обзор по г. Тольятти за 2007 год

МОШЕННИЧЕСТВА С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

В данном обзоре речь пойдет о нескольких схемах обмана, с которыми мы сталкиваемся в Тольятти и, иногда, в других городах.

Мы будем говорить только о тех махинациях, в которых правоохранительные органы не нашли состава преступлений. При этом, по своей сути, они безусловно являются мошенничествами.

Этот обзор – попытка обмена опытом. Всего будет описано восемь схем.

Начать хотелось бы с самого распространенного примера, с которым сталкиваемся буквально каждую неделю.

1.

Итак, некое лицо хочет продать принадлежащее ему жилье (либо землю, дом). Для этого собственник обращается к риэлторам.

Риэлторы предлагают подписать договор, согласно которому они обязуются продать принадлежащую гражданину недвижимость за определенную цену (указывается в рублях).

В дальнейшем происходит следующее: риэлтор длительное время не проявляет никакой активности и продажей не занимается. Рекламы объекта не дает. В базу данных недвижимость не выставляет. Только тогда, когда рыночная стоимость недвижимости (особенно это касается земли) значительно вырастает, риэлтор начинает заниматься продажей, находит покупателя и организует сделку.

Естественно, что, так как цены на недвижимость растут (рис.1), то продажная цена оказывается выше той, что была установлена в договоре поручения с собственником.

В итоге, риэлтор после продажи объекта претендует на разницу между первоначально оговоренной ценой и фактической ценой продажи.

Надо сказать, что торговец недвижимостью в большинстве случаев, как это не удивительно, желаемые деньги получает.

Раньше описанная схема работала, только если риэлтору выдавали доверенность с правом получать деньги. Теперь граждане стали несколько осторожней, но и это в большинстве случаев не спасает.

Если у риэлтора есть доверенность с правом получения денег, то он просто отдает продавцу только часть вырученных от продажи средств. Если же у риэлтора доверенности на получение денег нет, то он, как правило, настаивает на передаче денег у него в офисе. При расчете риэлтор нагло предъявляет претензии на разницу между оговоренной и продажной ценой.

Покупатель недвижимости, как правило, относится к этой ситуации безразлично.

Продавец же, перечитав текст своего договора с риэлтором, убеждается в том, что максимальную названную в договоре цену он получает, и, значит, его права (якобы) не нарушены.

Этот трюк очень распространенный.

Какие у данной схемы возникают последствия?

- у продавца из-за действий риэлтора наступают убытки. Он фактически продает недвижимость по цене ниже рыночной, хотя его собственность успела подорожать (прямые убытки);

- чаще всего у гражданина возникают проблемы с приобретением иного объекта - такого, на приобретение которого он рассчитывал ранее. Полученных от продажи денег просто не хватает, так как недвижимость, на которую продавец рассчитывал, также выросла в цене (косвенные убытки);

- помимо прочего, продажа занимает много времени. Риэлтор заинтересован как можно дольше откладывать отчуждение недвижимости. Такая задержка может приводить к образованию у продавца новых убытков, особенно если он уже передал задаток по какой-то планируемой им сделке и сорвал ее (то, что называют «нарастающими убытками»).

Конечно, названные последствия относительно безобидны. Продавец, как правило, может выйти из описанного положения, взяв кредит, использовав свои сбережения, заложив какое-либо имущество.

Однако к юристам граждане приходят с вопросом: насколько правомочны описанные действия риэлтора? Ведь речь идет о получении риэлтором довольно значительных сумм: мы сталкивались с присвоением до полумиллиона рублей (во время скачка цен на недвижимость осенью 2006 г.). Могут ли риэлторы полученные деньги считать своими?

Ответим так: все зависит от договора с клиентом.

Одна риэлторская контора, которая имеет большой опыт участия в судебных процессах, теперь работает по особому клиентскому договору. Согласно его тексту, разница между продажной ценой квартиры и оговоренной «ценой продажи» – это дополнительное вознаграждение спекулянтов. Если риэлторский договор сформулирован именно так, то продавец может, конечно, после сделки заявлять, что размер оплаты услуг риэлторов чрезмерно высок, но суды, как правило, занимают позицию ответчика, соглашаясь с тем, что договор поручения подписывался продавцом без принуждения.

