Ипотека и ее виды.

Ипотека - залог недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решению соц. и эк. проблем, прежде – в обеспечении населения жильем.

Впервые в постсоветское время понятие «ипотеки» было введено в 1992г. – закон РФ «О залоге». В 1998г. был принят закон «Об ипотеке».

Согласно ГК РФ и выше принятым законам, кредитные организации предоставляют денежные средства заемщику, а заемщик в соответствии с договором обязался уплачивать деньги + % за кредит.

При невозврате кредита в установленный срок заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. С введением закона «О залоге НД» появилась «закладная», как свободно обращающаяся на рынке ценных бумаг.

Закладные – это юр. документы, которые гарантируют кредиторам получение платежей по кредиту за счет реализации объекта залога, если заемщик не выполняет своих обязательств по кредитному договору. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по должностному обязательству, и с обеспечивающему ипотекой имущества.

В качестве залога по договору об ипотеке могут быть заложены:

- зем. участки;

- предприятия, здания, сооружения;

- жилые дома, квартиры;

- дачи, садовые дома, гаражи и др.

Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке обращаются первичные закладные. На вторичном рынке покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке.

Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала являются кредиторы, которые предоставляют заемный капитал для приобретения и развития недвижимости, и заемщики-инвесторы, покупающие недвижимость в инвестиционных целях. Развитие первичного рынка ипотечного капитала — фактор решения жилищной проблемы посредством ипотечного жилищного кредитования.

На вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Существование вторичного рынка призвано обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, чтобы за счет полученных средств предоставить другой кредит, посредством чего капитал из более богатых районов страны может быть перераспределен в районы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов.

34. Стоимость объекта НД: понятие, виды, принципы оценки.

Как и любой др. товар на рынке, НД имеет стоимость и цену.

Цена объекта НД – цена конкретно свершившейся сделки купли-продажи объекта НД.

Цена в любой реальной сделке связана со стоимостью. Часто эти термины используются как синонимы.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости объекта. Эта разница именуется «поправка на сделку» и зависит от ряда причин:

- стабильность рынка

- наличие объектов-аналогов и др.

Так, например, во время кризиса 1998г. ради срочного получения денег продавцы охотно снижали цены на 10-20% ради скорости продаж. Часто начальная цена на рынке сознательно завышается на 15-20%, чтобы потом эту сумму уступить в процессе торга.

Понятие стоимости НД имеет множество различных аспектов. Важнейшими из них являются:

1. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект НД может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

2. Потребительская стоимость - =стоимость в использовании; отражает ценность объекта НД для конкретного собственника, который не собирается больше выставлять объект на рынке.

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципов наилучшего использования, то потребительская стоимость – исходя из текущего использования объекта по прямому назначению.

3. Восстановительная стоимость – определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта.

4. Стоимость замещения – определяется расходами на строительство объекта в текущих ценах, полезность которого эквивалентна полезности оцениваемого объекта, но строится он по новому архитектурно-конструктивному решению с использование элементов декора, современных строй. материалов и технологий, а также соврем. технологич. оборудования.

5. Страховая стоимость – рассчитывается на основе восстановительной стоимости объекта, который подвержен риску: разрушению или уничтожению.

6. Налогооблагаемая стоимость – базируется на основе рыночной или восстановительной стоимости, по нормативной методике и путем инвентаризации объекта.

7. Ликвидационная стоимость - чистая денежная сумма, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта НД или при его принудительной продаже.

8. Первоначальная стоимость – фактич. затраты на создание или приобретение объекта НД на момент начала пользования.

9. Стоимость объекта при существующем использовании – основана на продолжении формы функционирования объекта при предположении возможности его продажи

10. Стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

11. Залоговая стоимость – стоимость объекта НД для обеспечения кредита.

12. Стоимость специального объекта – т.е. такого объекта, который в силу своей специфики на может быть продан.

13. Стоимость права аренды – единовременная плата за право пользования и распоряжения объекта.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.

4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

Принципы оценки недвижимости - принципы оценки недвижимости, применяемые оценщиками, которые рассматривают интересы в недвижимости как товар.

- принцип спроса и предложения (основан на том, что предложение и спрос во взаимодействии определяют рыночные цены на конкретные товары или объекты недвижимости);

- принцип изменения (в соответствии с которым в изменяющихся социальных, политических и экономических условиях каждая оценка стоимости должна быть привязана к определенной дате);

- принцип конкуренции (в соответствии с которым следует считать, что цены поддерживаются на одном уровне и рыночная стоимость устанавливается посредством постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов, подрядчиков и других участников рынка);

- принцип замещения (в соответствии с которым рациональный покупатель не будет платить за недвижимость больше, чем стоимость приобретения другой равным образом подходящей недвижимости);

- принцип переменных пропорций (в соответствии с которым НД достигает точки максимальной производительности или наилучшего использования, когда факторы производства сбалансированы друг с другом);

- принцип предельной производительности (согласно которому стоимость фактора производства или компонента НД можно измерить тем, насколько его отсутствие снижает общую стоимость);

- принцип наилучшего и наиболее интенсивного использования (согласно которому НД необходимо оценивать при условии ее наилучшего и наиболее интенсивного использования);

- принцип ожидания (в соответствии с которым рыночная стоимость НД равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых НД, с точки зрения типовых покупателей и продавцов).

