Электронный аукцион

Открытый аукцион в электронной форме (ОАЭФ) - это аукцион в электронной форме на сайте электронных торговых площадок, аккредитованных Министерством экономического развития РФ. Его порядок регулируется главой 3.1. Федерального закона № 94-ФЗ и постановлениями правительства.

Извещение о проведении аукциона, а также иная информация о ходе проведения и результатах аукциона размещается непосредственно на электронных площадках.

С 1 июля 2010 года федеральные государственные заказчики, а с 1 января 2011 года - заказчики субъектов Российской Федерации и муниципальные заказчики обязаны проводить открытые аукционы в электронной форме. В таких условиях до завершения аукциона неизвестно, кто участвует в торгах, что обеспечивает конкуренцию и уменьшает возможность коррупции.

Вопрос 27 «Субъекты, действующие в сфере строительства»

Строительство (в широком смысле) включает деятельность следующих субъектов.

Инвесторы (включая девелоперов и дольщиков) — это лица, которые осуществляют капитальные вложения с применением собственных либо привлеченных средств. Инвесторы являются категорией больше экономической, нежели строительной, если в их качестве выступает третье лицо, которое не являющееся заказчиком, застройщиком или подрядчиком.

Если инвестор является физическим лицом, то взаимоотношения между ним и застройщиком могут быть урегулированы договором долевого участия в процессе строительстве согласно требованиям Федерального закона от N 214-ФЗ 30.12.2004. В этом Законе предусмотрены также иные варианты привлечения финансов граждан для строительства высотных (многоквартирных) домов и других объектов недвижимости (при помощи выпуска жилищных сертификатов жилищным и, жилищно-строительным накопительным кооперативом), однако последние применяются на практике значительно реже.

Если в качестве инвестора выступает юридическое лицо, его отношения с застройщиком строятся в ином порядке, чем предусмотрено Законом N 214-ФЗ, однако их формировать можно и в соответствии с данным Законом. В последнем случае стороны заключают договор долевого участия, а инвестор называется при этом участником долевого строительства.

Застройщики – это физические или юридические лица, или органы государственной исполнительной власти (либо местного самоуправления), получившие в установленном действующим законодательством порядке земельный участок для строительства либо реконструкции комплекса недвижимого имущества.

Застройщик – это основной субъект инвестиционно-строительной деятельности. Именно застройщик, будучи собственником либо арендатором земельного участка, выделенного ему под строительные или иные работы, принимает решение о начале строительства. Стоит отметить, что при этом относительно строящегося объекта застройщик может выступать в качестве единственного субъекта строительной деятельности:

-самостоятельно берется выполнять все функции в организации строительства

-ведет строительство исключительно хозяйственным способом

- учитывает законченные строительством объекты в составе основных средств собственного баланса.

Заказчики – это необязательные субъекты строительной деятельности. Согласно Градостроительному кодексу, застройщик может осуществлять организацию строительства самостоятельно либо уполномочить для этого третье лицо - заказчика. Наличие либо отсутствие специализированных заказчиков обусловливается наличием либо отсутствием у самого застройщика лицензии на выполнение функций заказчика

Права и обязанности заказчика предусматриваются договором на осуществление функций заказчика, который заключается между ним и застройщиком. В данном договоре застройщиком определяется перечень функций, которые передаются им на выполнение заказчиком (это может быть: предпроектная проработка и подготовка к строительству, подготовка и использование площадки строительства, технический контроль и надзор за ходом строительства, ведение учета и отчетностей).

Подрядчики - это физические или юридические лица, выполняющие различные виды работ по договору подряда либо на основании государственного или муниципального контракта.

Согласно статье 706 ГК РФ функции генподрядчика может выполнять любой подрядчик, который привлекает к исполнению своих собственных обязанностей третьих лиц (субподрядчиков). Генподрядная строительная организация принимает на себя обязательства по осуществлению строительства объекта, который является конечной целью строительства. Застройщик передает генподрядчику, а последний принимает от него строительную площадку, на которой организует охрану, сооружает временные нетитульные здания, заключает договора на обеспечение энергией и связью всех видов для строительства, осуществляет работы по содержанию данной строительной площадки во время строительства, координирует и контролирует выполнение работы субподрядными организациями. Генподрядчик лично несет ответственность перед застройщиком за результат строительства. Генподрядная организация привлекает субподрядчиков для выполнения каких-то отдельных видов строительных работ, необходимых для осуществления строительства объекта. При этом субподрядчики несут ответственность за выполнение своего объема работы непосредственно перед генподрядчиком.