И все же, в подавляющем большинстве случаев, ситуация обстоит иначе.

Торговцы недвижимостью, заранее зная, что собственники к вопросам размера оплаты риэлторских услуг отнесутся внимательно, чаще всего вообще не описывают в договоре судьбу тех денег, о которых мы сейчас говорим. В клиентском договоре лаконично указывается, что риэлтор должен организовать продажу недвижимости по цене не менее чем, к примеру, три миллиона рублей. Причем цена жилья, как правило, риэлторами ставится немного выше действительной рыночной стоимости. Граждане на это обычно и покупаются. Но, так как предельный срок продажи в договоре сознательно не фиксируется. Риэлтор ждет, пока рыночная цена преодолеет указанную планку, только потом готовит сделку и присваивает то сальдо, до которого, так скажем, риэлтор сумел «дотянуть».

В описанной ситуации присвоение денег риэлтором совершенно незаконно, и образует у последнего неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Нужно обратить внимание, что даже если у риэлтора есть доверенность с правом получения денег, то неосновательное обогащение у него все равно будет присутствовать. Доверенность дает право получить денежные средства, но она никак не является каким-либо аналогом договора дарения. Риэлтор может получить деньги от сделки, но он не имеет право оставить их себе. В таких ситуациях исправно выручает старинный римский иск о возврате неосновательно полученного. Субсидиарно к такому иску обычно заявляются требования о плате за пользование денежными средствами вследствие уклонения от их возврата и о компенсации причиненных убытков. Величина убытков зависит от размера присвоенной риэлтором суммы, от длительности удержания денег, от положения на рынке недвижимости и т.п.

Надо сказать, что последнее время у федеральных судей сложилось настолько негативное отношение к описанным действиям риэлторов, что последние все чаще предпочитают добровольно возвращать присвоенные средства, получив даже не иск, а только лишь обоснованную претензию в свой адрес.

Если говорить о превентивных мерах борьбы с описанным явлением, то такая мера видится только одна: необходимо внимательнее проверять договор, который риэлтор предлагает клиенту. В данном соглашении должна ясно определяться судьба всех денежных средств, а также четко устанавливаться временные рамки всех действий риэлтора.

2.

Вторая схема, с которой также сталкиваемся постоянно, имеет несколько разновидностей, но в целом она заключается в следующем.

Сегодня очень широко применяется предварительный договор купли-продажи недвижимости. Конечно, в условиях постоянного изменения цен на жилье такой договор необходим, так как без него практически невозможно планировать какие-либо сделки. Однако практика применения этого договора складывается в Самарской области весьма своеобразно.

Многие риэлторы почему-то полагают, что по предварительному договору возможно передавать деньги за товар.

Обратимся к закону.

Ст. 429 ГК РФ предусматривает, что предметом предварительного договора является обязанность сторон в будущем заключить основной договор на согласованных условиях. Как такового денежного обязательства сам предварительный договор образовывать не может, поэтому передача денег по нему – правовой нонсенс.

Но риэлторы очень настойчиво пытаются производить расчеты по предварительному договору. С чем это связано?

Нехитрая разгадка кроется в том, что риэлторы, действуя таким образом, могут один и тот же объект «пообещать» нескольким покупателям, заключить с каждым из них предварительный договор купли-продажи, и принять от каждого покупателя деньги (оплату в полном объеме или в значительной ее части).

Если бы риэлторы, действуя от имени собственника, подписали бы несколько основных договоров купли-продажи, то против таких риэлторов тотчас возбудили бы уголовное дело - этот состав давно и хорошо отработан. Но, так как заключаются именно предварительные договоры, то правоохранители наотрез отказываются возбуждать дело по факту мошенничества, ссылаясь на гражданско-правовой характер отношений. К тому же, опасаясь все же до некоторой степени уголовной ответственности, риэлторы спустя некоторое время возвращают потерпевшим их деньги.

