Процесс оценки стоимости имущества

Оценка стоимости недвижимости - сложный и трудоемкий процесс, состоящий из многих этапов, представленных на рис.

На этапе постановки задачи:

-идентифицируются и подробно описывается оцениваемый объект (определяется объект недвижимости, его наименование, местоположение и другие реквизиты, его фактические характеристики).

На втором этапе при составлении плана работ определяются:

- график работ по оценке;

- источники и способы сбора информации;

- затраты на сбор и обработку информации;

- методику оценки стоимости недвижимости, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной деятельности;

-вознаграждение оценщика.

Особое внимание следует обратить на определение затрат на сбор и обработку информации, которые могут включить в себя:

- расходы на доступ к платным базам данных и иным источникам информации;

- оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (юрист, бухгалтер, строитель, архитектор и др.);

- командировочные расходы;

- оплату маркетинговых, социологических и других исследований;

- расходы на изготовление материалов к отчету об оценке (фотоматериалы, таблицы, чертежи, карты и другое).

На этапе сбора и обработки данных оценщикам собираются данные, касающиеся самого оцениваемого объекта и его ближайших окрестностей, а также информация об аналогичных объектах в других регионах или даже странах, информация об окружающей природой среде.

На четвертом этапе определяется вариант наилучшего и наиболее эффективного использования .

Оценка стоимости земельного участка: если земельный участок входит в состав оцениваемого объекта, оценка его стоимости проводится отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и сооружений, но может включаться в затратный подход

На шестом этапе производится оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых подходов:

- сравнительный подход;

- затратный подход;

- доходный подход.

Ко многим проблемам оценки применимы все три подхода. Использование одного и более подхода позволяет дать более реальную оценку стоимости. Метод затрат может быть применим при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенную накопленную амортизацию. Он активно применяется при новом строительстве зданий и сооружений, для объектов имеющих большое социальное (школы, больницы) и государственное значение (церкви, тюрьмы, объекты снабжения). Метод сравнения продаж не может быть применим к узкоспециализированным видам недвижимости при отсутствии информации для сравнения.