Истоки методологических основ оценки

К истокам методологических основ оценки относят исследова­ния английского экономиста Альфреда Маршалла (1842—1924), ро­доначальника микроэкономики и «неоклассической теории стои­мости» — как синтеза различных существовавших теорий стоимости Маршаллом впервые, наряду с теорией стоимости (value), были предложены концепция «оценки стоимости имущества» (valuation) и три — общепринятых в настоя­щее время — подхода к оценке стоимости, а именно: (1) сравнение сопоставимых продаж, (2) по затратам на замещение и (3) капита­лизации доходов.

В дальнейшем его последователи трансформировали элементы экономической теории, концепцию и подходы к оценке стоимости в так называемую «рабочую теорию оценки стоимости», которую мож­но рассматривать как основы методологии оценки, нашедшие отра­жение в современных международных и европейских стандартах.

Триединство оценочных подходов является не случайным набором, а выраже­нием методологической позиции «сквозного времени»: прошлого, настоящего и будущего:

по данным прошлого времени измеряются затраты на замещение имущества, которое рассматривается как сумма активов (затратный или имущественный под­ход);

по данным настоящего времени сравниваются рыночные (текущие) цены про­даж аналогичного имущества (сравнительный или рыночный подход);

по данным будущего времени прогнозируются доходы, отражающие ожидаемую капитализацию дохода (доходный подход или подход на основе капитализации).

Тем самым обеспечивается возможность сопоставления трех всеохватывающих (во времени), внутренне взаимосвязанных экономических подходов к оценке стои­мости имущества, при этом каждый из подходов отражает все (по-разному форму­лируемые) общие принципы оценки.

Принцип замещения является базовым общеэкономическим принципом, кото­рый соответствует современным положениям экономической теории, и он высту­пает методологической основой оценки стоимости имущества для всех трех подхо­дов и любых модификаций конкретных методов, применяемых в оценочной прак­тике.

Принцип сравнения является так же, как и предыдущий, методологической ос­новой, которая в оценочной деятельности приобретает общеэкономическое значе­ние, т.к. при всех трех подходах к оценке рыночной (справедливой) стоимости иму­щества предусматриваются процедуры, обеспечивающие объективность оценки и ее связанность с характеристиками макроэкономики, секторов, регионов, отрас­лей и локальных рынков.

Принцип предвидения или ожидания является наиболее многосвязным с другими общеэкономическими принципами: спроса и предложения, добросовестной конкурен­ции, изменчивости цен, наиболее эффективного использования. Последний принцип особенно важен при оценке рыночной стоимости по ее широко применяемому (особенно на развивающихся рынках) «приемлемому суррогату», определяемому по амортизированным затратам замещения (АЗЗ) с учетом предпринимательской прибыли и/или рисков.

Наиболее важными особенностями методологических основ современной оценки стои­мости имущества являются:

- понимание оценки стоимости (или ценности) объектов иму­щества в соответствии со строго идентифицированными правами собственности на них в условиях институционально-рыночной экономики, обеспечивающей полноценную охрану имущест­венных прав;

- понимание объектов оцениваемого имущества как капитала, привлечение и применение которого зависит от народнохозяй­ственных (макроэкономических) и отраслевых (секторальных) условий его наиболее эффективного использования (НЭИ);

- понимание нормального функционирования экономики как со­ответствующего реалиям несовершенной конкуренции, несо­вершенного предвидения и постоянно воспроизводящейся предпринимательской «ненормальной» прибыли, а, следова­тельно, осуществления непрерывного институционального обеспечения добросовестной конкуренции вместе с монито­рингом и прогнозированием цен на рынках имущества.

Что касаетсяпонятийных и терминологических проблем оценки, то опасность заключается в искаженном толковании многих отече­ственных и зарубежных экономических терминов.

Большое зна­чение, имеет гармонизация двух основных «сторон» эконо­мических измерений (хотя у этой многомерной проблемы есть еще и другие стороны) в современной экономике — оценки стоимости имущества и бухгалтерского учета. Самое основное различие заключается в том, что операции и события рассматриваются в МСФО исходя из их экономического содержания, а не правовой формы. Чтобы перевод на на­циональный язык стал официальным, он должен получить одобрение комитета.

Исследования прав собственности, их анализ, учет этих прав при проведении оценки рыночной или иной стоимости имущества оцен­щиком является одной из основных составляющих процесса оценки.

Права собственности трактуются как санкционированные обществом нормы, регулирую­щие доступ к редким ресурсам. Права собственности могут распространяться как на физические, так и бестелесные объекты (например, результаты интеллектуальной деятельности). При этом им приписывается поведенческое значе­ние: действуя в качестве стимулов, они поощряют одни способы по­ведения и подавляют другие (через запреты либо повышение издер­жек). Права собственности могут защищаться не только госу­дарством, но и другими социальными механизмами — обычаями, моральными установками, религиозными заповедями.