В итоге риэлторы фактически бесплатно пользуются чужими деньгами. При этом периоды пользования и размеры сумм бывают весьма значительными.

Обращаются ли потерпевшие к юристам? Да. Граждане нанимают юристов и обращаются в суд за защитой. Но какие исковые требования обычно формулируются?

Чаще всего истцы в описанных ситуациях просят не деньги, а требуют заключения основного договора на условиях предварительного – это наиболее выгодно. Однако к моменту заявления таких исков в суд, как правило, исполнить обязательство в натуре уже невозможно, так как обещанное к продаже помещение уже продано и принадлежит третьему лицу. В связи с этим суд отказывает в заявленном иске и разъясняет истцу право на предъявление требований о взыскании собственно денежных средств и о компенсации убытков.

С убытками возникает отдельная проблема. Проценты, согласно ст. 395 ГК РФ, суды взыскивают в пользу потерпевших исправно. Однако ставка рефинансирования никак не соответствует темпу роста цен на недвижимость. Между тем убытки, вызванные ростом цен на недвижимость, взыскиваются судами крайне неохотно.

Причина этому проста: кроме общей нормы об убытках (ст. 15 ГК РФ) в основание такого иска указать практически нечего. Правило п. 4 ст. 445 ГК РФ (об ответственности за отказ от заключения договора) также весьма общее. Поэтому, требуя в суде компенсацию убытков, вызванных ростом цен на недвижимость, приходится заказывать и оплачивать оценочные экспертизы, доказывать, что в первоначальном договоре цена была рыночной, и что вовсе не истец уклонился от заключения основного договора. Результат в процессе, конечно, бывает различным.

Еще одна сложность: ни риэлторы, ни обыватели, как правило, не знают о том, что по правилам ст. 429 ГК РФ сторонам предварительного договора предписано направлять друг другу письма с предложением о заключении основного договора. В большинстве случаев данное требование закона сторонами не исполняется. Отсутствие переписки крайне затрудняет выяснение того, какая именно сторона уклонилась от совершения основной сделки.

В целом, вывод напрашивается следующий: передавать денежные средства по предварительному договору крайне нежелательно. Такие действия противоречат если не букве, то духу закона.

Нельзя также не отметить, что предварительный договор не подлежит государственной регистрации, и поэтому проверить, сколько еще таких договоров заключено собственником (либо от имени собственника) совершенно невозможно.

3.

Третий вид правонарушений, о котором хотелось бы сказать, связан с недоработками в семейном законодательстве.

Практика применения схемы, о которой сейчас будем говорить, уже довольно обширна и приводит к тяжелым последствиям.

Началось все с того, что один наш коллега получил любопытное определение Верховного суда РФ. Судебный акт, о котором я говорю, вынесен почти два года назад - Определение ВС РФ от 14 января 2005 г. по делу № 12-В04-8.

Суть заключается в следующем.

Как известно, после расторжения брака собственность супругов (если она не была поделена при разводе или еще ранее) так и остается общей совместной. Супруги могут разделить ее в судебном порядке, или добровольно - составив соглашение о разделе имущества. Но есть и еще одна возможность: любой из сособственников может общее совместное недвижимое имущество просто продать.

Дело в том, что ст. 35 СК РФ предусматривает необходимость получения согласия супруга на отчуждение общей совместной недвижимости. Верховный суд РФ два года назад согласился с тем, что после развода сособственник супругомне является, и спрашивать его согласия, таким образом, не нужно.

Верховный суд РФ также согласился с тем, что ст. 35 СК РФ к данной ситуации не применима вообще. После развода отчуждение общей совместной собственности производится согласно правилам ст. 253 ГК РФ, где согласие сособственников презюмируется.

В прошлом году Регистрационная служба в г. Тольятти по этому вопросу еще возражала, но с 2007 г. регистратор согласился с правильностью этих доводов. В настоящее время сделки с общим имуществом бывших супругов, совершаемые только одним сособственником, в Тольятти регистрируются.