Саморегулируемые организации изыскателей, строителей и проектировщиков — это некоммерческие организации, которые создаются с целью саморегулирования, и основываются на членстве юридических лиц либо индивидуальных предпринимателей, осуществляющих строительство, реконструкцию и/или капитальный ремонт различных объектов капитального строительства. Основная идея саморегулируемых организаций в строительстве заключается в том, чтобы передать надзорные, а также контрольные функции за деятельностью участников строительной отрасли непосредственным участникам рынка от государства.

Профессиональные творческие и научные организации в лице РААСН, Союза архитекторов России и др., а также международные организации (например, ФИДИК) являются субъектами строительной деятельности. Эти организации берут на себя функции по решению сложного комплекса строительно-технических и архитектурно-художественных, а также санитарно-гигиенических и общественно-экономических проблем. Главные задачи данных организаций заключаются в формировании полноценной среды жизнедеятельности жителей Российской Федерации, содействии сохранению архитектурного, а также историко-культурного наследия государства. На них возложена ответственность за защиту общества от непрофессиональных действий строительных организаций в области градостроительства и городской архитектуры.

----контролируют упорядочение планировки и застройки городских массивов в условиях регулярной планировки (прямоугольной, радиально-кольцевой, веерной и др.) при учёте местных условий, строительства архитектурных ансамблей, ландшафтной архитектуры.

Государство выступает в качестве специфического субъекта строительной деятельности в лице различных органов государственной власти, а также в лице местного самоуправления. Государство при этом выполняет регулирующие и контролирующие функции. Прежде всего, оно определяет направления градостроительной и жилищной политики. Государство играет регулятивную роль в формировании взаимоотношений участников процесса строительства и его результатов (при этом функции регулирования возлагаются не только на центральные и местные органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, а также на другие институты, и в частности, занимающиеся экспертизой и контролем строительства и т.п.).

Государство осуществляет правовое (включая техническое) регулирование и государственный строительный надзор. Оно, в полной мере формируя условия деятельности всех других субъектов строительной деятельности, способно стимулировать либо тормозить развитие строительства и скорость сооружения объекта.

Вопрос 28 «Финансирование строительных организаций за счет собственных средств»

Финансирование капитальных вложений за счет соб­ственных средств инвесторов, а также за счет средств бан­ка осуществляется по договоренности сторон. Договаривающиеся стороны самостоятельно определя­ют порядок внесения инвесторами собственных средств на счета в банки для финансирования капитальных вложений. Порядок финансирования капитальных вложений на строительство зависит от способа выполнения строитель­ных работ: подрядного или хозяйственного.

Финансирование капитальных вложений при подряд­ном способе ведения работ. При ведении строительства подрядным способом фи­нансирование строительной организации (подрядчика) осу­ществляется путем перечисления средств со счета заказ­чика на счет подрядчика.

Финансирование капитальных вложений при хозяйственном способе строительства. При хозяйственном способе строительные работы осу­ществляются силами организации без привлечения подряд­чиков. При хозяйственном способе строительных работ орга­низация сама без посредников приобретает строительные материалы, технику, оборудование, привлекает рабочих- строителей.

Финансирование строительства при хозяйственном спо­собе ведения работ осуществляется по элементам затрат или в меру выполнения объема работ.

Финансирование по элементам затрат осуществляется по объектам, требующим небольшого объема капитальных вложений. В этом случае в банке открывают счет финанси­рования, с которого оплачиваются расходы по элементам затрат (стоимость проектов, строительные материалы, обо­рудование, зарплата и др.). Организация может финансиро­вать также затраты и с расчетного счета.

Финансирование строительства в меру выполненного объема работ осуществляется по стройкам, требующим значительного объема капитальных вложений. При этом способе организация создает у себя отдел капитального строительства или дирекцию строящегося предприятия. В этом случае организация выступает в роли заказчика, а ди­рекция строящегося предприятия (или ОКС) — в роли под­рядчика.

Дирекция строящегося предприятия открывает в бан­ке расчетный счет. На этот счет организация перечисляет со своего счета средства (в виде аванса). Размер этих средств определяется на каждый квартал с учетом потреб­ностей и сметы. С расчетного счета дирекции строящегося предприятия оплачивают счета в меру выполненного объе­ма работ, а также за оборудование, строительные матери­алы, конструкции и др.

