Динамика ипотечных жилищных кредитов в РФ в 2006-2010 гг.

Но темпы прироста из года в год сокращались: если в 2006 г. они составили 178,5%, в 2007 г. – 100,5%, то в 2008 г. – всего лишь 28,7%, а в 2009 г. – 11,9%. При­чем и этот прирост в 2009 г. был обеспечен в основ­ном за счет увеличения непогашенной просроченной задолженности, а выдача новых ипотечных жилищных кредитов сократилась в 6 раз.

Важнейшим фактором, влияющим на развитие жилищной ипотеки и решение жилищной проблемы в целом, является доступность жилья.

Ограниченный доступ к «доступному жилью». Доступность жилья –это фундаментальная категория и, на наш взгляд, самый трудный вопрос в теории и прак­тике ипотечного жилищного кредитования и решении проблемы обеспечения населения России жильем. До­ступность жилья – это способность граждан приоб­ретать жилье. В качестве ее оценочного показателя бе­рется количество лет, необходимых для накопления сум­мы, равной стоимости жилья. Однако определяется этот показатель, на наш взгляд, некорректно даже признанны­ми специалистами в области ипотечного кредитования. «Доступность жилья, – пишут авторы фундаменталь­ного труда по ипотечному кредитованию, – т. е. способ­ность граждан приобретать жилье в соответствии со сво­ими потребностями и доходами, в значительной степе­ни характеризует уровень развития общества. Для оцен­ки соотношения доходов населения и цен на рынке жи­лья часто используется коэффициент доступности жилья – средняя цена стандартной единицы делится на сред­негодовой семейный доход. Этот коэффициент показыва­ет, сколько лет нужно копить свои доходы, чтобы приоб­рести стандартную квартиру»1. И далее в таблице «До­ступность жилья в Российской Федерации в 1996 – 2005 гг.» доступность жилья определяется как «Соотношение цены стандартной квартиры и годового дохода домохо­зяйства, лет» и показывается, что в результате такого де­ления доступность жилья в Российской Федерации уве­личилась за 1996 – 2005 гг. на 25%. И поскольку в та­блице отсутствуют данные о цене «стандартной кварти­ры» и годовом доходе домохозяйства, а приводятся со­вершенно не нужные для расчета данного коэффициен­та «Среднедушевые денежные доходы в месяц» и «Сред­няя цена на рынке жилья, руб. за 1 м2», поскольку все расчеты искомого коэффициента оказались за пределами текста монографии, авторы дают читателю следующие пояснения: «Расчет показателя доступности жилья осу­ществляется на основе следующих предпосылок:

1) средний размер (не состав, а размер. – А.К.) до­мохозяйства – 3 человека;

2) при расчете среднегодового дохода домохозяй­ства учитываются номинальные среднедушевые сред­немесячные доходы населения в определенном году; годовой доход домохозяйства определяется как произ­ведение среднегодового дохода одного человека (сред­немесячный доход, умноженный на 12) на 3 (число членов семьи –домохозяйства);

3) в качестве стандартной квартиры для данного домохозяйства принята квартира площадью 54 м2 (со­циальная норма – 18 м2 на человека) 1.

Для убедительности своей позиции авторы апел­лируют к мировой практике и даже к Программе ООН по развитию населенных пунктов: «Показатель до­ступности жилья – один из ключевых индикаторов в этой области, широко используемый в мировой прак­тике.

Представляется, что приведенная методика опре­деления доступности жилья, мягко говоря, некоррек­тна. И мы не остановились бы на ней столь подробно, если бы она не выражала позицию ведущего институ­та, являющегося «законодателем» в ипотечном жилищ­ном кредитовании, и не приводилась бы в официаль­ных документах Российской Федерации.

Представленное здесь и применяемое на практике определение коэффициента доступности жилья стра­дает, как минимум, двумя методологическими погреш­ностями. Во-первых, теоретически несостоятельно и противоречаще здравому смыслу определение данно­го коэффициента как отношение стоимости квартиры к совокупному доходу семьи. Неудивительно, что при таком методологическом подходе авторы противоречат сами себе – с одной стороны, они правильно пишут, что этот коэффициент показывает, сколько лет нужно копить семье свои доходы, чтобы приобрести стан­дартную квартиру. А с другой – в их расчетах нет это­го «копить», мы видим здесь не накопления, а годовой доход. Отождествлять годовой доход с годовыми нако­плениями вроде бы некорректно. И никакие ссылки на мировой опыт и программу ООН здесь не помогут. Не­ужели авторы данной методики не задумывались – по­чему же при исчисленной ими «доступности» жилья в России в 4 – 5 лет (а в Москве даже в 3 года) ипотечные кредиты выдаются на срок до 30 лет. И, видимо, сознавая противоречие своих выво­дов реальной действительности, авторы методики при­думывают противоречие между высокой будто бы до­ступностью жилья и трудностями получения финан­совых ресурсов для его приобретения в России. В пе­реводе на общедоступный язык это означает: доступ­ность жилья в России высокая, только денег на его по­купку нет.

Даже стандарты ипотечного жилищного кредито­вания требуют, чтобы погашение ссуды с процентами не превышало, как правило, 30% дохода семьи. Или ав­торы монографии полагают, что, купив квартиру в кре­дит, семья заемщика в течение 10, 20 и даже 30 лет мо­жет не есть, не пить, не одеваться? Статистика пока­зывает, что 70 –72% всех расходов население России тратит на приобретение необходимых товаров и услуг, до 8 – 9% составляют обязательные платежи и взно­сы. А в низкодоходных группах эта доля расходов мо­жет достигать и 100%. Вполне очевидно, что для опре­деления искомого коэффициента доступности жилья (КДЖ) стоимость жилья надо соотносить не со всем доходом семьи, а только с его сберегаемой частью, ко­торую можно назвать инвестиционным потенциалом. Вторая методологическая погрешность действу­ющей сегодня методики определения КДЖ состоит в том, что его рассчитывают делением средней сто­имости стандартной квартиры на среднегодовой до­ход стандартной семьи, полученный путем умножения среднедушевого дохода по стране на три.

В этот «котел» попадают доходы олигархов (мил­лиардеров и просто «зеленых» миллионеров), которые, естественно, завышают среднедушевые доходы, а зна­чит, завышают и коэффициент доступности жилья.

Но социальный разрыв в доходах богатой верхуш­ки и основной массы населения столь велик, что даже их включение в ипотечно-жилищной «котел» в Москве свидетельствует о недоступности жилищной ипотеки для среднестатистического москвича.

Попытаемся рассчитать коэффициент доступно­сти жилья в Москве для среднестатистической семьи. По данным Росстата, среднемесячный душевой до­ход в Москве за октябрь 2006 г. составил 29 262,3 руб.; потребительские расходы – 20 455 руб.; среднемесяч­ный инвестиционный потенциал семьи – 26 421 руб. (29 262 – 20 455)×3; стоимость 1 м2 жилья – 3 950 дол. США, или 105 070 руб.; рыночная стоимость кварти­ры – 105 070×54 = 5 673 780 руб.; средний годовой ин­вестиционный потенциал семьи (26 421 руб.×12) = 317 052 руб. Таким образом, средняя условно-реальная доступность жилья в Москве в октябре 2006 г. состави­ла (5 673 780 : 317 050) = 17,9 года.