Отдельные виды договоров относительно земельных участков

Договор купли-продажи земельного участка. Одним из способов приобретения права собственности на земельный участок, который одновременно является и основанием прекращения этого права, является договор купли-продажи земельного участка. Договор купли-продажи - это двусторонний договор, по которому одна сторона (продавец) передает или обязуется передать другой (покупателю) право собственности на земельный участок в обмен на денежную компенсацию. Этот договор является консенсуальным, возмездным и взаимным (синалагматичним).

Право продажи земельного участка принадлежит по общему правилу ее владельцу. В большинстве случаев он самостоятельно выбирает покупателя и определяет момент продажи. Возможно также продажа земельного участка на конкурентных началах, то есть путем проведения земельных торгов, которые происходят в форме аукциона. В частности обязательно осуществляется на конкурентных началах продажа земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности субъектам предпринимательской деятельности под застройку и в случае обращения взыскания на земельный участок, находящийся в собственности гражданина или юридического лица (ст. 134, 139 ЗК ). Также воля собственника не имеет решающего значения при принудительной продаже участка на исполнение решения суда. Собственник земельного участка также не является абсолютно свободным при определении ее юридической судьбы в случае существования относительно нее права собственности.

Содержание договора определяют условия, которые, как уже отмечалось, делятся на существенные, обычные и случайные. Существенными условиями этого договора среди прочих условий, предусмотренных ст. 132 ЗК, являются условия о предмете и договорную цену продаваемого участка. Под предметом договора следует понимать сочетание двух объектов: во-первых, участок продается, во-вторых, действия сторон соответственно по передаче - принятию продаваемого участка и оплате.

Покупка земельного участка оформляется заключением единого договора между продавцом и покупателем. Как отмечалось, для всех договоров о переходе права собственности на земельный участок установлено обязательную письменную нотариальную форму договора. Несоблюдение письменной нотариальной формы вызывает соответствии с положениями ч. 1 ст. 220 ГК недействительность договора. Такой договор является ничтожным и наступают не те последствия, которые имели целью стороны, а те, которые предусмотрены в гражданском законодательстве.

Продажа земельного участка не прекращает прав третьих лиц относительно нее, а именно: ограничение, залог, сервитуты, которые были установлены в отношении земельного участка, который продается. Также в договоре стороны собственной договоренности не вправе изменять целевое назначение и режим пользования участком. Существенными условиями договора купли-продажи является перечисленные в ч. 2 ст. 132 ЗК требования. Предмет договора составляет не только сам земельный участок с определенными присущими ей характеристиками (местоположение, площадь, целевое назначение, состав угодий, правовой режим, другие сведения о земельном участке), но и обязанности сторон по ее передачи и принятия.

Правило преимущественной покупки установлено ч. 2 ст. 130 с К о покупке земельных участков сельскохозяйственного назначения. Такое преимущественное право установлено для граждан Украины, которые постоянно проживают на территории соответствующего местного совета, где осуществляется продажа земельного участка, а также такое право имеют органы местного самоуправления. Но в ЗК не содержится четкого механизма реализации этой правовой нормы, т.е. она носит достаточно декларативный характер. Как отмечает В.В.Носик, суть преимущественного права покупки земельного участка заключается в том, что при прочих равных условиях земельный участок должен быть продана тому покупателю, который является гражданином Украины и постоянно проживает на территории соответствующего совета по месту расположения такого участка.

Преимущественное право покупки в действующем законодательстве закреплено за владельцами долей в общей собственности при продаже одним из совладельцев своей доли в общем имуществе. При нарушении этого преимущественного права другой совладелец, чье право было нарушено, вправе требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя проданной с нарушением преимущественного права покупки доли в общей собственности. Что касается механизма реализации правила ч. 2 ст. 130 ЗК, то законодатель не дал четкого ответа на этот вопрос.

Договор мены земельного участка. Договор купли-продажи является не единственным основанием прекращения и установления права собственности на земельный участок. С развитием рынка земельных участков этот вид договора безусловно займет свое место среди других оснований приобретения права собственности. Следует констатировать, что достаточно на начальном уровне находятся правовое регулирование этого договора, а также договора дарения и залога земельных участков.

Договор мены и дарения, кроме общих положений, подлежащих применению ко всем договорам об отчуждении земельных участков, почти в полном объеме регулируется нормами гражданского законодательства. Вопрос о соотношении норм ЗК с нормами ГК частично решена правилом ч. 2 ст. 131 ЗК, согласно которому заключение таких договоров осуществляется в соответствии с ГК с учетом требований ЗК.

Договор мены согласно ст. 715 ГК - это договор, по которому каждая из сторон обязуется передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Договор мены является консенсуальным, возмездным, двусторонним, синалагматичним. Таким образом, договор мены земельного участка можно определить как такой гражданско-правовой договор, согласно которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне земельный участок в обмен на другой земельный участок или иное эквивалентное имущество.

Чертами, отличающими договор мены, являются следующие: он относится к таким договорам, которые направлены на передачу имущества, при этом имущество (земельный участок) передается контрагенту в собственность. От договора купли-продажи и других платных договоров договор мены, предметом (или одним из предметов) которого являются земельные участки (земельный участок), отличается характером встречного удовлетворения. Если таким встречным удовлетворением, например, в договоре купли-продажи участка является уплата определенной денежной суммы составляет стоимость земельного участка, то встречным удовлетворением по договору мены является другой земельный участок или другое имущество.