35. Ипотечное кредитование, его основные этапы и методы. Перспективы развития ипотеки в России.

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.

Преимущество ипотечного кредитования для кредиторов заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться НД по своему усмотрению.

В России количество выдачи ссуд под залог НД значительно невелики, т.к. ее стоимость при залоге ниже рыночной. Вследствие того, что залог оценивается из продажи в далеком будущем, если кредит не будет возвращен, а слишком небольшая стоимость имущества при залоге не выгодна залогодателю.

В то же время во многих зарубежных странах именно за счет ипотеки финансируется большинство операций с НД.

Развитие системы ипотечного кредитования позволяет получать ипотечные кредиты под приемлемый % и тем самым ускорить процесс приобретения жилья населением, а предпринимателям позволяет не отвлекать из предпринимательского оборота денежные средства и получать по ним дополнительные прибыли в течение всего срока кредитования.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

1) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге (выявление некредитоспособных заемщиков, проверка трудоустройства клиента, его текущие доходы и т.д.);

3) оценка вероятности погашения кредита (оцениваются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит);

4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

5) заключение кредитной сделки;

6) обслуживание кредитной сделки;

7) закрытие кредитной сделки.

На 1 этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки и оформить заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных документов и включает информацию:

- желаемые условия кредита (вид, общая сумма, %ставка, размер ежемесячного платежа)

- подписание покупаемой собственности, включая адрес

- источник первоначального платежа

- назначение кредита (покупка, строительство, рефинансирование собственности)

- сведения о работе и источниках дохода

- сведения об активах и обязательствах.

Отношение суммы кредита к стоимости НД, используемых в качестве залога, обычно не превышает 70%. Поэтому кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30% от рыночной стоимости приобретаемого жилья, что соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья.

На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договора:

- договор купли-продажи недвижимости;

- кредитный договор;

- договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

- договоры страхования.

Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем:

- осуществляется прием платежей;

- проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;

- ведется бухгалтерский учет операций;

- рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;

- взимаются просроченные платежи;

- ведется работа с проблемными кредитами:

- переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной .ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;

- ведется отчетность по выданным кредитам.

Методы ипотечного кредитования:

1. Метод аннуитентного кредитования - самоамортизирующийся кредит (типовой) с фиксированной %ставкой, по которой предусмотрены равновеликие периодические (ежемесячные) платежи. Периодический платеж включает в счет погашения долга и уплату % по кредиту.

Факторы, учитывающиеся при расчете средств по ипотечному кредиту:

- основная сумма кредита

- срок погашения кредита

- %ставка

2. Метод ипотечного кредитования с фиксированной выплатой основной суммы. Особенности условий:

- периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга

- выплаты % на оставшуюся часть долга.

3. Метод кредитования с шаровым платежом – предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования.

4. Метод ипотечного кредитования с переменной %ставкой.

Осн. хар-ки:

- % ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке

- может быть установлен мин./макс. уровень %ставки. Могут проводиться в оговоренные договором интервалы времени.

Кредиты с переменной %ставкой обладают более высокой степенью риска невыполнения обязательств по сравнению с кредитами с фиксированной %ставкой.

Основные типы:

· кредиты с корректируемой %ставкой

· кредиты с пересматриваемой %: ставкой (предусматривается периодический шаровой платеж остатка кредита)

· кредиты с индексируемыми платежами (%ставка фиксируется на весь срок кредитования)

5. Метод кредитования с регулируемой отсрочкой платежа – обеспечивает кредиторам достаточный доход на инвестиции. Выплаты не превышают 30% от дохода семьи на протяжении всего кредитного периода.

6. Метод ипотечного кредитования с перезакладываемым залогом. Предусматривается возможность продажи НД, являющейся залоговым обеспечение кредита, еще непогашенного на момент продажи.

7. Метод ипотечного кредитования с участием кредиторов-инвесторов. Кредитор одновременно получает платежи по кредиту и опр. часть регулярных доходов.

8. Метод ип. кред-ия с ростом платежей (для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов)

9. Метод краткосрочного финансирования девелопмента. Кредитор и заемщик предполагают, что будет получен доход от продажи объекта, за счет которого будет оплачен кредит.

10. Метод финансирования строящегося жилья. Долевое участие в строительстве – распространенный метод финансирования жилья. Осн. варианты долевого участия:

- со 100%единовременной оплатой

- с поэтапной оплатой (за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, по графику каждым взносом оплачивается площадь жилья; разницу в стоимости старой и новой квартире дольщик оплачивает деньгами в процессе строительства)

11. Методы финансирования проектов по освоению земли. Существуют кредиты по освоению земли для таких методов (кредиты с шаровым платежом). Степень риска этих кредитов высока. Приобретаемая за счет заемного финансирования земля используется для последующей более выгодной перепродажи за счет:

- проведения коммуникаций

- приведения милиративных работ

- устройства улиц и дорог и т.д.

