Студопедия

КАТЕГОРИИ:

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника



РЕСТРУКТУРИЗАЦИЯ СЕМЕЙНОЙ СОБСТВЕННОСТИ




Читайте также:
  1. II. Право частной собственности
  2. VII.2.1) Происхождение и правовая конструкция собственности.
  3. VII.2.2) Способы приобретения права собственности.
  4. VII.2.4) Утрата права собственности; защита права собствен­ности.
  5. Административная и уголовная ответственность за нарушение прав интеллектуальной собственности
  6. Банкротство и финансовая реструктуризация.
  7. Биоэтические аспекты в семейной медицине
  8. Быт и отношения собственности
  9. Вещное право Древнего Рима. Право собственности, владение и держание. Понятие и виды сервитутов в римском праве.
  10. Вещное право по Законам XII таблиц. Понятие квиритской собственности

Высокие ставки подоходного налога на доходы индивидуальных лиц и корпораций заставили моих братьев и меня самого искать разумные пути к реструктуризации нашей основной собственности с тем, чтобы повысить ее капитализацию и получать больший доход. Самым большим из наших активов был Рокфеллеровский центр, и поэтому главная задача заключалась в том, чтобы добиться устранения раздельного владения, при котором Колумбийский университет владел землей, а я вместе с братьями владел зданиями. Через несколько месяцев после покупки нами обыкновенных акций мы попросили Уильяма Цекендорфа - первое лицо в риэлторской фирме «Уэбб и Кнапп» проанализировать имевшиеся у нас варианты. Билл предложил, чтобы мы создали новую корпорацию, которая купит землю и здания, а затем выплатит долг на протяжении 25-летнего периода. Когда мы обратились к Колумбийскому университету с этим предложением, они отвергли его без вариантов.

Тогда Билл предложил осуществить реструктурирование финансов Центра, чтобы воспользоваться благоприятным налоговым режимом для дохода от недвижимости. Его идея заключалась в том, что корпорации, владевшие недвижимостью, то есть компании, получавшие более 50% дохода за счет аренды и аналогичных источников, платили налоги по ставке в 7%, в то время как все другие корпорации облагались налогом по ставке, составлявшей 50% по отношению к чистому доходу. После того, как мы выкупили его, доходы Центра постоянно возрастали, почти удвоившись к 1952 году до 1,9 млн. долл. Билл подчеркнул, что мы могли сделать долю дохода, приносимую ценными бумагами, почти столь же большой, но при этом оказывалась применимой минимальная ставка налога на корпорации.

Однако здесь имелась серьезная проблема. Договор о лизинге с Колумбийским университетом шел гораздо дальше, чем просто установление ежегодной базовой арендной платы; он в буквальном смысле определял все аспекты финансовой структуры Центра и запрещал нам осуществлять логичные и разумные изменения в финансовой структуре корпорации. Например, мы должны были постоянно держать 14 млн. долл. в государственных облигациях США на специальном заблокированном счете для гарантирования выплаты ренты, а фонд рабочего капитала Центра должен был поддерживаться на уровне в 30 млн. долл., из которых в акции можно было инвестировать не более 25%. Это означало, что более 90% инвестиционного портфеля Центра должно было быть инвестированным в государственные ценные бумаги с низкой прибыльностью, которые приносили доход менее 2% в год.

Если Центр хотел получать более значительную прибыль, в которой он нуждался для финансирования капитальных затрат на модернизацию и оплаты долга, мы должны были убедить Колумбийский университет изменить эти устаревшие и сковывавшие нас по рукам и ногам положения договора о лизинге.

Юристы и бухгалтеры Колумбийского университета понимали нашу точку зрения, а именно, что расширяющийся и более прибыльный Рокфеллеровский центр будет столь же ценным для университета, как и для нашей семьи. Они согласились снять ограничения в отношении как специального заблокированного счета, так и фонда рабочего капитала, однако в обмен на значительное повышение арендной платы. Мы начали новую инвестиционную программу в начале 1953 года, непосредственно перед периодом огромного роста стоимости ценных бумаг на бирже. Наша стратегия и выбор времени оказались отличными.



Фирма «Хиллз риэлти компани» ставила совершенно иную задачу. Единственным источником дохода компании были ценные бумаги, которые мы добавили к ее портфелю для того, чтобы покрыть затраты на поддержание имения в Покантико. Мы могли воспользоваться корпоративной налоговой ставкой в 7%, только при условии добавления активов ;в виде недвижимости, которая приносила доход. Чтобы достичь этого результата, мы заняли средства через «Хиллз риэлти компани», чтобы приобрести долю в отеле «Карлайл» на Манхэттене, которую впоследствии мы обменяли на гораздо большую долю в Торговом центре Мурстаун и Промышленном парке в г. Эдисоне, штат Нью-Джерси. Позже мы также дополнили это договором о лизинге землю для аукционной галереи Парк-Беннет на Аппер-Истсайд. Доход от этого имущества давал значительную прибыль, сопоставимую с поступлениями от рыночных ценных бумаг компании «Хиллз риэлти компани». Такое искусное использование налогового кодекса позволяло нам уходить от уплаты личных и корпоративных налогов по высоким ставкам, которые мы платили на иные источники дохода во время этого периода.


Дата добавления: 2015-01-19; просмотров: 13; Нарушение авторских прав





lektsii.com - Лекции.Ком - 2014-2022 год. (0.007 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав
Главная страница Случайная страница Контакты