Зміна, припинення і поновлення договору оренди землі

Зміна, припинення, поновлення, розірвання договору оренди землі регламентується Законом України "Про оренду землі" (ст.ст. 25-28). Зміна умов договору оренди земельної ділянки можлива за взаємною згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди спір вирішується у судовому порядку.

Договір оренди земельної ділянки припиняється у разі:

* закінчення терміну, на який було укладено договір;

* розірвання договору оренди згідно зі ст. 28 цього Закону;

* одержання орендарем земельної ділянки у власність у порядку, передбаченому Земельним кодексом України;

* примусового викупу (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку, встановлено­му законами України;

* смерті громадянина-орендаря, засудження його до позбав­лення волі та відмови осіб, зазначених у ст. 8 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

* ліквідації юридичної особи - орендаря.

Після закінчення строку, на який було укладено договір, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на понов­лення договору. У разі продовження договору оренди на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. Договір оренди земельної ділянки може бути розірвано за взаємною згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути до­строково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами їх обов'язків, передбачених ст. ст. 22, 23 цього Закону та договором, у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а та-кож на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди, якщо інше не передбачено договором оренди земельної ділянки.

У разі припинення або розірвання договору оренди земель­ної ділянки орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором оренди. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для забезпечення своїх вимог до орендодавця. Якщо недбале ставлення орендаря до земельної ділянки або інші його дії чи бездіяльність призвели до її деградації, виснаження, зниження родючості, забруднення, останній зобов'язаний відшкодувати орендодавцю заподіяну шкоду. У разі відмови орендаря від укладеного договору оренди орендодавець має право на відшкодування упущеної вигоди у розмірі суми орендної плати за шість місяців з часу підписання договору, якщо відмова не пов'язана з порушенням орендодавцем договору оренди. Скарги, пов'язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку. Відповідальність сторін за невиконання зобов'язань за до­говором оренди землі та порушення земельного законодавства. За невиконання зобов'язань договору оренди земельної ділянки, у тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, сторони несуть відповідальність згідно з законами України та договором. Орендодавець несе відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були обумовлені ним у договорі оренди, але які суттєво перешкоджають передбаченому договором використанню земельної ділянки. У разі виявлення таких недоліків орендар має право:

* вимагати зменшення орендної плати або відшкодування витрат на усунення недоліків земельної ділянки;

* утримувати певну суму понесених ним витрат на усунення недоліків орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця;

* вимагати дострокового розірвання договору.

Орендодавець не несе відповідальності за наслідки, які ви­никли в результаті недоліків переданої в оренду земельної ділянки, якщо про такі недоліки земельної ділянки зазначено в договорі оренди.

Орендар несе цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність за порушення земельного законодавства згідно з законами України.

Орендована для несільськогосподарського використання земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись у володіння і користування іншій особі (суборенда) у разі переходу до неї права володіння і користування на будівлю або споруду, яка розташована на орендованій земельній ділянці, а також в інших випадках і межах, передбачених законом. Орендар має право передавати в суборенду земельні ділянки сільськогосподарського призначення особам, визначеним Законом лише у разі і на строк:

а) тимчасової непрацездатності (хвороби);

б) інвалідності;

в) призову на строкову військову службу до Збройних Сил України, інших військових формувань, створених відповідно до законодавства України;

г) навчання з відривом від виробництва;

д) обрання на виборні посади в органи місцевого самоврядування та органи державної влади України, якщо згідно з законами України він не може суміщати свою службову діяльність з іншою посадою, займатися підприємницькою діяльністю, одержувати від цього прибуток.

Умови договору суборенди земельної ділянки (ЇЇ частини) мають бути визначені в межах договору оренди земельної ділянки (її частини) і не суперечити йому. Термін суборенди не може перевищувати строку дії договору оренди земельної ділянки. У разі припинення або розірвання договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється. Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. За бажанням однієї зі сторін договір суборенди земельної ділянки посвідчується нотаріально. Право орендаря на отримання орендованої земельної ділянки у власність також визначається Законом. Орендар земель­ної ділянки має переважне право на отримання орендованої земельної ділянки у власність у випадках і порядку, визначених Земельним кодексом України.

Передача в оренду земельної ділянки не е підставою для припинення або зміни прав третіх осіб щодо цієї земельної ділянки. При укладенні договору оренди землі орендодавець зобов'язаний вказати у договорі на існуючі обмеження та обтяження у використанні земельної ділянки, інші права третіх осіб щодо земельної ділянки, яка передається в оренду. Невиконання орендодавцем такого зобов'язання дає право орендарю вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору оренди та відшкодування збитків.