Имеется также уже значительное количество проверенных вышестоящими судами судебных решений, по которым такие сделки были признаны соответствующими закону.

Непосредственно при совершении подобных сделок у продавца возникают определенные сложности, но они, в большинстве случаев чисто технические, и чаще всего преодолимы.

Особо стоит подчеркнуть, что большинство граждан не знает о наличии такой специфической возможности. Люди, как правило, уверены, что общую собственность продавать без предварительного нотариально заверенного согласия сособственника нельзя.

Говорить или не говорить бывшему супругу об имеющемся праве на отчуждение общей собственности – вопрос юридической этики. С профессиональной точки зрения, уверены, разъяснить возможности - прямая обязанность юриста. Ведь другой сособственник имеет равные права и такие же опасные возможности.

Многие супруги отказываются от односторонней продажи недвижимости, считая такие действия неприемлемыми с моральной точки зрения. Задача юриста в этой ситуации - дать исчерпывающую консультацию, и при необходимости защитить сделку в суде. Задача посильная.

При этом нельзя сказать, конечно, что такие действия не причиняют убытков: так как все деньги от сделки получает один из сособственников, то права другого явно нарушаются. Подразумевается, что половину от вырученных средств продавец должен передать сособственнику – бывшему супругу. Но это в теории.

Ситуация осложнена еще и тем, что права бывшего супруга (бывшего сособственника) нарушаются законными действиями, законной продажей объекта. Требования о компенсации убытков при этом заявлять значительно труднее, чем в случае, когда убытки вызваны действиями незаконными. Кроме того, закон не содержит прямого указания о судьбе денег, вырученных от подобной продажи.

В суде потерпевшему также бывает весьма затруднительно определить стоимость вещи на момент продажи. Руководствоваться при этом собственно договором купли-продажи не всегда возможно, так как в сделке участвует по крайней мере одна сторона, которая явно заинтересована в занижении продажной цены (продавец - бывший супруг).

К тому же, нельзя забывать, что получить решение о взыскании компенсации и получить деньги – совершенно не одно и тоже.

Из сказанного хотелось бы сделать следующий вывод: в настоящее время после расторжения брака крайне неразумно оставлять общую собственность неразделенной. Собственность может быть утрачена, а сделка по отчуждению общей недвижимости будет действительна.

По данной проблеме сотрудниками Самарского госуниверситета Бронниковой М.Н., Савельевой Я.М. поднимался вопрос о необходимости редакции ст. 254 ГК РФ. Эти ученые предлагали общую собственность супругов автоматически разделять на равные доли в момент развода. Подобная процедура уже имеется в наследственном праве (общая собственность при смерти сособственника мгновенно трансформируется в долевую). Такие поправки действительно решили бы проблему, но на сегодня этот вопрос только обсуждается. Каких-либо серьезных подвижек пока нет, а общая собственность бывших супругов продолжает практически свободно продаваться.

4.

Четвертая схема, о которой стоит рассказать, очень проста и совершенно противозаконна. К сожалению, из-за ее простоты она также очень доступна.

Применяется она, насколько известно, исключительно риэлторами.

Для ее реализации регистрируются две фирмы. Учредителями вносится только минимальный уставной капитал.

Затем между фирмами создается какое-либо мнимое долговое обязательство, создается мнимый долг. После этого одна фирма подает в суд на другую и требует этот мнимый долг взыскать.

Ответчик в арбитражном суде не появляется. Он извещен, но ведет себя совершенно пассивно. Счет фирмы-ответчика арестовывается. В итоге за ответной стороной признается долг: вступает в силу соответствующее решение суда. Затем деятельность фирмы-истца сворачивается, и ее готовят к ликвидации.

Фирма-ответчик, напротив, бурно занимается риэлторской деятельностью. Текущие мелкие расчеты ведутся по другому, свободному от ареста банковскому счету.

Фирма-ответчик настойчиво предлагает гражданам услуги по улучшению жилищных условий.