Учитывая, что согласно ч. 2 ст. 715 ГК (каждый из тех, кто участвует в мене считается продавцом того товара, который он дает в обмен, и покупателем товара, который он получает взамен), есть основания полагать, что при определении круга субъектов, которые могут быть участниками такого договора, следует применять положения ч. 1 ст. 130 ЗК. То есть лицо, к которому по договору мены переходит право собственности на земельный участок, должен отвечать критериям, установленным правилом ч. 1 ст. 130 ЗК.

Договор мены является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником последней. Каждая из сторон обязуется передать противоположной стороне соответствующий участок (другое имущество). При этом эти 2 обязанности взаимно обусловленными и является в принципе экономически эквивалентными. Хотя в действующем законодательстве нет презумпции равноценности имущества обменивается. Но, как можно предположить, явный отступление от этого правила позволяет возникнуть сомнениям в действительности самого договора в связи с наличием недостатки свободы, содержания или недостатки в субъекте такой сделки.

Предмет договора мены как земельно-правового договора составляет один земельный участок и другое или другое имущество. Исходя из этого договор мены земельного участка как земельно-правовой договор может выражаться в 2 формах: в виде обмена земельными участками и обмена земельного участка на любое другое имущество.

Договору мены может быть установлена ​​доплата за участок большей стоимости, которая обменивается на имущество (участок) меньшей стоимости. В этом случае обмен является неравнозначен, в противном случае обмен равнозначно. В случае неравнозначных обмена обмениваются земельные участки равнозначной площади, качества и т.д. (т.е. не обязательно они должны быть одинаковыми), а главное равной стоимости. Поскольку достичь такой равнозначности, как можно вполне обоснованно предположить, на практике будет довольно сложно, тем более распространенным будет обмен участков неравнозначен. При неравнозначном обмене земельные участки, которые обмениваются, является различной площади, качества и т.д. и, главное, стоимости.

Особенностью договора мены, предметом которого является земельный участок, которая отличает его от тех договоров, предметом которых является другое имущество, является то, что право собственности на земельные участки, которые обмениваются, возникает по правилу ст. 210 ГК, то есть не с момента передачи вещи, стороны не могут по договоренности предусмотреть иной момент возникновения права собственности на земельный участок. Поскольку в этом случае, момент возникновения права собственности определен законом, а именно, ст. 210 ГК и ст. 125 ЗК, по которым моментом получения его собственником документа, удостоверяющего право собственности или право постоянного пользования земельным участком и его государственной регистрации.

Заключение договора мены не исключает необходимости проведения денежной и экспертной оценки, подразумевает определение стоимости участка.

В случае обмена целого земельного участка на часть другого земельного участка стороне, обменивает часть земельного участка, следует определить в установленном ЗК порядке границы такого участка в натуре (на местности). Сторона, которая приобрела часть земельного участка на основании договора мены, обязана за счет собственных средств заказать проект отвода земельного участка и изготовление документа на право собственности на эту часть земельного участка и зарегистрировать ее на свое имя как самостоятельную земельный участок.

Переход права собственности по договору мены не является основанием изменения целевого назначения земельного участка. Напротив, нарушение порядка, определенного ст. 20 ЗК установления и изменения целевого назначения земель является основанием для признания недействительным договора относительно земельных участков согласно II. "Б" ч. 1 ст. 21 ЗК.

Договор дарения земельного участка. В ст. 131 ЗК как основание приобретения права собственности на земельный участок упоминается договор дарения. По этому договору право собственности могут приобретать граждане, юридические лица Украины, территориальные общины и государство. Хотя следует согласиться, что этот договор фактически применяться в отношении права частной собственности физических и юридических лиц на земельные участки.

Согласно ст. 717 ГК договор дарения - это договор, по которому одна сторона передает или обязуется передать в будущем безвозмездно другой стороне имущество (дар) в собственность.Из этого определения следует концепция указанного договора как реального. Договор дарения считается заключенным в момент передачи имущества, заключение договора совпадает с его исполнением.

Согласно положениям ст. 132 ЗК договор дарения земельного участка должен быть заключенным в письменной форме и нотариально удостоверен, и право собственности на участок, даруется, возникает не в момент передачи участка, а после получения ее будущим владельцем отдельного документа (не договора), удостоверяющего право собственности, и его государственной регистрации можно сделать вывод, что договор дарения земельного участка является консенсуальным. Другими признаками договора дарения является его безвозмездность, односторонний характер и необходимость согласия одаренной личности на принятие участка дарится. Подписывая договор, одаренный человек этим выражает свое добровольное согласие на принятие подарка, а тем самым лицо с возникновением права собственности на участок, приобретает и ряд обязанностей, связанных с владением и пользованием им, в том числе и обязанность использовать полученную земельный участок по целевому назначению.

Другие виды земельно-правовых договоров. В ЗК не установлен исчерпывающий перечень гражданско-правовых договоров, по которым может приобретаться право собственности на земельный участок. Учитывая существование в гражданском праве принципа свободы договоров, можно сделать вывод о возможности существования и других договоров, которые не упомянуты в ЗК и ГК относительно земельных участков.

Вступление в силу ЗК уже вызвало появление новой группы договоров относительно земельных участков. Предметом этих договоров является установление относительно земельного участка ограниченного вещного права, которое по природе является правом на чужую вещь. К таким правам относятся сервитуты, в том числе земельный сервитут, суперфиций (право пользования земельным участком для застройки), эмфитевзис (право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд).

Земельный сервитут является институтом современного земельного права. Право земельного сервитута возникает, в том, числе на основании договора, после его государственной регистрации в установленном порядке.