Студопедия

КАТЕГОРИИ:

АстрономияБиологияГеографияДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника


Метод сравнения цены 1 кв. м площади




Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характери-стиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику воз-можность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи анало-гичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости.

Данные объекта оценки и отобранных для сравнения аналогов приведены в таблице 19.


Таблица 19

Характеристики объекта оценки выбранных аналогов

  Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5
Назначение помещения нежилое офисное нежилое нежилое нежилое офисное
Цена, руб. 45 000 000 14 000 000 12 500 000 7 500 000 3 800 000
Площадь, м2 542,8
Местоположение центр центр окраина периферия окраина окраина
Транспортная доступность отличная отличная средняя плохая плохая плохая
Автомобильная стоянка есть есть есть есть нет нет
Материал наружных стен бетон кирпич бетон кирпич бетон бетон
Водоснабжение центральное центральное центральное центральное центральное центральное
Теплоснабжение центральное центральное центральное центральное центральное центральное
Благоустройство территории асфальт тротуарная плитка нет асфальт нет нет
Внутренняя отделка улучшенная улучшенная плохая хорошая удовлетво-рительная удовлетво-рительная
Состояние (износ) хорошее хорошее плохое хорошее удовлетво-рительная неудовлетво-рительная
Право собственности на земельный участок аренда аренда аренда полная собствен-ность аренда аренда
Этажность
Дата продажи дата оценки дата оценки дата оценки дата оценки дата оценки дата оценки
Условия финансирования рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные
Условия сделки продажа предложение предложение продажа продажа продажа
Расстояние до остановки общественного транспорта, м
Капитальность I I II I II II
Наличие подвала есть есть есть есть есть нет
Наличие дополнительных улучшений нет нет нет нет нет нет
Особенности архитектурного строения отдельно стоящее пристроенное отдельно стоящее отдельно стоящее отдельно стоящее отдельно стоящее
Наличие охраны есть нет есть нет нет нет
Право собственности полное полное полное полное полное полное
Телефон есть есть нет нет нет нет
Планировка улучшенная улучшенная улучшенная улучшенная свободная улучшенная
Расстояние до центра города, км 1,2 12,1 12,8
Расстояние до торговых центров, м
Экология Удовлетворите-льная благоприятная хорошая благоприятная хорошая неудовлетво-рительная
Арендная плата 1 м2, руб./мес.
Чистый операционный доход, руб. 666 050 570 000 189 000 282 000 160 000 19 000

 


Процентные поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым объектом и сравниваемыми аналогами приведены в таблице 20:

Таблица 20

Процентные корректировки по сравниваемым продажам

Наименование Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5
Цена, руб
Площадь, кв.м. 542,8
Цена 1 кв.м. полезной площади, руб
Корректировка на площадь 1,37 1,07 1,13 1,27 1,16
Скорректированная цена, руб 70 861 14 487 19 270
Корректировка на назначение 0,96 0,96
Скорректированная цена, руб 68 026 14 487 19 270  
Корректировка на наличие автомобильной стоянки 1,06 1,06
Скорректированная цена, руб. 68 026 14 487 19 270
Корректировка на водоснабжение
Скорректированная цена, руб 68 026 14 487 19 270
Корректировка на теплоснабжение
Скорректированная цена, руб 68 026 14 487 19 270
Корректировка на благоустройство 0,85 1,06 1,06 1,06
Скорректированная цена, руб 19 270
Корректировка на состояние здания 1,1 1,05 1,15
Скорректированная цена, руб 19 270
Корректировка на объем прав на земельный участок 0,9
Скорректированная цена, руб
Корректировка на этажность 0,95 1,05 1,05 1,05
Скорректированная цена, руб.
Корректировка на дату продажи 1,06 1,06 1,06 1,06 1,06
Скорректированная цена, руб
Корректировка на условия сделки 0,9 0,9
Скорректированная цена, руб
Корректировка на расстояние до остановки общественного транспорта 1,01 1,02 1,03
Скорректированная цена, руб.
Корректировка на группу капитальности 1,02 1,02 1,02
Скорректированная цена, руб.
Корректировка на наличие подвала 1,05
Скорректированная цена, руб
Корректировка на особенности архитектурного строения 1,02
Скорректированная цена, руб
Корректировка на наличие охраны 1,01 1,01 1,01 1,01
Скорректированная цена, руб.
Корректировка на наличие телефона 1,01 1,01 1,01 1,01
Скорректированная цена, руб
Корректировка на планировку 1,05 0,95 1,05
Скорректированная цена, руб
Корректировка на расстояние до центра города 0,95 1,05 1,06 1,05
Скорректированная цена, руб
Корректировка на расстояние до торговых центров 0,96 0,98 1,05
Скорректированная цена, руб
Корректировка на экологию 1,02 1,02 1,03
Скорректированная цена, руб
Скорректированная цена с денежными поправками, руб
Средняя арифметическая цена за 1 кв.м.
Площадь объекта оценки, кв.м. 1730,16
Стоимость объекта оценки, руб 58 654 154

 

Корректировки, предложенные на цену между оцениваемым объектом и аналогом, приведены на основании анализа продаж и сложившейся практики.

