Особенности правовой природы многоквартирных домов и коммунальных квартир

Задание 2.

Проблема определения правового режима многоквартирного дома заключается в нескольких аспектах. Во-первых, важным является определение элементного состава данного комплексного объекта, т.е. того, из чего состоит данный объект. Во-вторых, какие модели правовых режимов используются (de lege lata) и могут быть использованы (de lege ferenda) в отношении комплекса недвижимого имущества. В-третьих, каким образом минимизировать возможный конфликт между правами на комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома и правами на жилые и нежилые помещения, расположенные внутри этого комплекса.

Вопросы элементного состава комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома связаны с принципиальной возможностью либо невозможностью признания жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, отдельными объектами недвижимости. С точки зрения действующего позитивного регулирования жилые и нежилые помещения есть не что иное, как отдельные обособленные объекты гражданских прав. Общее же имущество многоквартирного дома обособленным объектом гражданских прав не является за счет законодательного исключения данного имущества из гражданского оборота. Как отмечает Е.А. Суханов, «само по себе данное решение нельзя признать наиболее удачным, ибо такие квартиры и комнаты не предназначены для самостоятельной эксплуатации, будучи теснейшим образом связанными и друг с другом, и с другими частями дома (обычно общими в них являются не только стены, но даже пол и потолок, а объектом права собственности жильца в этом случае, по сути, становится „пространство“)».

Прообразом юридической конструкции комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома (на сегодня общего имущества многоквартирного дома) являлась конструкция кондоминиума. В свое время Ю.Г. Басин, давая характеристику кондоминиуму, выделил следующие его признаки: «Во-первых, кондоминиум — это особая форма собственности, характеризуемая сложным объектом, составляющим единый имущественный комплекс. Во-вторых, своей индивидуальной собственностью, входящей в состав кондоминиума, его участник вправе свободно, по собственному усмотрению, распоряжаться, без необходимости получить согласие других участников либо органов, управляющих кондоминиумом. В-третьих, остальное имущество, входящее в состав кондоминиума, относится к общей долевой собственности всех участников кондоминиума, т.е. всех собственников раздельных вещей кондоминиального имущества. В-четвертых, индивидуальная собственность участника кондоминиума и его доля в общем имуществе связаны неразделимой общностью юридической судьбы. В-пятых, наконец, все участники кондоминиума, независимо от размера принадлежащей им доли в общем имуществе, имеют равное право пользоваться таким имуществом».

В цивилистических исследованиях последних лет предлагаются различные подходы к правовому режиму общего имущества многоквартирного дома. Так, Л.М. Минкина предлагает разделить имущество, находящееся вне квартир в многоквартирном доме, на «две группы: 1) имущество, которое по своему функциональному назначению предназначено исключительно для обслуживания помещений в доме (лестницы, несущие конструкции дома, крыша, лифты, инженерное оборудование и т.п.), относящееся к общему имуществу собственников помещений в доме, находящемуся в их общей долевой собственности; 2) имущество, которое представляет собой отдельное нежилое помещение (подвалы, чердаки, мансарды и т.п.) и может использоваться не только для обслуживания помещений в доме, но и для иных целей. Правовой режим данного имущества может быть различным в зависимости от того, какую функцию выполняют эти помещения в многоквартирном доме: если имущество предназначено для доступа к квартирам, для их обслуживания и использования, то есть тесно связано с ними назначением, оно должно быть отнесено к общему имуществу собственников помещений в доме, находящемуся в их долевой собственности; если имущество имеет иное функциональное назначение, оно может быть объектом индивидуальной собственности в случаях, предусмотренных договором (например, договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома либо соглашением собственников помещений в доме)».

Одной из наиболее социально значимых жилищных проблем являются коммунальные квартиры, в которых проживают сотни тысяч российских граждан. Действующий Жилищный кодекс РФ различает три типа коммунальных квартир:

- во-первых, квартиры, комнаты в которых занимают наниматели по договорам социального найма и члены их семей;

- во-вторых, коммунальные квартиры, комнаты в которых принадлежат собственникам;

- в-третьих, смешанные коммунальные квартиры, комнаты в которых принадлежат собственникам, а часть из них занимают наниматели по договору социального найма.

Одним из существенных недостатков ЖК РФ является отсутствие четкого определения коммунального жилого помещения, коммунальной квартиры.

На собственника жилого помещения в соответствии с частью 3 статьи 30 ЖК РФ возложено бремя содержания данного помещения. Если жилое помещение является квартирой, то собственник жилья несет обязанность по содержанию общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире.

Часть 1 статьи 41 определяет критерий отнесения имущества к общему имуществу в коммунальной квартире. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Таковыми могут являться коридор, кухня, ванная комната, туалет.

Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

В соответствии с частью 1 статьи 42 ЖК РФ доля собственника комнаты (комнат) на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади принадлежащей ему комнаты (комнат).

Части 1 - 2 статьи 43 ЖК РФ устанавливают, что собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Жилищный кодекс РФ возлагает на собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире не только обязанность по содержанию ее общего имущества, но и обязанность по несению бремени расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Она пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (часть 2 указанной статьи).

Часть 3 статьи 42 ЖК РФ устанавливает, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. Она равна доле предшествующего собственника (часть 4 указанной статьи).

Доля в общем имуществе коммунальной квартиры не может быть выделена в натуре предметом отчуждения. В соответствии с частью 5 статьи 42 с ней запрещено совершать сделки, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

В действующем Жилищном кодексе РФ отсутствует четкое юридическое определение коммунальной квартиры, что делает проблематичным применение к их правовому статусу ряда положений ГК РФ.

Государство стремится сократить источники пополнения коммунальных квартир за счет предоставления преимущественного права покупки освободившихся комнат другими собственниками комнат в данных квартирах и приоритетного предоставления в порядке очередности освободившихся комнат нанимателям, проживающим в коммунальных квартирах. Однако, по мнению автора, применение положений статьи 250 ГК РФ нарушает права собственников - продавцов комнат, так как в ряде случаев предмет договора купли-продажи не является общей собственностью.

Следует отметить, что в ЖК РФ, вступившем в силу в 2005 году, отсутствуют нормы, предоставляющие возможность раздела финансовых лицевых счетов и выдела жилого помещения в жилых помещениях, занимаемых по договору социального найма. По сути, государство ликвидировало один из источников пополнения коммунальных квартир. Однако проблема в данном случае перешла в латентную плоскость, так как распад семьи приводит к образованию коммунальной квартиры в жилом помещении, занимаемом по договору социального найма, так как бывшие супруги начинают вести раздельное хозяйство и фактически проживают отдельно. Следовательно, данное жилое помещение де-факто становится коммунальной квартирой.

Другим источником пополнения коммунальных квартир, как это не парадоксально звучит, является развитие рыночных отношений в сфере жилой недвижимости. Покупка долей в жилом помещении, наследование долей в жилом помещении наследниками создают правовые условия для создания коммунальных квартир. Выдел долей в натуре в жилом помещении, по сути, означает возникновение коммунальной квартиры де-юре. Покупка и наследование долей без выдела в натуре превращает жилое помещение в коммунальную квартиру де-факто. В обоих случаях сособственники квартиры имеют право проживать в данном жилом помещении, вести раздельное хозяйство, самостоятельно вносить плату за жилье и коммунально-бытовые услуги.

Политика государства в отношении сокращения источников пополнения коммунальных квартир не является последовательной. Так, при выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма может быть предоставлено жилое помещение в коммунальной квартире, состоящее из одной и более комнат.