Так, клиенту, у которого в собственности была двухкомнатная квартира, и который хотел купить трехкомнатную квартиру, было предложено следующее: его квартира продается, деньги от продажи зачисляются на счет риэлторской фирмы, фирма дополнительно кредитует своего клиента под низкий процент и покупает ему трехкомнатную квартиру.

Чем убеждали клиента риэлторы:

- обещали низкую процентную ставку;

- говорили, что нет необходимости заниматься оформлением кредита в банке;

- увещевали, что за все операции возьмут только небольшие комиссионные.

Также клиенту показывали квартиру, предназначавшуюся якобы для него.

Как оформлялись отношения: был подписан договор оказания риэлторских услуг, составлен договор займа на сумму, составлявшую разницу между стоимостью двух – и трехкомнатной квартиры, был также подписан предварительный договор купли-продажи между клиентом и собственником трехкомнатной квартиры.

При продаже двухкомнатной квартиры потерпевший уполномочил покупателя своей квартиры зачислить все деньги на счет риэлторской фирмы.

После зачисления денег на арестованный счет вся сумма немедленно, согласно определению арбитражного суда, была перечислена другой фирме (фирме-истцу). Получив деньги, данная организация сдала кассовый аппарат, уволила единственного работника и деятельность прекратила.

Состава преступления в действиях риэлтора найдено не было. Доказать сговор между учредителями фирм не удалось.

Об аресте счета риэлтор якобы не знал (определение суда высылалось почтой, росписи ответчика об ознакомлении с определением в материалах дела нет).

Риэлторская фирма еще некоторое время работала, и даже обещала рассчитаться с потерпевшим, однако имущества у нее никакого не нашлось, как и доходов.

Потерпевший обращался к разным юристам, но никто не предложил какой-либо реальный выход из сложившегося положения.

Клиент этих риэлторов какое-то время жил в своем подъезде. Человек, купивший у него жилье, очень сочувствовал, но помочь ничем не мог – за квартиру он рассчитался в полном объеме, и, к тому же, потерпевший сам попросил его зачислить деньги на счет риэлторам.

Буквально в прошлом месяце мы узнали, что такая схема была использована в Тольятти повторно - но во второй раз присвоена была существенно большая сумма, порядка семи миллионов рублей.

Можно твердо сказать, что мы еще столкнемся с этой схемой. Вопрос о методике борьбы с ней очень актуален.

Да, юрист в такую ситуацию не попал бы. Но обычные граждане, подписав все необходимые документы, не видят ничего особенного в том, чтобы зачислить деньги на счет риэлторам. Опасность подобного рода действий, видимо, широкому кругу лиц не очевидна.

5.

Пятая схема, о которой хотелось бы рассказать, наоборот направлена против риэлторов, и именно они являются ее потенциальными жертвами. На сегодня нам известен только один случай ее успешной реализации, однако он настолько изящен и прост, что хотелось бы его описать отдельно.

Всем известно, что сейчас все большее распространение получают договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Эти договоры за последние годы стали более конкретными, нежели ранее. Пожилые люди по таким договорам получают четко определенный набор прав и материальных благ: список, как правило, формулируется закрытым.

Произошло следующее.

Риэлтор заключила договор ренты с пожилой женщиной. Вскоре после заключения договора получатель ренты тяжело заболела, и на лечение ей потребовались дополнительные средства, также нужны были конкретные медицинские препараты. Так как такое исполнение не было предусмотрено договором ренты, риэлтор отказала пенсионерке в помощи, и бабушка, не получив лечения, вскоре умерла.

После этого к риэлтору обратилась соседка умершей, которая также захотела подписать договор ренты.

Когда риэлтор приехала к потенциальной клиентке, пенсионерка чувствовала себя крайне скверно. У нее дома находился врач-онколог, который сообщил риэлтору, что пожилая женщина страдает раком и что ей срочно требуется курс химиотерапии, без которого прогнозы самые мрачные. Поинтересовавшись благоприятным прогнозом, и убедившись, что он также не особенно оптимистичный, риэлтор не раздумывая подготовила и подписала договор ренты. По договору риэлтор взяла на себя обязанность производить ежемесячные денежные выплаты в значительном размере (около 45 000 рублей ежемесячно).