Перспективы развития ипотеки в России.

Погашается кредит при продаже улучшенных земельных участков. Зарубежный опыт - отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека - это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина. В России и странах СНГ банки предлагают самые разные условия, что предполагает совершенствование ипотечного кредитования. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым. Во-первых, банки предлагают различные ипотечные программы, поэтому клиент сам может выбрать подходящую ему программу покупки квартиры в кредит. Во-вторых, для получения ипотечного кредита не требуется огромного количества справок, как раньше. В-третьих, в зависимости от доходов клиента, сроков займа и вида покупаемого жилья процентные ставки разнятся. Если говорить о совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных препятствий развитию ипотеки - неграмотность и слабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры. Что ждет ипотеку? Говоря о ее развитии в России, специалисты утверждают, что внесение изменений в закон об ипотечных бумагах даст возможность участникам рынка выпускать и приобретать ипотечные ценные бумаги разной степени надежности и доходности. Это создаст более благоприятный режим для развития ипотечного кредитования и покупки жилья. По данным портала Росбизнесконсалтинг, перспективы у ипотечного кредитования есть. Развиваются новые ипотечные программы, банки готовы снижать ставки по ипотечным кредитам и продвигать свои услуги в регионы. Это значит, что развитие ипотечного кредитования будет актуально не только для крупных городов, но и всей России, где кредит на покупку квартиры пока не столь масштабен.

36. Основные формы передачи прав на использование объектов НД.

Изменение права пользования и владения: аренда, совместная деятельность, сервитут, вклад в уставный капитал, ипотека, лизинг, безвозмездное пользование.

Apeндa.. Аренда и все другие виды сделок не предполагают передачу объекта недвижимости в собственность. Так, при аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения. Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам и лицам, управомоченным законом или собственником сдавать недвижимость в аренду.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т.е. собственник его продаст, или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

Договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.

По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующей недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого строения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным. Установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, ан котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется, исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

В настоящее время существует несколько видов аренды зданий и сооружений (нежилых помещений). В зависимости от срока действия договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду.

В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на здание (сооружение) к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую или долгосрочную.

В случае если имеет место временное получение арендатором в пользование здания (сооружения) за плату, но право собственности остается за арендодателем, то такой вид аренды получил название текущей.

Если договором не предусматривается переход арендованного здания (сооружения) в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, то такой договор называется долгосрочным. Условие выкупа может быть установлено и дополнительным соглашение сторон.

При заключении договора, главного инструмента имущественных и обязательственных отношений на рынке недвижимости, руководствуются общими принципами договорного права (добровольности, равенства, автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения).

В зависимости от условий, структурное построение договоров можно варьировать, однако, как правило, договор включает в себя:

- реквизиты (договор дарения жилого дома, договор купли-продажи земельного участка, договор ипотеки производственного здания; номер, дата и место подписания);

- преамбулу (вводную часть) — содержит все необходимые сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, и их правовом статусе;

- предмет — обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объекта на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;

- срок и условия передачи объекта недвижимости;

- цену и порядок расчетов;

- права и обязанности сторон;

- ответственность сторон;

- порядок изменения условий и расторжения договора;

- форс-мажорные обстоятельства;

- заключительные положения;

- приложения (схемы, справки и т.д.).

Важнейшим условием деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное исполнение договорных обязательств, т.е. совершение сторонами всего комплекса действий, предусмотренных в договоре.

Прием-передача объекта недвижимости обязательно должны быть оформлены приемо-передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным.

37. Приватизация гос. и муниципального имущества: понятие, порядок и способы приватизации.

Приватизация жилья – бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими помещений в домах гос., муниципального/ведомственного жилого фонда.

Условия:

- добровольность

- бесплатность

Жилые помещения приватизируются в 1 из 4 форм собственности:

1. индивидуальная – единоличный собственник – 1 член семьи

2. общая долевая – все члены семьи, принявшие участие в приватизации имеют определенные доли

3. общая совместная – без указания доли собственников

4. долевая – опр. доля в коммунальной квартире.

Передачу в собственность гражданам жил. помещений осуществляют:

· соответствующие органы власти района, города

· предприятия, за которыми закреплен жил. фонд на праве хоз. ведения

· учреждения, в оперативное управление которому передан жил. фонд.

Приватизация формирует первичный рынок жилья, а все остальные операции формируют вторичный рынок жилья.

Деприватизацию проводят 3 способами:

1. Расторгнуть договор передачи квартир в собственность по соглашению

2. Обратиться в суд о признании договора о приватизации жилья недействительным.

3. Подать в Районное Эксплуатационное Управление (РЭУ) заявление с просьбой принять в дар муниц. собственности приватизированную жил. площадь и выдать орден на нее.

38.