Метод дисконтирования денежных потоков.

Метод ДДП более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков. Применяется метод ДДП когда:

· Предполагается, что будущие ДП будут существенно отличаться от текущих;

· Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

· Потоки расходов и доходов носят сезонный характер;

· Оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

· Объект недвижимости строится или только что построен и вводится в эксплуатацию.

Основные этапы процедуры оценки при методе дисконтирования денежных потоков:

1. Определение прогнозного периода владения.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включает в себя

а) анализ финансовой отчетности заказчика о доходах и расходах объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучение текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

На каждый прогнозный год рассчитывают кроме ЧОД еще денежный поток до уплаты налогов и ДП после уплаты налогов

ДП до уплаты налогов =ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание долга (кредита) + Прирост кредитов.

Платежи по обслуживанию кредита следует учитывать при оценке инвестиционной стоимости. При оценке рыночной стоимости этого делать не надо.

ДП после уплаты налогов = ДП до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

3. Расчет стоимости реверсии. Способы:

а) назначение цены продажи исходя из анализа рынка;

б) принятие допущений об изменении стоимости недвижимости за период владения;

в0 капитализация дохода за первый постпрогнозный год, с использованием ставки капитализации для реверсии.

4. Определение ставки дисконтирования для всех периодов кроме реверсии

5. Определение ставки дисконтирования для реверсии

6. Рассчитать чистую текущую стоимость для всех потоков денежных средств, включая реверсию: суммировать все текущие стоимости и получить стоимость имущества.

N t

РС (PV) = Σ ДПt/(1+i) + P / (1+ i)ⁿ

t =1

ДП – денежный поток периода t;