Через некоторое время после заключения договора выяснилось, что пенсионерка никаким онкологическим заболеванием не страдает, что «врачом» выступал некий неустановленный гражданин, что бабушке только 67 лет, и с получаемым финансированием она будет жить еще долго и счастливо.

Риэлтор, спустя несколько месяцев, когда обман вскрылся, перестала платить и обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной. Истица ссылалась на ст. 178 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения» и требовала полной реституции по сделке.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, указав в решении, что состояние здоровья получателя ренты не является существенным условием договора ренты, а о правах и обязанностях плательщика ренты никакого заблуждения не имелось. Данное решение было проверено и оставлено в силе вышестоящими инстанциями. Кроме того, по встречному иску в пользу пенсионерки с риэлтора была взыскана образовавшаяся за время процесса задолженность по договору ренты.

После взыскания денег пенсионерка воспользовалась своим правом и расторгла договор ренты в связи с нарушением плательщиком порядка исполнения. В итоге квартира осталась в собственности пенсионерки, а риэлтор потеряла более трехсот тысяч рублей.

Конечно, вряд ли подобного рода схема получит массовое распространение. Но проведенная инсценировка, сама подготовка схемы к реализации крайне незамысловаты, а предложений по заключению договоров ренты на рынке масса. Уровень правовой грамотности большинства риэлторов невысокий, поэтому повторение этой истории считаем вполне возможным.

6.

Шестая схема в настоящее время активно применяется банками.

Кредитные организации уже долгое время предоставляют гарантии прозрачности договоров. Риск ипотечного кредитования, конечно, от заемщика никто не скрывает, но до определенной степени скрывается степень риска.

Заемщик, как правило, считает, что при заключении ипотечного договора он рискует прежде всего приобретенным, обремененным ипотекой жильем. Но, оказывается, не совсем так. Позвольте пример из практики.

Молодая женщина жила в квартире, принадлежащей на праве общей долевой собственности ей, ее матери и отцу в равных долях. Женщина взяла ипотечный кредит и купила новую квартиру, после чего исправно стала исполнять обязательства в рамках кредитного договора. Через некоторое время в ее жизни наступили явные форс-мажорные обстоятельства - она потеряла работу и доход. К этому моменту все ее накопления ушли на первый взнос за квартиру.

Женщина пропустила несколько ипотечных платежей и обратилась в банк – предложила расторгнуть договор, продать квартиру. Ее успокоили в банке: может быть, все наладится, предложили еще подождать.

Когда натекла штрафная неустойка, юристы банка обратились в суд и потребовали арестовать, а затем и продать с торгов долю заемщицы в квартире родителей.

Суд очень негативно отреагировал на заявленный иск. Сразу стало очевидно, что банк сначала продаст с торгов долю в родительской квартире, а потом за сумму основного долга реализует и купленную по ипотеке квартиру.

Юристы банка не скрывали своих планов. Они открыто заявили, что да, ипотечная квартира в любом случае будет обеспечивать долг (залог есть залог). То, что данная квартира будет являться после продажи доли единственным жильем для ответчицы, уже не важно – см. последнюю редакцию ст. 446 ГПК РФ.

С точки зрения закона логика кредитора безупречна. Банк может реализовать ипотечную квартиру сразу, как только начались неплатежи по кредиту. Но, если текущая задолженность не очень большая, и банк посчитал целесообразным потребовать погашения долга из другого имущества, то эти действия являются совершенно законными.

Если же и после продажи доли в квартире родителей должница не начнет платить, то кредитор имеет право обратить взыскание на оставшееся жилье. Даже в зимнее время, и даже если должница с маленьким ребенком на руках.

Нам также стало известно, что, выкупив на торгах долю в квартире родителей, банк рассчитывал дополнительно заработать. Способов для этого существует немало.

