ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ГРАЖДАН И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ

Правовое регулирование обращения жилых помещений частного жилищного фонда осуществляется Жилищным кодексом Республики Беларусь (ст. 101–124); постановлением пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26.03.2003 г. № 2 «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые
помещения»; постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.08.1993 г. № 589 (в ред. от 21.12.2001 г.) «Положение о порядке купли-продажи квартир (домов)».

В соответствии с Жилищным кодексом Республики Беларусь граждане и юридические лица негосударственной формы собственности могут иметь на праве собственности жилые дома, квартиры и иные жилые помещения без ограничения их количества и размера.

Граждане и юридические лица негосударственной формы собственности имеют право в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, в целом либо по частям отчуждать, сдавать по договору найма, отдавать в залог, видоизменять, перестраивать или сносить жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, и осуществлять иные действия, не противоречащие общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям, не ущемляющие права и защищаемые законом интересы других граждан.

Принудительное отчуждение жилых помещений допускается только по мотивам общественной необходимости при соблюдении условий и порядка, предусмотренных законодательством, со своевременной и полной компенсацией стоимости отчуждаемых жилых помещений, а также согласно постановлению суда.

Юридические лица негосударственной формы собственности приобретают право собственности на жилое помещение на основании:

1) строительства жилого дома, части жилого дома, квартиры;

2) принятия жилого помещения в наследство;

3) передачи им жилого дома, квартиры в собственность вместо снесенного жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд;

4) передачи им жилого помещения в собственность вместо утраченного в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома;

5) совершения гражданско-правовых сделок;

6) по другим основаниям, предусмотренным законодательными актами Республики Беларусь.

Граждане приобретают право собственности на жилые помещения на основании:

1) строительства жилого дома, части жилого дома, квартиры;

2) приватизации занимаемого жилого помещения государственного жилищного фонда;

3) принятия жилого помещения в наследство;

4) оформления права собственности на жилое помещение членом организации граждан-застройщиков;

5) передачи им жилого дома, квартиры в собственность вместо снесенного жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд;

6) передачи им жилого помещения в собственность вместо утраченного в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома;

7) совершения гражданско-правовых сделок;

8) по другим основаниям, предусмотренным законодательными актами Республики Беларусь.

Право собственности граждан и юридических лиц негосударственной формы собственности на жилое помещение подтверждается правоустанавливающим документом (соответствующим договором, регистрационным удостоверением, свидетельством о праве на наследство и т. д.).

Лица, вложившие свои денежные средства или иное имущество в приобретение или строительство жилого помещения, вправе требовать с целью создания общей собственности признания за ними права собственности на долю в этом жилом помещении в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Право собственности на возведенное жилое помещение возникает с мо-мента его государственной регистрации (п. 2 ст. 220 ГК), а право собственности приобретателя жилого помещения по договору – с момента государственной регистрации договора (п. 2 ст. 224 ГК, п. 2 ст. 529 ГК).

С учетом положений ч. 2 ст. 103 Жилищного кодекса при оформлении в собственностьквартиры члены семьи, вложившие при уплате паевого взноса за квартиру свою жилищную квоту или денежные средства
с целью создания общей собственности на жилое помещение, могут требовать признания за ними права собственности на долю в этой квартире или на соответствующую денежную компенсацию.

Государственная регистрация права собственности на жилое помещение, как правило, производится на имя основного застройщика, приобретателя жилого помещения, если иное не установлено законодательством или договором. Участие в возведении, приобретении жилого помещения других членов семьи (кроме супругов), родственников и иных лиц может быть основанием для признания за ними права на долю в собственности на жилое помещение при доказанности, что между этими лицами и застройщиком, приобретателем имелась договоренность о создании общей собственности и в этих целях они вкладывали свой труд и средства на возведение, приобретение жилого помещения.

В результате приватизации жилого помещения на общих основаниях участники приватизации (кроме супругов) приобретают право на доли
в праве собственности на жилое помещение в зависимости от размера вложенных жилищных квот и внесенных ими денежных средств. В случае, если жилищная квота была начислена члену семьи нанимателя жилого помещения, но впоследствии без его согласия не зачтена на приватизацию, он не лишается права требовать признания его права на долю в собственности жилого помещения. При разрешении спора расчет долей участников приватизации производится судом соответственно размерам начисленных им жилищных квот и вложенных денежных средств.

Граждане и юридические лица, купившие квартиры, приобретают право собственности на них после регистрации купли-продажи в местном исполнительном и распорядительном органе.

Договор купли-продажи квартир между гражданами, между гражданами и юридическими лицами должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в местном исполнительном и распорядительном органе по месту нахождения квартиры, а между юридическими лицами – зарегистрирован в соответствующем исполкоме местного Совета народных депутатов.

Граждане Республики Беларусь, в том числе и постоянно проживающие за ее пределами, вправе приобретать квартиры (дома) по договорам купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь. Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в Республике Беларусь и занимающиеся на законных основаниях трудовой, хозяйственной или иной деятельностью, вправе приобретать квартиры (дома) по договорам купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь. Иностранные граждане и лица без гражданства, не проживающие на территории Республики Беларусь, вправе приобретать квартиры (дома) в Республике Беларусь в соответствии с международными договорами.

Продажа квартир гражданами производится с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с собственником и имеющих право пользования жилым помещением. Продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника этого помещения, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Квартиры, принадлежащие юридическим лицам, могут быть объектом купли-продажи только в случаях, если они не заселены жильцами.

Объектами купли-продажи могут быть:

1. Незаселенные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду.

2. Освобожденные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду (в том числе в домах, подлежащих реконструкции).

3. Квартиры, построенные для продажи.

4. Жилые дома (квартиры), не завершенные строительством, если они не являются объектами приватизации (создается ЖСК или КИЗ).

5. Квартиры, принадлежащие юридическим лицам негосударственной формы собственности.

6. Квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности.

7. Жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) с привлечением льготного кредита, по истечении трех лет со дня погашения этого кредита.