Доходный подход

позволяет получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов.

Метод капитализации земельной ренты может использоваться, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

- определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации.

Для земельных участков застроенных или предназначенных под застройку величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка. Для сельскохозяйственных угодий величина ренты может рассчитываться как доход от сельскохозяйственного использования земельного участка или доход от его сдачи в аренду.

Метод остатка для земли: используются для оценки стоимости земельного участка в тех случаях, когда известна стоимость здания и требования к доходности здания и земли.

Последовательность расчета:

1. определить часть годового дохода, приходящуюся на здания путем умножения стоимости здания на соответствующий коэффициент капитализации;

2. определить сумму годового дохода от земли путем вычитания из общей величины годового дохода суммы дохода от здания;

3. определить стоимость земельного участка путем деления приходящегося на него дохода на соответствующий коэффициент капитализации.

Пример: Определить стоимость земельного участка, если затраты на строительство типового складского помещения составят 1.1 млн. руб. Прогнозируемый ЧОД составляет 310 тыс. руб. Ставка капитализации для зданий такого типа – 25%, для земли – 18%.

ЧОД от здания = 1100 *0,25 = 275 тыс. руб.

ЧОД от земли = 310-275 = 35 тыс. руб.

Стоимость земельного участка = 35/ 0,18 = 195 тыс. руб.

Метод развития (освоения) участка применяется, когда наилучшим и наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Этапы применения метода:

- определяются размеры индивидуальных участков исходя из юридических и физических возможностей и экономической целесообразности;

- рассчитывается стоимость освоенных участков на основе анализа сопоставимых продаж;

- рассчитываются все затраты на освоение, определяется предполагаемый период застройки земельного участка;

- из предполагаемой выручки от продажи участков вычитаются затраты на освоение и предпринимательская прибыль;

- выбирается ставка дисконтирования. Дисконтируется чистый доход от продажи земельных участков, исходя из периода продажи, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Пример: Оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продавать каждый за 250 тыс. руб. Затраты на освоение участка составляют – 320 тыс. руб. Инвестор предполагает, что доход будет поступать к нему в течение 4 лет равными долями. Ставка дисконта – 10%.

Доход от продажи = 25*30-320 = 430 тыс.

Текущая стоимость аннуитета = 430/ 4*3,1699 = 340760 у.е.