Цена земли как капитального актива

В условиях рыночной экономики земля покупается и продается как ка­питальный актив. В связи с этим важно выяснить, чем же определяется цена земли. Если земельный участок рассматривать как капитальное благо, приносящее поток доходов, то становится понятно, что цена земли зависит от двух величин:

1) размеров земельной ренты, которую можно получать, став собствен­ником данного участка;

2) ставки ссудного процента.

Покупатель земельного участка стремится приобрести его не ради по­чвы как таковой, а ради той ренты, того постоянного ежегодного дохода, который приносит земля. Покупается право на получение регулярного дохода в течение неопределенно долгого периода времени. Вот почему необходимо использование ставки ссудного процента для определения цены земли. Ведь в экономической теории все активы, кото­рые приносят поток доходов, рассматриваются как капитал. Владелец оп­ределенной суммы денег может положить ее в банк и получить доход в виде процента. Но он может потратить эти деньги и на покупку земельно­го участка. Следовательно, цена земли - это дисконтированная ценность. Она рассчитывается по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего регулярный доход. Важно подчеркнуть, что при по­купке земли предполагается, что доход в виде ренты будет выплачиваться собственнику земли не в течение 1, 2 или 10 лет, а неопределенно продол­жительный отрезок времени. Следовательно, мы можем воспользоваться известной нам формулой для определения сегодняшней ценности будущих доходов:

PV = FV / (1+г)^t

Поскольку величина t в этой формуле приближается к бесконечности, постольку и коэффициент дисконтирования 1/(1 + г)^t становится все меньше и меньше с ростом t. Таким образом, цена земли как дисконтированная ценность (PV_N) определяется по формуле:

PV_N =R / r

где R - ежегодный размер земельной ренты, а г - рыночная ставка про­цента.

Рассмотренное определение цены земли является теоретическим. На практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос и предложение земельных участков. Так, например, рост цен на землю мо­жет объясняться растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю (и вообще на недвижимость) в ус­ловиях инфляции и особенно гиперинфляции, а это ведет соответственно к росту цены земли.