Метод прямой капитализации

Данный метод определяет поток доходов и преобразует его в текущую стоимость путем применения нормы капитализации.

Основной формулой для этого метода является

C = I/R,

где С – стоимость объекта; I – чистый доход; R – ставка капитализации.

Ставка капитализации – это коэффициент, учитывающий зависимость между стоимостью объекта и ожидаемым доходом от его эксплуатации. Она используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня за право присвоения будущих денежных потоков.

Понятие коэффициента капитализации, используемого применительно к недвижимости, включает в себя 3 составляющих:

- безрисковый доход от недвижимости;

- премия за общий риск инвестиций в недвижимость;

- специальная премия на ликвидность (неликвидность) конкретного объекта.

Таблица 29

Расчет коэффициента капитализации

Ведущим принципом в работе организации является стремление к получению прибыли. Это стремление ограничивается возможностью понести убытки. Здесь появляется и формируется понятие «риск».

Вследствие риска, связанного с получением будущих доходов, ставка капитализации превышает безрисковую ставку и обеспечивает премию за все виды рисков.

Безрисковое вложение приносит какой-то минимальный уровень дохода, достаточный для покрытия уровня инфляции в стране и риска, связанного с вложением в данный объект. Безрисковая ставка принята оценщиком по валютным депозитам «Сбербанка» на срок – 1 год. Эта ставка составляет 7,00 %.

Премия на ликвидность оцениваемого объекта определена согласно следующему принципу:

1) 0 % годовых для высоколиквидных объектов, у которых ожидаемый срок реализации для получения полной рыночной стоимости не превышает 6 месяцев;

2) 5 % годовых для среднеликвидных объектов, у которых ожидаемый срок реализации для получения полной рыночной стоимости 6−12 месяцев;

3) 10 % годовых для низколиквидных объектов, у которых ожидаемый срок реализации для получения полной рыночной стоимости свыше 12 месяцев [3].

Оцениваемый объект относится к высоколиквидным объектам, поэтому величина рисковой ставки равна нулю.

Премия за общий риск инвестиций в недвижимость определена на основании следующих рисков.

Таблица 30

Расчет поправки на риск

Риски, связанные с управлением собственностью и урегулированием расчетов, отражаются на всех сторонах существующего предприятия, т.е. текущее состояние предприятия и перспективы его развития во многом определены качеством управления. Если учитывать градацию этих рисков от 0 до 5 %, то оценщик по сложившейся ситуации применяет минимальные величины. Согласно имеющейся у оценщика информации, собственник медицинской клиники не достаточно успешно ведет свои финансовые дела.

К финансовым рискам можно отнести риски, связанные с управлением финансами и взаимоотношением партнеров в процессе сделки: неисполнение договорных обязательств по сделке, невозврат кредита и прочие непредвиденные расходы. При тех же градациях рисков оценщик применяет коэффициент 3 %. Определение стоимости методом капитализации доходов от оцениваемого объекта:

С = 7 992 600 / 0,1300 = 61 481 538 руб.

С помощью метода прямой капитализации в рамках доходного подхода была получена итоговая стоимость оцениваемого объекта, равная 61 481 538 руб. без НДС.