Специфика земельного участка как объекта оценки. Методы оценки земельных участков.

Земельный участок – часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

В современных условиях в РФ земля является одним из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости по следующим причинам:

1)специфика данного объекта;

2)не разработанность нормативно-правовой базы;

3)неразвитость земельного рынка в стране.

Отличие от других видов недвижимости земельного участка обусловлено следующими особенностями:

1)Земля является природным ресурсом который невозможно свободно воспроизвести в отличии от других видов недвижимости;

2) при оценке необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли: а)как основного средства производства;

б) как пространства для социально экономического развития.

3)земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фонда;

4)в отличии от других объектов недвижимости к стоимости земельного участка не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельного участка не ограничен;

5)использованием и охраной земли в РФ как основы жизни и деятельности народов проживающих на соответствующих территориях.

Оценка земли является сложной процедурой т.к. должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости. Большое значение при оценке имеет категория использования земли, т.к. она обуславливает правовое положение, разрешенное использование, различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку. Единая оценка проводится на основе комплексного применения 3-х подходов (доходного, сравнительного и затратного.

Методы оценки земельных участков:

1)доходный подход:

-метод прямой капитализации земельной ренты;

-дисконтирование денежных подходов;

-метод остатка

2)сравнительный подход:

-сравнительный анализ продаж;

3)затратный подход:

-метод изъятия;

-метод определения затрат на освоение;

-оценка по затратам на инфраструктуру и условиям типовых инвестиционных контрактов.