Затратный подход

Затратный подход, используемый для оценки объектов недвижимости, осно-ван на предположении, что затраты на строительство с учетом износа и в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором находится имущество являются приемлемым ориентиром для определения его стоимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли и стоимости нового строительства улучшений за минусом накопленного износа.

Определение рыночной стоимости в рамках затратного подхода может быть реализовано на базе стоимости замещения или стоимости воспроизводства.

Стоимость воспроизводства объекта оценки − сумма затрат в рыночных це-нах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки − сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату прове-дения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства либо стоимость замещения объекта недвижимо-сти без учета накопленного износа (стоимость нового строительства) определяется в целях настоящего отчета как полная стоимость воспроизводства (полная стоимость замещения), при этом полная восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта-аналога.

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стои-мости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным ус-тареванием, внешним устареванием и комбинацией этих факторов.

Физический износ определяется посредством экспертной оценки. Он является результатом эксплуатации объектов недвижимости, которая приводит к образованию дефектов и повреждений, т.е. к полной или частичной потере элементами объектов недвижимости своих первоначальных технических качеств. Физический износ определяется на основе оценки технического состояния оцениваемого объекта.

Внешний износ – это уменьшение стоимости имущества вследствие измене-ния внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финан-совых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, эколо-гической обстановки и других качественных параметров окружения.

В рамках затратного подхода к оценке недвижимости выделяют следующие основные методы определения восстановительной стоимости объекта недвижимости:

1) Метод сравнительной единицы. Текущую стоимость выбранной для рас-чета единицы измерения оцениваемого объекта недвижимости умножают на количество единиц оцениваемого объекта.

2) Метод количественного обследования. Основан на детальном количест-венном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, обо-рудования и строительства здания в целом.