При оформлении финансирования коммерческий банк заключает с заказчиком договор. Предметом договора явля­ется финансирование затрат заказчика, возникающих в про­цессе строительства, реконструкции, технического пере­вооружения за счет нецентрализованных источников.

Вопрос 29 «Финансирование за счет долевого участия»

Основной инвестор может привлекать для финансирования строительства других инвесторов (соинвесторов, дольщиков), заключая с ними договоры долевого участия (инвестирования). Привлеченные средства других инвесторов - юридических и физических лиц.

Заказчик учитывает поступившие от инвестора целевые средства на счете 86 «Целевое финансирование» и использует их на капитальные затраты по строительству объекта.

В инвестиционном контракте может быть оговорено, что основной инвестор может поручить заказчику выполнять функции инвестора путем привлечения для финансирования строительства в определенной доле других инвесторов. В этом случае заказчик в рамках предоставленных ему инвестором прав заключает с привлеченными юридическими и физическими лицами (соинвесторами, дольщиками) договоры долевого участия (инвестирования) в строительстве.

Поступающие от них средства заказчик учитывает на счете 86 «Целевое финансирование» как дополнительные целевые средства на финансирование строительства.

В процессе инвестиционно-строительной деятельности инвесторами (соинвесторами, дольщиками) могут выступать также другие ее участники: поставщики материалов, оборудования, и др.; подрядные проектно-изыскательские и строительно-монтажные организации; организации, предоставляющие услуги автотранспорта, и др.

Перечисление долевых взносов этими организациями может производиться, как денежными средствами, так и путем взаимозачетов с заказчиком за поставленную продукцию, выполненные работы, оказанные услуги. Переданные заказчику долевые взносы отражаются по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» /субсчет «Расчеты с заказчиком по переданным целевым средствам» в корреспонденции со счетами: 51 «Расчетные счета» - на суммы перечисленных денежных средств; 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» - на суммы произведенных взаимозачетов.

По окончании строительства заказчик определяет инвентарную стоимость объекта, списывает фактические капитальные затраты за счет полученного финансирования и передает каждому инвестору его долю инвентарной стоимости объекта пропорционально внесенным долевым взносам. Одновременно передаются учтенные заказчиком суммы НДС для предъявления бюджету в качестве налоговых вычетов.

Инвесторы принимают к учету переданные заказчиком капитальные затраты и суммы НДС к возмещению, отражают ввод основных средств (после государственной регистрации объектов недвижимости).

Вопрос 30 «Финансирование за счет государственных капиталовложений»

Капиталовложения финансируются за счет следующих источников:

• собственных финансовых ресурсов инвесторов (чистой прибыли; амортизационных отчислений; сбережений граждан и юридических лиц; средств, выплачиваемых органами страхования в виде возмещения потерь от стихийных бедствий, аварий и т.д.);
• заемных финансовых средств инвесторов;
• привлеченных финансовых средств инвесторов (средств, полученных от эмиссий акций, паевых и иных взносов физических и юридических лиц в уставный капитал);
• средств федерального бюджета, предоставляемых на безвозмездной и возмездной основе; средств бюджетов субъектов федерации;
• средств внебюджетных фондов (например, дорожного фонда);
• средств иностранных инвесторов.

Финансирование капитальных вложений может осуществляться как за счет одного, так и нескольких источников. В настоящее время внесены принципиальные изменения в порядок предоставления средств на централизованные и нецентрализованные капитальные вложения.

За счет централизованных капиталовложений осуществляются: развитие межотраслевых и межрегиональных производств; строительство новых предприятий и решение других особо важных задач в соответствии с перечнем предприятий и объектов, включенных в программу экономического и социального развития России. Ввод в действие производственных мощностей и объектов социальной сферы за счет централизованных капиталовложений разрешается инвесторам в форме государственного заказа, поскольку в них заинтересованы центральные органы власти. Суммы ассигнований на выполнение федеральных целевых программ предусматриваются ежегодно в соответствующих бюджетах и в государственной инвестиционной программе в объемах централизованных капитальных вложений.

Государственные централизованные капитальные вложения (инвестиции), направленные на создание и воспроизводство основных фондов и финансируемые из бюджета, могут быть предоставлены инвесторам на безвозвратной и возвратной основе.

