Особенности продажи жилых помещений.

Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

В указанный перечень включаются следующие субъекты:

а) члены семьи прежнего собственника, включая тех, кто прекратил семейные отношения с прежним собственником и не состоит с ним в родственных отношениях;

б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 672, 677 ГК РФ);

в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 672, 685 ГК РФ );

г) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ);

е) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

В тех случаях, когда какие – либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.

Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Таким образом, при продаже жилого помещения переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется. Поэтому нормы ст. 551 ГК РФ по отношению к договорам продажи жилого помещения применяться не могут.

Передача жилого помещения, даже оформленная соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации договора продажи жилого помещения, не порождает каких-либо прав покупателя на жилое помещение. Факт заключения договора продажи жилого помещения порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.

Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

10В. Договор продажи предприятия.
Понятие и содержание договора продажи предприятия.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Выделение договора продажи предприятия в качестве самостоятельной разновидности договора продажи недвижимости обусловлено особым характером предмета – предприятия как имущественного комплекса. В соответствии с п. 2 ст. 132 ГК РФ в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Предприятие как особый вид недвижимости рассматривается законом как живое предпринимательское дело.

В состав предприятия как предмета продажи в соответствии с законом не включаются права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью (например, право на оказание транспортных, аудиторских услуг и т.д.). Такие права не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Статья 132 ГК РФ говорит о возможности продажи предприятия как в целом, так и в части. Вместе с тем при буквальном толковании ст. 559 ГК РФ должен следовать вывод, что возможна продажа предприятия только в целом, в виде единого имущественного комплекса. Необходимо исходить из того, что предприятие – это юридически неделимая совокупность имущества. При продаже имущества предприятия по частям невозможно частично передать фирму, клиентуру, доброе имя и т.п. При продаже предприятия в целом помимо возможности передачи в полном объеме нематериальных активов предприятия сохраняется производственное или торговое дело, рабочие места для занятых на предприятии людей. Поэтому продажа предприятия в целом предпочтительнее и с публично-правовой точки зрения. При продаже имущества предприятия по частям велика угроза использования договора продажи для увода активов в различных неблаговидных целях (например, увод имущества от возможности наложения взыскания по требованию кредиторов).

Сторонами по данному договору признаются продавец – любое лицо, в том числе и юридическое, и покупатель любое лицо, в том числе и юридическое.

Перед заключением данного договора стороны должны совершить предварительные действия по удостоверению состава продаваемого предприятия, аудиторскую проверку его деятельности и оценку предприятия как бизнеса. На основании их результатов до подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (п. 2 ст. 561 ГК РФ), документ об оценке предприятия.

Удостоверение состава продаваемого предприятия есть не что иное, как его полная инвентаризация (п. 1 ст. 561 ГК РФ). Инвентаризация выполняет следующие функции:

во-первых, это проверка фактического наличия числящихся на балансе предприятия ценностей (материальных и нематериальных активов), их сохранности, описание основных признаков и определение текущего состояния;

во-вторых, это один из способов оценки состава предприятия.

Проведение инвентаризации – императивное требование закона. Инвентаризация должна быть полной, т.е. проводиться в отношении всего имущества, всех долгов и прав требования, включаемых в состав предприятия, даже тех, которые не подлежат передаче покупателю в силу закона или по договоренности сторон (ст. 561 ГК РФ). Инвентаризация – это одно из оснований оценки предприятия, и она может служить основанием требований о цене, заявленных продавцом.

Акт инвентаризации дополняется заключением независимого аудитора о составе и финансовом состоянии предприятия. Цель внешней аудиторской проверки двояка:

во-первых, проверка соответствия (достоверности) финансовой отчетности установленным критериям (основные критерии (система показателей) деятельности экономических субъектов, по которым их бухгалтерская (финансовая) отчетность подлежит обязательной ежегодной аудиторской проверке);

во-вторых, проверка законности совершенных хозяйственных операций.

Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтерского баланса предприятия. В основе заключения договора продажи предприятия должен лежать бухгалтерский баланс, принятый налоговыми органами.

Условие о цене является существенным условием договора продажи предприятия. Правила о цене недвижимости, изложенные в ст. 555 ГК РФ, в полной мере относятся и к цене продаваемого предприятия.

Проведение инвентаризации, аудиторской проверки, оценки предприятия и иных действий при подготовке к заключению договора о его продаже требует от сторон значительных усилий и затрат. Распределение обязанностей и расходов по их проведению должно основываться на соглашении сторон.

Рассматриваемый договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе стоимости предприятия, а также перечня долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (п. 1 ст. 560 ГК РФ). Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.