В описываемом случае должнице удалось найти предпринимателя, который за нее рассчитался с банком, а затем женщина с большой скидкой продала ему новую квартиру. Но уже известны по крайней мере два других эпизода, где банк получил не только ипотечное жилье, но и смог до того обратить взыскание и на другие объекты недвижимости.

Какое можно предложить средство борьбы с этим явлением?

Стоит рекомендовать потенциальному заемщику вообще избавится от ликвидной собственности при начале длительных ипотечных отношений. Но, если это не возможно, то желательно хотя бы осознавать риск, и понимать: закон не указывает, что взыскание по ипотечному долгу следует обращать сначала на ипотечное имущество, а уже потом на другие вещи. Нет такой нормы сегодня.

Известно, что когда банки пытаются обратить взыскание на другое жилье, не являющееся ипотечным, заемщики пытаются его сдать в наем на длительный срок, обременить его правами третьих лиц. Подобного рода действия неэффективны. Банк все равно сможет заработать - жилье будет реализовано вместе с правами нанимателя. Продажная цена недвижимости будет ниже, и в итоге от этого пострадает только сам заемщик, так как его долг уменьшится на меньшую сумму.

Совсем из области фантастики – пытаться сдать в наем квартиру, обремененную ипотекой. Данные действия, полагаем, во-первых, будут незаконными, так как ст. 40 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» разрешает аренду, а не наем заложенного имущества. Во-вторых, если даже законность договора найма и будет каким-либо образом установлена, то срок найма в любом случае не может превышать срок действия закладной (ст. 40 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, описанные действия против залогодержателя опять же оказываются неэффективными.

Хочется подчеркнуть, что описанные права кредитора не вполне очевидны для большинства потребителей банковских услуг.

7.

Еще одна комбинация, о которой также хотелось бы сказать, становится в настоящее время все более распространенной.

Не секрет, что с момента вступления в силу ФЗ «О долевом участии в строительстве…» строители всеми силами сопротивляются тем рамкам, которые устанавливает названный закон. Строительные компании предлагают потребителю разнообразные договоры инвестирования в строительство, договоры о сотрудничестве и т.п. Застройщики последнее время даже стали предлагать гражданам договоры займа. Предлагается схема: потребитель кредитует компанию, а взамен получает жилье. Все это делается с единственной целью - уйти от заключения предписанного законом договора долевого участия в строительстве.

Для нашей темы важно следующее: и при заключении договора инвестирования в строительство, и при заключении договора займа не происходит государственной регистрации соглашения с застройщиком.

В Тольятти имеется значительное количество граждан (это, как минимум, сотни семей) которые строят жилье по договорам, не имеющим государственной регистрации.

Эти люди находятся в довольно неустойчивой ситуации (даже если забыть про риск неполучения жилья по причине не завершения строительных работ).

Простой пример.

В семье, строящей жилье по незарегистрированному договору, соглашение оформлено, скажем, на мужа. Может ли он продать недостроенную квартиру, не спрашивая согласия жены?

Среди строителей бытует точка зрения, что, пока дом не сдан в эксплуатацию, он не является недвижимостью, и соответственно сделки с будущими квартирами не являются сделками с недвижимостью. Это мнение ошибочно, так как последняя редакция ст. 130 ГК РФ прямо отнесла к недвижимости объекты незавершенного строительства. И все же, продажа недостроенного жилья без согласия супруга вполне возможна.

В ситуации, когда гражданин полностью выплатил свой пай (п. 4 ст. 218 ГК РФ), а договор с застройщиком не зарегистрирован в регистрационной палате, сама продажа производится по договору цессии. Обращаем внимание, что по договору уступки права продается не недвижимость, а право требования недвижимости.

При этом ст. 35 СК РФ гласит, что нужно спрашивать согласие супруга на сделки с недвижимостью, и на сделки, требующие регистрации. В нашем примере нет недвижимости, нет и обязательной регистрации договора цессии.

Именно поэтому недостроенное жилье продается в Тольятти по договорам цессии, заключаемым в простой письменной форме. Супругов о продаже извещают постфактум – когда после сдачи дома уже покупатель получает на свое имя свидетельство регистрационной службы.