Приоритетные направления, для которых необходима государственная поддержка в реализации инвестиционных проектов за счет средств федерального бюджета, определяются Министерством экономики РФ и Министерством финансов РФ с участием других федеральных органов исполнительной власти. Формирование в соответствии с государственной инвестиционной программой перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд, подлежащих финансированию с привлечением средств федерального бюджета, выделяемых на безвозвратной и возвратной основе, осуществляется в следующем порядке:

1. Минэкономики РФ устанавливает и сообщает госзаказчикам в сроки, определяемые Правительством РФ, предварительные объемы государственных централизованных капиталовложений на предстоящий период;
2. госзаказчики представляют МинэкономикиРФ свои предложения по инвестиционным проектам, разработанные на основе предварительных объемов государственных централизованных капиталовложений, с перечнем строек и объектов ссоответствующими технико-экономическими показателями на весь период строительства;
3. Минэкономики РФ и Минфин РФ с участием других заинтересованных министерств и ведомств рассматривают предоставленные госзаказчиками предложения по вновь начинаемым стройкам и объектам и принимают решение о включении их в перечень строек и объектов для федеральных государственных нужд. Отбор строек и объектов для включения в перечень производится на конкурсной основе;
4. принятые Минэкономики РФ решения о включении вновь начинаемых строек и объектов в соответствующий перечень являются основанием, в соответствии с которым госзаказчики определяют заказчиков (застройщиков) по строительству данных объектов и организуют проведение подрядных торгов. Минэкономики РФ и Минфин РФ на основании информации госзаказчиков о результатах подрядных торгов и заключенных на их основе государственных контрактов (договоров подряда) уточняют объемы капитальных вложений, размеры и источники их финансирования по каждой вновь начинаемой стройке, включенной в перечень, на весь период строительства с распределением по годам. Включение вновь начинаемых строек и объектов для федеральных государственных нужд является государственной гарантией непрерывности их финансирования до окончания строительства в установленные сроки.

Вопрос 31 «Финансирование за счет привлеченных средств»

Как известно, этот способ финансирования жилищного строительства был разработан в Санкт-Петербурге в 1995 г. Тогда это стало выходом из тупика, поскольку прекратилось бюджетное финансирование строительных проектов, перестали строить и на средства ЖСК, а банковские кредиты оказались недоступными из-за крайне высоких процентов. Пять лет жилищное строительство на 95% финансировалось исключительно за счет средств дольщиков.

По существу, долевые схемы финансирования строительства жилья строились на добросовестности руководителя строительной организации, и отсутствие нормативного акта, регулирующего правоотношения в долевом строительстве, приводило к значительным нарушениям. До того, как вышел закон от 30.12.2004 г. № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Этот закон регулирует отношения, «связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства». При этом закон допускает возможность привлечения средств граждан в строительство многоквартирных домов только застройщиком и только в соответствии с федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах» № 215-ФЗ от 30.12.2004 г.

Закон вводит в гражданский оборот новый, не поименованный в ГК РФ, вид договора – договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Предметом этого договора является обязательство застройщика самостоятельно и/или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и по окончании строительства передать соответствующий объект долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязана уплатить определенную договором цену и принять объект.

ДДУ заключается в простой письменной форме. Этот договор, как и соглашение об уступке прав, вытекающее из него, подлежат государственной регистрации.

Особые требования закон предъявляет к действиям застройщика, предшествующим заключению ДДУ. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только при соблюдении следующих требований:

- получение разрешения на строительство;

- опубликование проектной декларации и/или размещение ее в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет). При этом декларация должна быть опубликована не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства;

- предоставление проектной декларации в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в орган, уполномоченный Правительством РФ осуществлять государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости;

- осуществление государственной регистрации права собственности застройщика или договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства.

Финансирование жилищного строительства возможно через ДДУ, или с помощью жилищно-накопительных кооперативов. Поддержав дольщиков, новый закон довольно ощутимо ограничивает деятельность застройщиков, требуя от них выполнения обязательств, которых ранее не существовало. Например, жестко ограничиваются сроки сдачи строящегося жилья, которые очень сложно выполнить в силу различных обстоятельств.

В связи с этим строительные организации стали разрабатывать альтернативные схемы финансирования строительства жилья:

1. Предварительный договор купли-продажи квартиры с последующим заключением основного договора купли-продажи после ввода дома в эксплуатацию.

2. Приобретение векселя на сумму стоимости квартиры с одновременным заключением договора о намерениях, в котором указано, что по истечении срока векселя (примерно в течение полугода после сдачи дома госкомиссии) будет заключен договор переуступки прав.