилого помещения в изолированную путем соответствующего переоборудования. Если раздел жилого помещения технически возможен, но с отступлением от размера долей участников общей собственности, суд с учетом конкретных обстоятельств может увеличить или уменьшить размер выделяемой доли, взыскав денежную компенсацию. При отсутствии технической возможности на переустройство и перепланировку жилое помещение может быть разделено по требованию собственников с выделением им в пользование изолированных жилых комнат. Подсобные помещения при этом остаются в их общем пользовании. Раздел жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 119 Жилищного кодекса, влечет прекращение права долевой собственности на жилое помещение, и производится государственная регистрация выделенных помещений.

ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Порядок переустройства и перепланировки жилых помещений в Республике Беларусь установлен «Положением о порядке переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах», утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.12.2006 г. № 1805.

Переустройство и перепланировка жилого помещения могут осуществляться в целях повышения его благоустройства, улучшения условий проживания, обеспечения сохранности и эксплуатационной надежности жилых домов. Переустройство и перепланировка помещений в многоквартирных жилых домах производятся с разрешения местного исполнительного и распорядительного органа, а в домах организаций граждан-застройщиков –
с разрешения органов управления этих организаций.

Разрешение местного исполнительного и распорядительного органа,
а также обязательная разработка проектной документации требуются для проведения следующих ремонтно-строительных работ:

– установка (демонтаж) стационарного инженерного оборудования;

– устройство и замена систем водоснабжения, газоснабжения, отопления, электроснабжения, канализации, мусороудаления, газоудаления, вентиляции;

– устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;

– устройство балконов и лоджий;

– другие виды работ (по усмотрению местного исполнительного и распорядительного органа).

Разрешение местного исполнительного и распорядительного органа без разработки проекта требуется для проведения работ по разборке существующих и устройству новых перегородок.

Не требуются разрешение местного исполнительного и распорядительного органа; государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; разработка проекта для проведения следующих ремонтно-строительных работ:

– установка (замена) межкомнатных дверей в пределах существующего дверного проема;

– устройство подвесных (натяжных) потолков;

– устройство и демонтаж стационарных шкафов и антресолей;

– установка вентиляционных приборов;

– замена электротехнических изделий (розетки, выключатели, светильники) и напольных покрытий на изделия и покрытия, имеющие аналогичные технические характеристики;

– замена электрических плит и санитарно-технического оборудования.

По согласованию с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда (ЖРЭО), организацией граждан-застройщиков, специализированными организациями (органами), обслуживающими жилой дом, производятся следующие ремонтно-строительные работы:

– установка индивидуальных приборов учета воды (согласование с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, организацией граждан-застройщиков);

– замена оконных и балконных заполнений фасадов жилых домов, а также устройство неотапливаемых помещений за счет остекления балконов и лоджий (согласование с местным территориальным органом архитектуры и градостроительства);

– установка усиленных и дополнительных входных дверей в помещение (согласование с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, организацией граждан-застройщиков);

– замена газовых плит, установка индивидуального прибора учета газа (согласование с обслуживающей организацией газового хозяйства).

Запрещается производство следующих работ:

– связанных с нарушением действующих строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических требований, законодательства об охране историко-культурного наследия, об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;

– приводящих к снижению несущей способности конструкций (оснований фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, простенков, конструкций крыш и плоских кровель), а также гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций;

– влекущих за собой нарушение режима работы систем вентиляции, дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений;

– по устройству жилых помещений без естественного освещения; установке перегородок, попадающих в оконные проемы;

– по установке в помещении дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет увеличение предельно допустимых расчетных инженерных нагрузок на одно помещение жилого дома;

– по изменению цветового решения фасада жилого дома;

– ведущих к снижению эксплуатационной пригодности конструкций здания, технической долговечности и сохранности отдельных помещений или жилого дома.

Запрещается выполнение переустройства и перепланировки помещений, если жилой дом в установленном порядке признан непригодным для проживания и не подлежит восстановлению.

Переустройство и перепланировка помещений в домах, внесенных в Го-сударственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, производятся также по согласованию с собственником (наймодателем, органом управления жилых домов) материальной ценности, которым подписаны охранные обязательства, и на основании разрешения Министерства культуры.

Для проведения работ по переустройству и перепланировке помещения инициатор подает в местный исполнительный и распорядительный орган заявление о разрешении переустройства и перепланировки. К заявлению прилагаются следующие документы:

1. Письменное согласование с компетентными инженерно-проектны-ми службами на переустройство и перепланировку помещения наймодателя в домах государственного жилищного фонда; органов управления организаций граждан-застройщиков в жилых домах этих организаций.

2. Письменное согласие совершеннолетних членов семьи инициатора, совместно проживающих с ним.

3. План-схему или перечень (описание) работ по переустройству и перепланировке, составленный инициатором в произвольной форме.

Копии документов, удостоверяющих право собственности инициатора на помещение, и копия технического паспорта на это помещение запрашиваются в установленном порядке местным исполнительным и распорядительным органом, а также могут быть представлены инициатором самостоятельно. В случае, если инициатором представлены не все перечисленные документы, заявление не принимается.

Заявление подлежит рассмотрению в 15-дневный срок со дня его подачи в местный исполнительный и распорядительный орган.

Самовольные переустройство и перепланировка помещений запрещены.

Инициатор, осуществивший самовольное переустройство и перепланировку помещения:

– несет ответственность в соответствии с законодательными актами;

– обязан за свой счет провести восстановительные работы по приведению этого помещения в прежнее до проведения переустройства и перепланировки состояние (эти работы производятся инициатором в соответствии с порядком производства и приемки в эксплуатацию работ по переустройству и перепланировке помещения, вышеуказанным Положением).

По разрешению местного исполнительного и распорядительного органа помещение, самовольно переустроенное и перепланированное с соблюдением технических нормативных правовых актов, может быть сохранено в переустроенном и перепланированном состоянии.