Юридическое и экономическое понятие недвижимости.

Правовое понятие недвижимости:

1. Впервые понятие недвижимости появилось в указе Петра 1 от 23 марта 1714г. «О порядке наследования движимых и недвижимых имуществ». Недвижимостью признаются земли, угодья, дома, заводы и железные дороги.

2. Понятие недвижимости остается в своде законов Российской империи.

3. С октября 1917 по ноябрь 1995 года понятие недвижимости в Российском законодательстве отсутствовало.

Статья 130: к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно. В том числе относятся леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым видам так же относятся принадлежащие государству воздушные и морские суда внутреннего плавания и космические объекты. Законом к недвижимым вещам так же относят имущество, предназначенное в целом как имущественный комплекс.

Объекты недвижимости могут разделяться по своему происхождению:

-созданные природой без участия труда человека;

-являются средством труда человека;

-созданные трудом человека, но неотъемлемо связанные с природой.

Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Недвижимое имущество от движимого можно отличить по трем признакам:

1.Стационарность, неподвижность— признак характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2.Материальность— объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде. Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости

3.Долговечностьобъектов недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Экономическое понятие недвижимости:

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода.

Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут служить как предметы, так и действия (в данном случае объекты недвижимости и услуги, оказываемые на рынке недвижимости).

«Благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени несения связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии и т. п.) в случае, если законом это «бремя» либо часть его не возложены на иное лицо. (Например, охрана объекта недвижимости — на специально нанятых лиц или организацию)

Собственник также несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т. е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом. Перенос риска случайной гибели или порчи имущества на других лиц возможен по договору собственника с ними.

3 способа использования недвижимости:

1.В качестве материального блага по прямому назначению. Данный способ использования соответствует такому этапу развития общества как натуральное хозяйство.

2.Недвижимость как товар. В данном случае недвижимость имеет своего собственника.

3.Недвижимость как источник дохода.

Специфические особенности недвижимости:

1.Недвижимость имеет инвестиционный характер, так как служит долгое время для удовлетворения потребностей собственника.

2.Ценность объектов недвижимости определяется на примере наиболее полезной группы недвижимости - жилой.

3.каждый объект недвижимости уникален.

4.Высокая капиталоемкость недвижимости . Она определяется большим количеством материальных, финансовых, трудовых затрат при ее возведении.

5.Недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла.

6.Наблюдаются количественные несовпадения качественных характеристик недвижимости объекта, недвижимости товара. В жилом доме товаром является: магазины, приватизированные квартиры, арендуемые квартиры и мансардные этажи.

7.Недвижимость имеет неодинаковую товарность по сравнению с другими видами недвижимости.

8.Низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами.

2. Особенности недвижимости в пользовании: недвижимость как товар; недвижимость как источник дохода.

3 способа использования недвижимости:

1.В качестве материального блага по прямому назначению. Данный способ использования соответствует такому этапу развития общества как натуральное хозяйство.

2.Недвижимость как товар. В данном случае недвижимость имеет своего собственника.

3.Недвижимость как источник дохода.

Рынок недвижимости – это рынок, на котором объектом купли продажи выступают объекты недвижимого имущества и права на них. Рынок недвижимости – это определённый набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Таким образом, на рынке главным товаром служат – недвижимые объекты. Согласно нормативным актам, принятым в период 1990 – 1996 гг., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается.

Сущность объекта недвижимости как товара триедина:

- физические характеристики объекта недвижимости: земельный участок(площадь участка при доме, объект придомовой территории,), здание(возраст здания, охранный статус, строительная серия, оформление фасада, инженерное оборудование); квартира(этаж, количество комнат, высота потолка, ориентация квартиры и окон, внутренняя отделка, полы,).

- юридический имущественный статус объектов недвижимости: идентификация объекта недвижимиости, характеристика местонахождения, почтовый адрес,; регистрационный номер; кадастровый номер; номер и дата госрегистрации прав собственности; форма владения квартирой; стоимость проживания(в месяц).

Недвижимость — это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.

Жилые дома, квартиры, дачные строения и т.д. , находящиеся в собственности граждан и используемые для проживания и других личных нужд, служат предметами потребления, а так же дома, квартиры, гаражи, хозяйственные строения, применяемые в коммерческих целях, служат средствами извлечения прибыли.

Недвижимость как источник дохода. Доход, приносимый объектом недвижимости, имеет рентный характер для любой недвижимости кроме производственной. Для производственной недвижимость выступает в качестве фактора производства, при чём не всегда главного. То есть недвижимость относится к основным фондам предприятия и переносит свою стоимость на выпускаемую продукцию, а, следовательно, на прибыль предпринимателя по частям (амортизационные отчисления).

Недвижимость - это особый инвестиционный товар.

Под инвестициями следует понимать долгосрочные вложения средств для создания нового объекта, реконструкции или модернизации существующего с целью последующего возврата вложений и получения дохода.