Кредитование недвижимости.

Повышение темпов развития российской экономики во многом определяется условиями инвестирования в производственный сектор за счет банковских кредитов. В течении срока действия кредита и заемщик и кредитор являются долевыми собственниками недвижимости, правда, неполными. У них есть права владения и пользования, но нет права распоряжения. Все ипотечные кредиты делятся на 2 класса: с постоянными и переменными выплатами. 2-ой класс очень разнообразен и делится на неограниченное число подклассов. К 1-му классу относится ипотечное кредитов-е жилья. Так, например, Российская Федеральная программа ипотечного жилищного кредитования (в 2005 г.) имела след. условия: 1)%-ая ставка 15% годовых (инфляция 12%); 2)размер кредита не <30% и не > 70% стоимости жилья; 3)ежемесячные платежи по кредиту не должны превышать 35% от чистого ежемесячного семейного дохода и д. оставлять семье ∑ не < прожиточного минимума; 4)кредит д.б. погашен заемщиком до достижения пенсионного возраста, срок кредита составляет от 10 до 26 лет, и ч/з 6 месяцев возмещено досрочное погашение; 5)погашение производится равными платежами. Дополнительные расходы заемщика: а)оплата услуг независимого оценщика за оценку жилья; б)комиссионные банку за оформление документов; в)оплата услуг нотариуса за удостоверение договора купли-продажи и закладной; г)сборы Федеральной регистрационной службы; д)годовой взнос страховой компании; е)оплата услуг риелторской фирмы, если вышеперечисленные действия или их часть поручаются для выполнения ей.

Льготные долгосрочные (ипотечные) кредиты. На практике ипотечные кредиты заемщику иногда предоставляют со льготами в виде пониженной ставки %; льготного периода, когда выплачиваются только % или вообще ничего не выплачивается, и др. Это может быть вызвано социальными, экологическими, политическими., налоговыми, деловыми и иными причинами. В этом случае заемщик получает выгоду, а кредитор несет соответствующие потери. Подобная выгода в финансовой математике наз. грант – элементом. Создание фонда погашения ипотечного кредита. Ранее рассматривались случаи погашения ипотечного кредита распределенными во времени выплатами. В практике ипотечного кредитования нередко встречается шаровая ипотека, когда кредитный договор предусматривает выплату займа разовым платежом в конце кредитного срока. В этих случаях, особенно когда размер кредита большой и разовое погашение долга невозможно, что типично для ипотеки, заемщик заблаговременно начинает формирование погасительного фонда, чтобы к окончанию срока кредита в этом фонде образовалась сумма, равная долгу. Погасительный фонд создается путем внесения денежных вкладов в финансовое учреждение, и на накапливаемую сумму начисляются %. Взносы в финансовое учреждение могут быть постоянными и переменными. Рассмотрим первый случай. Задача состоит в составлении плана погашения кредита, т.е. определении размера взноса в погасительный фонд, расходов по амортизации кредита и динамики накопленных сумм в погасительном фонде. Иногда, когда кредит льготный, удается размещать взносы в погасительный фонд под большие %, чем % на взятый кредит. На данном этапе развития рынка недвижимости в Российской Федерации, кроме ипотечного кредитования, применяются другие механизмы кредитования объектов недвижимости. Все больше строительных компаний предлагают разнообразные схемы долевого участия (оплата по мере строительства объекта, оплата с зачетом имеющегося жилья), позволяющие покупателю снизить единовременные расходы на приобретение жилья. Преимущества: рассрочка платежей; затраты на приобретение жилья ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-20%. К недостаткам долевого строительства можно отнести: потеря уже вложенных денежных средств в объект жилой недвижимости в связи с банкротством организации, заключившей с покупателем договор; получение квартиры не того качества, которое ожидалось покупателем.

Понятие, содержание и организационно-экономическая оценка системы хозяйства

Система – совокупность элементов каких либо, соединенных в единое целое. Система хозяйства – это совокупность экономических, организационных, технических, технологических и социальных принципов построения и ведения производства в конкретных условиях. Система хозяйства является одной из важнейших экономических категорий, которая характеризует основные производственные отношения внутри предприятия. Принципы построения системы хозяйства: - целостность. Каждый элемент и компонент зависит от его места, функции внутри системы;- структурность. - иерархичность. - взаимосвязь и соотношение компонентов и элементов. - многосторонность формирования. Множественность построения экономико-математических моделей. Классификация системы хозяйства: 1. по региональному уровню (для РФ, зоны, области, района, предприятия);2. по отраслевому принципу (системы растениеводства, животноводства, вспомогательных и обслуживающих производств)3.по факторно - технологическому признаку ( в систему земледелия входят система севооборотов, удобрений, обработки почвы и т.д., в систему животноводства - система кормления, воспроизводства стада и т.д.);4.по структурному принципу система подразделяется на производственную и организационную.

Факторы системы хозяйства:1.природные условия 2.экономические (финансовая политика государства, формирование спроса и предложения, и цены на продукцию.);3.ресурсного потенциала - количество и качество ресурсов - земельных, трудовых и технических;4.организационные: трудовая и технологическая дисциплина совершенствование планирования производства, хозрасчетных отношений;5.биологические: с.-х. культуры, сорта, виды и породы животных, защита растений и животных от вредителей и болезней; б.социально - демографические - при быстрой урбанизации село стареет, самоликвидируются мелкие поселки (деревни). Поэтому выбор системы ведения хозяйства обусловлен социально- правовыми формами предприятия.

Решающее значение на формирование и развитие системы хозяйства имеет ресурсный потенциал, Требования, предъявляемые к системе хозяйства. 1.устойчивость её ведения; 2.оптимальная связь и соотношение производственных подразделений и отраслей;3.полное использование ресурсного потенциала (земли, труда, капитала);4.преодоление сезонности труда;5.ускорение оборота вкладываемых средств; 6.создание накоплений для расширенного воспроизводства. При обосновании системы конкретного хозяйства необходимо определиться с производственной и организационной структурой его. Система животноводства включает 3 элемента системы: Система материально - технического обеспечения включает:1 типы построек для содержания ж-х;2.систему машин для выполнения труд процессов;3.оборудование ферм и другие средства производства.

Технологические элементы включают комплекс зоотехнических и ветеринарных мероприятий.:1. воспроизводство поголовья;2. улучшение породных и племенных качеств животных; 3.тип и уровень кормления; 4.способы содержания животных;5.меры борьбы с болезнями животных; Организационно - экономические элементы системы: 1.структура и направление отрасли;2.плотность поголовья на единицу земельной площади; 3.специализация, размещения и размеры ферм;4.межхозяйственные и внутрихозяйственные связи между отраслями и группами животных.5.организация планирования оплаты, учета и контроля Система животноводства подразделяется: по видам животных в зависимости от производственного направления: скотоводство - системы молочного, молочно - мясного, мясо - молочного и мясного; свиноводство - системы мясного и беконного; птицеводство - системы яичного, яично - мясного и мясного (бройлеры).Они имеют свои особенности: в технологии, технике, организации производства.Системы животноводства подразделяют по способам содержания скота на:- пастбищную, - стойлово - пастбищную, - стойловую