Особенность определения годового чистого дохода от использования земельного участка

Особенность определения годового чистого дохода от использования земельного участка состоит в том, что необходимо иметь рыночные данные о размерах арендной платы за земельные участки. В данном случае возникает несколько проблем:

§ во-первых, в городах случаи предоставления в аренду свободных от застройки земельных участков встречаются довольно редко,

§ во-вторых, едва ли возможно трактовать размер арендной платы от предоставления земельного участка в аренду как рыночную арендную плату.

Хотя соответственно земельному законодательству размер арендной платы устанавливается на договорной основе между арендодателем и арендатором, на практике размер арендной платы "привязывается" к земельному налогу, в основе которого лежит денежная нормативная оценка земельного участка. То есть, размер арендной платы устанавливается "кратной" земельному налогу. Так, например, в г.Киеве решением сессии Киевсовета № 235 от 16.10.97 установлены следующие максимальные размеры арендной платы:

- два процента от денежной оценки земельного участка, если земельный участок предоставлен в долгосрочную аренду (до 50 лет);

- пять процентов от денежной оценки земельного участка, если земельный участок предоставлен в краткосрочную аренду (до 3 лет);

- восемь процентов от денежной оценки земельного участка, если земельный участок предоставлен в аренду иностранным государствам и иностранным юридическим и физическим лицам.

Как уже отмечалась, денежная нормативная оценка не принадлежит к рыночной базе оценки, поэтому и размер арендной платы не отображает рыночные условия.

Дальнейшее развитие рынка земли и арендных отношений в населенных пунктах, когда земля будет предоставляться в аренду собственниками земли, когда арендная плата будет отвечать рыночным условиям, когда цены продажи и аренды земельных участков будут определять диапазон ставок капитализации, тогда этот методический подход получит широкое применение.

В то же время, следует подчеркнуть, что в современных условиях он используется при применении методов:

§ "остатка для земли”,

§ распределения доходов от застроенного участка,

§ Соотнесения (или переноса), основанного на использовании ситуационных классов.

В условиях формирования рыночной арендной платы за земельные участки в населенных пунктах применение метода прямой капитализации чистого дохода от использования земельного участка предусматривает на первом этапе необходимость определения экспертом этого дохода.

На данном этапе проводится изучение рынка аренды и средне рыночных размеров арендной платы за единицу площади земельных участков, которые могут считаться аналогами земельного участка, который оценивается, и типичных условий предоставления их в аренду. В данном случае размер арендной платы считается валовым доходом от использования земельного участка, поскольку собственник земельного участка, который предоставил земельный участок в аренду, должен еще заплатить государству земельный налог. Кроме того, полученный доход подлежит еще и налогообложению налогом на прибыль. В таком случае годовой чистый доход от использования земельного участка будет составлять:

До = (Опл – Пз) ^х(1- Ппр), (3)

где До - годовой чистый доход (фактический или ожидаемый), в гривнах;

Опл - годовая арендная плата за земельный участок, в гривнах;

Пз - земельный налог за земельный участок на год, в гривнах;

Ппр - налог на прибыль (коэффициент).

При этом необходимо учитывать условия аренды земельного участка, которые указаны в договоре аренды, поскольку в нем могут быть оговорены дополнительные условия включения в арендную плату определенных текущих затрат на удержание земельного участка (управленческие затраты, охрана и санитария, обслуживание прилежащей территории и т.п.).