В среднем цена предложения снижается при продаже до 10 %, поэтому для аналогов 3 и 5 применяется корректировочный коэффициент 0,9 на условия сделки.

Корректировка на назначение введена к аналогам 1 и 5 в виде коэффициента 0,96, что объясняется некоторой дороговизной офисных помещений в сравнении с помещениями нежилого назначения.

Корректировка на наличие автомобильной стоянки введена оценщиком к аналогам 4 и 5 коэффициентом 1,06.

Корректировка на водо- и теплоснабжение не вводится, поскольку все аналоги имеют равные условия с объектом оценки.

Благоустройство территории является немаловажным фактором, оказы-вающим влияние на стоимость недвижимости. Объект оценки имеет заасфальтированную территорию. Различия в этом параметре учтены в рас-смотренных аналогах с разбросом в 15 %. Так, для аналогов 2, 4, 5 это коэф-фициент 1,06 (неблагоустроенная территория), а для аналога 1 – 0,85 (тротуарная плитка).

Корректировки на состояние здания введены с учетом следующих состояний зданий: наибольшую цену имеют объекты в «хорошем» состоянии, затем в «удовлетворительном», в «плохом» и, наконец, в «неудовлетворительном». В соответствии с этим аналоги 4, 2 и 5 имеют поправочные коэффициенты на состояние 1,05, 1,1 и 1,15 соответственно.

Поправка на объем прав на земельный участок введена к аналогу 3 в размере 10%, поскольку у всех остальных аналогов земельный участок находится в аренде.

При введении корректировки на этажность оценщик руководствовался «Консультациями по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС». При этажности объекта более предусмотренного таблицей применяется коэффициент 0,95; при этажности объекта менее предусмотренного таблицей - 1,05.

На дату продажи введен корректировочный коэффициент 1,06 на все аналоги, т.к. с июля по декабрь 2006 года уровень инфляции составил 6 %.

Корректировки на расстояние до остановки общественного транспорта объясняются оценщиком так: к аналогам 1 и 5 введен коэффициент 1, т.к. расстояния до 100 м оценщик посчитал приблизительно равными; к аналогам 2, 3, 4 введены коэффициенты 1,01, 1,02 и 1,03 соответственно их расстояниям в 200, 300 и 500 м.

Корректировка на группу капитальности введена в соответствии с «Консультациями по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС». Для аналогов 2, 4 и 5 она составляет 1,02.

Корректировка на наличие подвала для аналога 5 составляет 1,05, поскольку этот аналог единственный не имеет подвала.

Аналог 1 отличается от прочих особенностью архитектурного строения, он является пристроенным среди остальных отдельно стоящих, поэтому имеет поправочный коэффициент 1,02.

Корректировка на наличие охраны введена ко всем аналогам, кроме 2-го, коэффициентом 1,01, что показывает незначительное влияние этого фактора на стоимость недвижимого имущества.

Корректировка на наличие телефона введена оценщиком в виде коэффициента 1,01 ко всем аналогам, кроме 1-го, т.к. оценщик считает, что отсутствие телефона незначительно сказывается на цене объекта недвижимости.

Корректировка на планировку введена по следующему принципу: аналоги 1 и 3, имеющие улучшенную планировку, имеют коэффициент 1, аналоги 2 и 5 с малогабаритной планировкой корректируются на коэффициент 1,05, а аналог 4 со свободной планировкой – на 0,95.

Корректировки на расстояние до центра города введены по принципу: для аналога 3 – коэффициент 1, т.к. расстояния 4 и 5 км оценщик посчитал одинаково влияющими на стоимость; аналог 1 расположен в непосредственной близости от центра города (1,2 км), поэтому поправочный коэффициент для него составляет 0,95; аналоги 2 и 5 располагаются от центра города на расстоянии 12,1 и 12,8 км соответственно, оценщик посчитал эти расстояния в равной степени влияющими на стоимость и установил коэффициент корректировки для них 1,05. Для аналога 4 (14 км) – коэффициент 1,06.

Поправки на расстояние до торговых центров введены по принципу: расстояния 500 м (аналог 1), 800 м (аналог 2) и 700 м (объект оценки) одинаково влияют на стоимость недвижимости, поэтому поправочный коэффициент здесь 1; для аналогов 3 и 4 эти коэффициенты соответственно равны 0,96 и 0,98 пропорционально их расстояниям до торговых центров; для 5-го аналога коэффициент 1,05 (1,5 км).

