Основы методологии финансового рынка.

Вся методология оценки недвижимости построена на общем для финансистов правиле «деньги завтра не есть деньги сегодня».

Основными операциями, позволяющими сопоставить разновременные деньги, являются операции накопления и дисконтирования.

Накопление – процесс определения будущей стоимости денег.

Дисконтирование – процесс приведения денежных поступлений в будущем к их текущей стоимости.

На этих двух операциях строится весь финансовый анализ, одним из критериев которого является процентная ставка.

Процентная ставка это отношение чистого дохода к вложенному капиталу. В случае выполнения операции накопления эта ставка называется ставкой дохода на капитал. При дисконтировании – ставкой дисконта или ставкой дисконтирования.

Финансовые расчеты могут основываться на простом или сложном проценте. При простом процентеставка начисляется каждый раз на первоначально вложенный капитал. При сложном проценте каждое последующее начисление ставки осуществляется на первоначальный капитал плюс накопления по процентам за предшествующий период. Все дальнейшие расчеты и рассуждения будем рассматривать на эффекте сложного процента.

Как правило, в финансовой практике используется номинальная годовая ставка. В том случае, если начисление процентов осуществляется чаще, чем 1 раз в год (ежеквартально или ежемесячно), рассчитывается эффективная годовая ставка по следующей формуле:

,где

i - номинальная годовая ставка;

k - число начислений в году.

Например, при 12 %-й номинальной годовой ставке в случае ежеквартального начисления процента годовая эффективная ставка будет равна 12,55 %.

Чем чаще производится начисление процента, тем выше эффективная годовая ставка.

Для упрощения финансовых расчетов в отдельно изданы специальные таблицы шести функций, содержащие предварительно, рассчитанные по сложному проценту факторы.

1-я функция: накопленная сумма денежной единицы (будущая стоимость единицы) FV.

При начислении процентов 1 раз в год:

При начислении более частом, чем 1 раз в год:

FV - накоплена (будущая) сумма на конец определенного периода времени;

PV - текущая (сегодняшняя) сумма;

n - число лет.

2-я функция: Текущая стоимость единицы (реверсии).

Смысл задач такого класса состоит в том, чтобы при заданной ставке дисконта дать оценку текущей стоимости тех денег, которые могут быть получены (заплачены) в конце определенного периода.

При начислении процентов один раз в год:

При начислении более частом, чем 1 раз в год:

Эти функции обратные функции накопленной суммы.