Учитывая, что реституция от добросовестного приобретателя Конституционным судом запрещена (Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П), восстановить нарушенные права другого супруга можно лишь иском о компенсации убытков. Но такой иск по многим причинам малоэффективен, да и решение по нему весьма сложно исполнять: должник наверняка заранее примет все необходимые меры и избавится от любого имущества.

Оспорить же цессию, совершенную в период брака, возможно, но основания для оспаривания цессии как правило лишь только одно – п. 2 ст. 35 СК РФ, согласно которому необходимо доказать, что другая сторона в сделке (покупатель права требования) знал или заведомо должен был знать о несогласии другого супруга на совершение сделки. Согласитесь, ситуация, где цессионарий знаком с обманутым супругом, довольно редка.

Заметим здесь же: если ранее мы говорили о возможности продажи общей совместной собственности после развода, то недостроенное жилье (право требование такого жилья) возможно продавать в одностороннем порядке и в период брака.

8.

Последняя из распространенных схем, с которыми мы сталкивались в течение уходящего года, выглядит следующим образом.

Риэлторы предлагают гражданам, желающим продать свое жилье, подписать так называемый договор неустановленной формы.

Так, в одном из договоров риэлтор брал на себя обязанность продать жилье, принадлежащее клиенту, и при этом выдавал собственнику займ в размере скольких-то процентов от стоимости квартиры. Причем займ делался под совершенно грабительские проценты. Займ выдавался риэлтором из денег фирмы. Клиент риэлтора брал деньги в долг, так как остро нуждался в деньгах для внесения аванса по планируемой им сделке.

В дальнейшем риэлтор не спешил с продажей жилья, и сверхвысокие проценты по договору займа продолжали течь.

После произошедшей, наконец, продажи недвижимости, риэлтор вычитал из полученной от продажи суммы все натекшие проценты, установленные договором, а оставшиеся средства отдавал собственнику.

В разных случаях собственникам возвращались разные суммы, но всегда риэлтор получал за свою работу абсолютно неадекватные деньги – большую часть стоимости квартиры.

С такой и подобными схемами бороться можно, но это приходится делать в несколько этапов: оспаривать договор с риэлтором как кабальный, затем требовать возврата неосновательного обогащения. Так или иначе, возвратить деньги удается далеко не всем потерпевшим, а вернуть жилье при реализации этой схемы практически невозможно – ведь покупатель жилья, как правило, добросовестен.

Превентивный метод борьбы с подобной ситуацией знаем только один – проверять договор, который предлагает клиенту риэлтор.

Сегодня нами сознательно не поднимались вопросы о тех случаях, когда риэлторы находят одиноких стариков, выбивают из них доверенности с правом продажи жилья – с такими ситуациями мы также сталкивались. В последнем таком случае даже коллективное обращение жильцов дома в прокуратуру не возымело действия, и уголовное дело не было возбуждено. Это, конечно, возмутительный факт. Потерпевшая пенсионерка осталась без жилья и вскоре умерла.

Нет смысла говорить о ситуациях, когда органы опеки и попечительства г.Тольятти дают разрешение на сделку с детским жильем, мотивируя это тем, что у риэлтора, ведущего сделку, есть своя квартира (!). Такие случаи имели место. Причем в последнем эпизоде, кроме прочего, нотариус удостоверила договор, сторона которого действовала по уже отмененной доверенности, о чем нотариус был письменно уведомлен. Данный нотариус, кстати, по-прежнему работает в городе.

В этом докладе собраны только самые распространенные схемы, с которыми довелось столкнуться за последнее время. Все ситуации, кроме описанного прецедента с рентой, мы наблюдали неоднократно.

По описанным схемам не было возбуждено ни одного уголовного дела.

к.ю.н. Гранат Максим Андреевич,

Тольяттинский государственный университет,

445 020, г. Тольятти, ул. Ушакова, д. 57, к. 101

+ 7 917 125 7321, maxim_granat@land.ru

14.11.2007

Данные Федеральной службы государственной статистики ( www.gks.ru)