Сделки на рынке недвижимости

Перечень объектов недвижимости приведен в ГК РФ. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью.

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. По сути, цель любой сделки - это приобретение права собственности или права пользования имуществом. Все сделки подразделяются на односторонние, двусторонние и многосторонние. Односторонней признается сделка, для совершения которой необходимо волеизъявление только одной стороны (завещание, акт принятия наследства, доверенность). В отличие от односторонней сделки, для совершения двух- или многосторонней сделок необходимо, соответственно, волеизъявление двух или более лиц.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

· законности содержания:

· правоспособности и дееспособности физических и юридических лиц, ее совершивших;

· соответствие воле и волеизъявления участников;

· соблюдение соответствующей формы сделки.

В случае, если хотя бы одно из четырех условий будет нарушено, сделка считается недействительной. То есть, она считается не соответствующей закону и не влечет желаемых правовых последствий. Недействительные сделки могут быть: а) оспоримыми - сделки, признанные недействительными по решению суда; б) ничтожными - сделки недействительные с самого начала ее совершения. Между прочим, "ничтожная сделка", несмотря на "несерьезность" определения, имеет весомые причины таковой считаться, если:

· сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

· волеизъявление не соответствует подлинной воле;

· нарушены формы сделки и требование ее государственной регистрации:

· сторона сделки недееспособна, т.е. не способна понимать значение своих действий;

· сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Помимо этого, существуют так называемые мнимые и притворные сделки. Наибольшее распространение получили сделки с объектами недвижимости, совершенные для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные).

Аренда

Это, пожалуй, самый понятный и доступный вид сделок с недвижимостью (после купли-продажи)

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Кстати: плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, аренда – это наем на определенный, установленный договором срок движимого или недвижимого имущества, средств производства за определенную плату с правом использования и извлечения доходов.

В качестве арендодателей объектов государственной или муниципальной собственности могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, предприятия и учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, либо специально уполномоченные органы.

Кто есть арендодатель? Это - физическое лицо. Что нам надо для того, чтобы стать арендодателем, - это, во-первых, достижение восемнадцатилетнего возраста. Став полностью дееспособным, физическое лицо может быть участником договора аренды: арендатором или арендодателем. Если же нам нет 18 лет, то полная дееспособность может быть приобретена физическим лицом и до достижения восемнадцати лет в случаях: а) вступления в брак до достижения 18-летия; б) объявления несовершеннолетнего полностью дееспособным.

Теперь поговорим о ситуациях, когда арендодатель - юридическое лицо. Коммерческие организации, в большинстве своем, могут иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом. Таким образом, для заключения юридическим лицом договора аренды совсем не обязательно, чтобы данный вид деятельности был записан в его учредительных документах.

Но! Есть, оказывается, такое понятие, как субаренда. Согласно Гражданскому кодексу РФ, арендатор вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором, следующим образом:

v сдавать арендованное имущество в субаренду;

v передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

v предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

v отдавать арендные права в залог;

v вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

По общему правилу, все эти операции арендатор может осуществлять только с согласия арендодателя. Согласие арендодателя может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему. По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование -или во временное пользование, и договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды. Основное положение: по договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам в соответствии с условиями договора аренды.