Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат

Объект оценки требует эксплуатационных затрат в размере 90 руб./м² в ме-сяц.

Анализ рынка показал, что полностью идентичное оцениваемому объекту здание, плавательного бассейна, в котором отсутствует функциональный износ, требует эксплуатационных затрат в сумме 95 руб. за 1 м² в месяц.

Ставка капитализации – это коэффициент, учитывающий зависимость между стоимостью объекта и ожидаемым доходом от его эксплуатации. Она исполь-зуется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня за право присвоения будущих денежных доходов.

Расчет коэффициента капитализации приведет в таблице 14.

Таблица 14

Расчет коэффициента капитализации

Ведущим принципом в работе организации является стремление к получению прибыли. Это стремление ограничивается возможностью понести убытки. Здесь появляется и формируется понятие «риск».

Вследствие риска, связанного с получением будущих доходов, ставка капитализации превышает безрисковую ставку и обеспечивает премию за все виды рисков.

Безрисковое вложение приносит какой-то минимальный уровень дохода, достаточный для покрытия уровня инфляции в стране и риска, связанного с вложением в данный объект. Безрисковая ставка принята оценщиком по валютным депозитам «Сбербанка» на срок – 1 год. Эта ставка составляет 7,00 %.

Премия на ликвидность оцениваемого объекта определена согласно следующему принципу:

1) 0 % годовых для высоколиквидных объектов, у которых ожидаемый срок реализации для получения полной рыночной стоимости не превышает 6 месяцев;

2) 5 % годовых для среднеликвидных объектов, у которых ожидаемый срок реализации для получения полной рыночной стоимости 6-12 месяцев;

3) 10 % годовых для низколиквидных объектов, у которых ожидаемый срок реализации для получения полной рыночной стоимости свыше 12 месяцев;

Оцениваемый объект относится к высоколиквидным объектам, поэтому величина рисковой ставки равна нулю.

Расчет функционального износа объекта оценки приведен в таблице 15.

Таблица 15

Определение функционального износа методом капитализации избыточных

эксплуатационных затрат

Ставка капитализации в данном методе принята оценщиком равной 13,00 % на основе анализа рынка недвижимости и сложившейся на нем ситуации. Годовые избыточные эксплуатационные затраты принимаются как разница между эксплуатационными затратами за 1 м² в год для объекта оценки и для аналогов.