Необходимо отметить, что определение права собственности включает в себя два принципиальных момента:

- право собственника использовать принадлежащий ему объект любым разрешенным способом;

- право собственника присваивать себе после выполнения всех обязательств (включая налоги) прибыль (убыток), не опреде­ленную в договорах.

Следствием первого определения является принцип, утверж­дающий, что ваша собственность не должна наносить прямого фи­зического ущерба собственности других.

Фактически принципы, вытекающие из определения прав собст­венности — это основополагающие принципы, заложенные в мето­дологию оценки, связанную с проведением анализа наилучшего ис­пользования, например, при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости. При оценке объектов ключевой составляющей явля­ется анализ прав собственности и вытекающие из этого анализа воз­можные (разрешенные) варианты использования объекта оценки.

С точки зрения общества, права собственности выступают как определенные правила, которые устанавливают отношения между его членами, в том числе и с государством. С точки зрения конкретного лица его права собственности высту­пают как «пучки» правомочий на принятие решений по поводу того или иного ресурса.

В литературе по теории прав собственности наиболь­шее распространение получила классификация А Оноре. Она вклю­чает:

1. Право владения, т.е. исключительного физического контроля над вещью.

2. Право пользования, т. е. личного использования вещи.

3. Право управления, т. е. решения, как и кем вещь может быть использована.

4. Право на доход, т.е. на блага, проистекающие от предшествую­щего личного пользования вещью или от разрешения другим лицам пользоваться ею (иными словами — право присвоения).

5. Право на капитальную стоимость вещи, предполагающее право на отчуждение, потребление, изменение или уничтожение вещи.

6. Право на безопасность, т.е. иммунитет от экспроприации.

7. Право на переход вещи по наследству или по завещанию.

8. Право на бессрочность.

9. Запрет вредного использования, т.е. обязанность воздерживаться от использования вещи вредным для других способом.

10. Право на ответственность в виде взыскания, т.е. возможность отобрания вещи в уплату долга.

11. Право на остаточный характер, т.е. ожидание «естественного возврата переданных кому-либо правомочий по истечении срока пе­редачи или в случае утраты ею силы по любой иной причине».

Любой акт обмена рассматривается как обмен пучками прав соб­ственности. Рамочные условия передачи прав собственности опреде­ляет контракт.

В экономической литературе существует множество классифика­ций и типологий трансакционных издержек. Наиболее распростра­ненной является следующая типология, включающая пять видов трансакционных издержек. Рассмотрим эти издержки на примере оценочной компании:

1. Издержки поиска информации.

2. Издержки ведения переговоров.

3. Издержки измерения.

4. Издержки спецификации и защиты прав собственности.

Эта категория издержек обусловлена, в первую очередь, затрата­ми, необходимыми для оформления и защиты прав собственности. Сюда могут быть отнесены издержки на содержание юристов, су­дебные издержки, затраты на содержание органов государственной власти, обеспечивающих регистрацию и защиту прав собственности.

5. Издержки оппортунистического поведения.

Анализ и определение этих издержек представляют достаточно сложную задачу. К ним относят издержки, связанные, в первую оче­редь, с более или менее замаскированным уклонением (но не пря­мым отказом) участников сделки от выполнения взятых на себя обязательств.

Теория прав собственности базируется на следующих фундамен­тальных положениях:

1) права собственности определяют, какие издержки и вознаграж­дения могут ожидать агенты за свои действия;

2) реструктуризация прав собственности ведет к сдвигам в системе экономических стимулов;

3) реакцией на эти сдвиги будет изменившееся поведение экономических агентов.

Рыночная стоимость полных прав собственности на объект не­движимости будет всегда выше, чем рыночная стоимость права поль­зования таким объектом по двум причинам:

Исключить других из свободного доступа к ресурсу означает спе­цифицировать права собственности на него. Неполнота спецификации трактуется как размывание (attenua­tion) прав собственности. Смысл этого явления можно выразить фразой — «никто не станет сеять, если урожай будет доставаться дру­гому». Размывание прав собственности может происходить либо потому, что они неточно установлены и плохо защищены, либо потому, что они подпадают под разного рода внешние (не обусловленные дого­вором) ограничения, главным образом со стороны государства.

Теорема Коуза.

«Если права собственности четко специфицированы и транзакционные издержки равны нулю, то структура производства будет ос­таваться неизменной независимо от изменений в распределении прав собственности, если отвлечься от эффекта дохода».

Если же перераспределение правомочий происходит в условиях, когда рыночные механизмы не развиты, то даже при незначительных транзакционных издержках в силу целого ряда обстоятельств, в том числе уровня квалификации новых управляющих, которые по реше­нию новых собственников начинают руководить предприятием, воз­никает и изменение структуры производства.