Объект оценки характеризуется благоприятной экологией, вследствие чего для аналогов 2 и 4 корректировка на экологию составляет 1,02 (хорошая экология), для аналога 5 – 1,03 (неудовлетворительная экология).

Таблица 21

Денежные корректировки по сравниваемым продажам

Элементы сравнения Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5
Цена 1 кв.м. площади, руб -
Местоположение центр окраина центр периферия окраина окраина
Корректировка на местоположение - +3750 +1500 +3750 +3750
Транспортная доступность отличная средняя отличная плохая плохая плохая
Корректировка на транспортную доступность - +483 +1160 +1160 +1160
Материал наружных стен бетон бетон кирпич кирпич бетон бетон
Корректировка на материал наружных стен - -1667 -1667
Внутренняя отделка улучш. плохая улучш. хорошая удовл. удовл.
Корректировка на внутреннюю отделку - +2306 +1153 +1730 +1730
Итоговая корректировка - +6539 -1667 +2146 +6640 +6640
Скорректированные цены продаж, руб./кв.м. -

 

Расчет поправки на местоположение:

Из списка представленных аналогов выбираем 3 аналога, отличающихся только параметром «местоположение». Тогда стоимость 1 кв.м. объекта в зависимости от местоположения (по аналогам 18, 21 и 22):

окраина – 41250 руб.

периферия – 43500 руб.

центр – 45000 руб.

Расчет поправки на транспортную доступность:

Стоимость 1 кв.м. объекта в зависимости от транспортной доступности (по аналогам 5, 26, 27, 28, 29):

плохая – 12863 руб.

хорошая – 13830 руб.

отличная – 14023 руб.

средняя – 13540 руб.

удовлетворительная – 13153 руб.

Расчет поправки на материал наружных стен:

Стоимость 1 кв.м. объекта в зависимости от материала наружных стен (по аналогам 19 и 20):

кирпич – 41667 руб.

бетон – 40000 руб.

Расчет поправки на внутреннюю отделку:

Стоимость 1 кв.м. объекта в зависимости от внутренней отделки (по аналогам 12,23,24,25):

хорошая – 48443 руб.

удовлетворительная – 47866 руб.

улучшенная – 49596 руб.

плохая – 47290 руб.

Определение корректировки на площадь (попрака В. Г. Мисовца)

В сравнительном подходе имеются цены 1 квадратного метра и площади ана-логов:

Таблица 22

Характеристики аналогов

  Цена, руб/кв.м. Площадь, кв.м. Объем, куб.м.
Объект - 1730,16 7430,90
Аналог 1
Аналог 2 3412,2
Аналог 3 2418,9
Аналог 4
Аналог 5 542,8 1791,2

 

Чтобы получить строительные объемы зданий, умножаем имеющиеся площади на высоту объекта оценки 3,3 м, т.е. рассчитываем, какой объем был бы у аналога, если бы высота у него была как у объекта оценки.

Для расчета поправок на площадь воспользуемся аналогами из сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости УПВС:

- для объекта оценки (нежилое назначение): сборник №35 «Спортивные зда-ния и сооружения для переоценки основных фондов», отдел II «Сооружения для водных видов спорта», таблице 15 «Закрытый бассейн для плавания с ванной 25х11,6м», для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 куб.м. здания – 22,4 руб.

- для аналога 1 (офисное назначение): сборник №33, отдел 2, «Столовые трехэтажные кирпичные» таблица № 17, для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 куб.м. здания – 30,7 руб.

- для аналога 2 (нежилое назначение): сборник №33, отдел 7, «Школа по подготовке кадров для предприятий торговли» таблица № 50, для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 куб.м. здания – 24,1 руб.

- для аналога 3 (нежилое назначение): сборник №33, отдел 1, «Магазины универсальные многоэтажные» таблица № 2, для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 куб.м. здания – 25,5 руб.

- для аналога 4 (нежилое назначение): сборник №26, отдел II, «Гостиницы двухэтажные из легкобетонных блоков» таблица № 41, для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 куб.м. здания – 28,5 руб.

- для аналога 5 (офисное назначение): сборник №26, отдел V, «Детские сады кирпичные одноэтажные» таблица № 85, для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 куб.м. здания – 26 руб.

Таким образом, поправки на площадь следующие:

Аналог 1: 30,7/22,4 = 1,37

Аналог 2: 24,1/22,4 = 1,07

Аналог 3: 25,5/22,4 = 1,13

Аналог 4: 28,5/22,4 = 1,27

Аналог 5: 26,0/22,4 = 1,16

При определении стоимости оцениваемого нежилого здания в рамках рыночного подхода методом сравнения цены 1 м2 была получена сумма 58 654 154 руб.

 


Поделиться:

Дата добавления: 2015-09-13; просмотров: 135; Мы поможем в написании вашей работы!; Нарушение авторских прав





lektsii.com - Лекции.Ком - 2014-2024 год. (0.005 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав
Главная страница Случайная страница Контакты