Сущность и особенности ипотечного кредитования

В развитых странах ипотечное кредитование является важнейшим элементом рыночной экономики, в частности в области инвестиционной деятельности, и имеет высокий уровень развития.

Существуют два понятия: «залог» и «ипотека». [10, 87].

Залог — способ обеспечения обязательства. Возникает из договора или закона. Кредитор-залогодатель имеет право при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его продажи.

Ипотека — разновидность залога именно недвижимого имущества (главным образом земли и строений) в целях получения ссуды. Ипотека предоставляет право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога.

Для ипотеки характерны: залог имущества; возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и последующие закладные; обязательная регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в государственных или коммунальных учреждениях. В случаях неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога.

Предметом залога могут быть не только вещи, ной имущественные права и требования, исключая имущество, изъятое из оборота и требования, неразрывно связанные с личностью залогодателя (например, алименты), а также имущество граждан, на которое по закону не может быть обращено взыскание.

Особенности ипотечного кредитования:

■ ипотечный кредит — ссуда под строго определенный залог;

■ большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение; они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилья, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. В ряде стран наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты;

■ ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10—30 лет. Оформляемая при получении ипотечной ссуды закладная является специальным кредитным соглашением, отличающимся от других его разновидностей. Закладные обращаются на вторичном рынке, задача которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов. [10, 91].

Ипотека воздействует на преодоление экономического кризиса двумя путями:

— развитием ипотечного бизнеса, который позитивно отражается на реальном секторе экономики, приостановке спада производства в строительном комплексе, сельском хозяйстве и других отраслях. Это связано с развитием рынка жилья (вообще недвижимости) и фермерского хозяйства;

— развитием ипотечного кредитования, способствующего снятию социальной напряженности в обществе, которая, как правило, сопровождает экономический кризис.

Ипотечное кредитование считается относительно низкорискованной банковской операцией. Значительная часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на заемщика и инвестора.

Практические задания

Задача 1. Предприятие через 6 лет желает иметь на счете 1000 тыс.руб. для этого оно должно сделать ежегодный взнос в банк по схеме пренумерандо. Определить размер ежегодного взноса, если банк предлагает 10% годовых.

PМТ = FV * d = 1000* 0,10 = 129,6 тыс. руб.

(1+ d) ⁿ -1 (1+0,10) ⁶-1

где FV - будущая стоимость инвестиций через n лет;

PМТ - размер инвестиций;

d - ставка процента в виде десятичной дроби;

n - число лет, в течение которых инвестиции будут приносить проценты.

Ответ: сумма ежегодного взноса составляет 129,6 тыс. рублей.

Задача 2. ОАО «Петя и Миша» имеет возможность профинансировать инвестиционный проект на 70% за счет заемного капитала и на 30% за счет собственных средств. Средняя процентная ставка за кредит составляет 16%, а цена собственного капитала 12%. Доходность проекта планируется на уровне 14%. Следует ли реализовать данный инвестиционный проект?

Для оценки цены всего капитала определяется средневзвешенная цена:

n

Ц капитала = сумма Ц i капитала * К i капитала,

i=1 i=1

Ц капитала = 30*0,12 + 0,16*70 = 14,8%

где Ц i капитала – цена i-го вида капитала;

К i капитала – удельный вес i-го вида капитала во всем капитале.

Ответ: проект нецелесообразен, т.к. IRR(14%)<Ц капитала(14,8%).

Задача 3.По проекту стоимость годового выпуска продукции будущим предприятием должна составлять 100 млн. рублей, а затраты на 1 рубль товарной продукции – 0,80 рублей. Проектный срок строительства объекта составляет 3 года. Определите проектную эффективность капитальных вложений, срок их окупаемости и как изменяется показатели эффективности капитальных вложений при условии сокращения срока строительства на 3 месяца. Сметная стоимость строительства объекта 38 млн.руб.

Решение:

Доходы = 100 млн. руб.

Расходы = 100 * 0, 80 = 80 млн. руб.

Прибыль = 100 – 80 = 20 млн. руб.

38 / 3 = 12,67 в месяц

Составим таблицу, куда занесем все данные задачи:

Таблица 1

По данным таблицы видно, что данный проект окупится на пятый год.

Со = 4 лет + 5/20 = 4,25 г

Если срок строительства сократится на 3 месяца, то стоимость =

100 – 12 мес.

Х – 3 мес. Тогда х = 300 / 12 = 25 млн. руб.

Таблица 2

Со = 4 года + 5/20 = 4,25 г

В данном случае, проект окупится за 4,25 года.

Задача 4. На основании исходных данных таблицы и вариантов ставки дисконта рассчитать показатели эффективности: NPV; PI; PP, IRR и сделать вывод относительно инвестиционной привлекательности проектов, а также проанализировать как изменяются показатели эффективности в зависимости от динамики денежного потока.

Таблица – Характеристика инвестиционных проектов, млн. руб.

Ставка дисконта составляет 16%

Решение:

Коэффициент дисконтирования равен:

Е (0)= 1 / (1+16)⁰ = 1

Е (1)= 1 / (1+16)¹ = 0,8621

Е (2)= 1 /(1+16)² = 0,7432

Е (3)= 1 / (1+16)³ = 0,6407

Е (4)= 1 / (1+16)⁴ = 0,5523

Таблица 3

NPV рассчитан в таблице как сумма дисконтированных денежных потоков за весь расчетный период за вычетом инвестиций.

Проект является эффективным при положительном NPV.

- I₀

где СF_t – экономия денежных средств (чистый денежный поток);

r – ставка дисконтирования.

Индекс доходности (PI) определяется как относительный показатель, характеризующий соотношение суммы дисконтированных денежных потоков и величины начальных инвестиций в проект.

PI = * 100 % = 250 / 73,98 = 4,38

PP (срок окупаемости) рассчитывается по формуле:

PP =

Ответ: На основании расчета показателей эффективности инвестиций наиболее привлекательным является проект Б.