Конституционные основы земельного законодательства.

Конституционные основы земельного права – это положения, содержащиеся в Конституции, закрепляющие основы регулирования земельных отношений.

Выделяют 3 группы таких норм:

1. положения, которые определяют правовой режим земельных участков (ст. 9 Конституции; ст. 36 Конституции РФ, в соответствии с которой земельные участки могут находиться в различных формах собственности);

2. нормы, определяющие предметы ведения РФ и субъектов РФ (ст. 72 Конституции РФ: к совместному ведению отнесены вопросы разграничения государственной собственности на землю; управление, распоряжение федеральной собственности на землю осуществляет Правительство РФ; в совместном ведении находятся вопросы владения, пользования и распоряжения земель);

3. конституционные положения, устанавливающие права граждан на землю (ст. 36 ч. 1 – граждане и их объединения могут иметь в частной собственности земельные участки; ст. 35 – каждый может владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственником которого он является; никто не может быть лишен имущества, кроме как по решению суда; принудительное изъятие имущества допускается только при равноценном возмещении.

7. Земельные правоотношения: понятие и структура.

Земельные правоотношения – это отношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения), урегулированные нормами земельного права. Земельные правоотношения – это отношения между органами власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами.

ОБЪЕКТЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

Объектами земельных правоотношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.

Земля как природный объект и природный ресурс может выступать в качестве объекта земельных отношений в целом. Выделение земли как природного объекта связано с отношениями по охране земель и контролю за соблюдением требований по охране и рациональному использованию земли. Сущность и специфика включения земли в правовой оборот в целом определены принципами земельного законодательства, установленными ЗК РФ, и содержанием земельныхотношений.

Земельный участок как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Данное понятие земельного участка следует считать основным для включения земельного участка в земельно-правовые отношения. Определения земельного участка, содержащиеся в иных нормативных актах, в том числе в федеральных законах, должны соответствовать данному понятию.

Несмотря на то что правовые нормы могут быть установлены в отношении земли как природного объекта и природного ресурса, конкретные земельные отношения в большинстве случаев возникают по поводу определенного земельного участка – объекта земельных правоотношений. Законодательством выставляется несколько существенных требований по оформлению земельного участка. Земельный участок как объект отношений должен быть индивидуально определен. Это означает, что он должен иметь определенные в соответствии с законодательством и за-(репленные в правоустанавливающих и иных документах границы. О земельном участке также должны быть известны его местоположение, площадь, целевое назначение, разрешенное использование. Действия по формированию земельных участков составляют основу землеустроительной деятельности, урегулированной нормами как ЗК РФ, так и ФЗ «О землеустройстве». Данные об участках учитываются в соответствии с установленными требованиями о ведении государственного земельного кадастра. Отдельные условия формирования земельного участка установлены ЗК РФ.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии со ст. 133 ГК РФ неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения.

Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

– земли сельскохозяйственного назначения;

– земли населенных пунктов;

– земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

– земли особо охраняемых территорий и объектов;

– земли лесного фонда;

– земли водного фонда;

– земли запаса.

При этом включение земли, земельных участков в гражданско-правовой оборот не умаляет их значения как природного объекта, природного ресурса.

СУБЪЕКТЫ И СОДЕРЖАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

Субъектами земельных правоотношений являются граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования. Под гражданами, субъектами земельных отношений, в данном случае следует понимать как граждан РФ, так и иностранных граждан и лиц без гражданства (т. е. физических лиц). Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами. На иностранных граждан и юридических лиц распространяются все нормы земельного законодательства, кроме случаев установления для них особого режима. Например, согласно ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения земли сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены иностранным субъектам только в аренду.

Полномочия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований определяются в соответствии с ЗК РФ и иными нормативными актами, регулирующими земельные отношения. В ст. 9-11 ЗК РФ установлены основы полномочий РФ, субъектов РФ, муниципальных образований в земельных отношениях. Вступление публичных образований в отношения собственности на землю, в том числе по совершению сделок, осуществляется с учетом особенностей, установленных гражданским законодательством.

Субъектами земельных отношений являются: 1) собственники земельных участков; 2) землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования; 3) землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения; 4) арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды; 5) обладатели сервитута – лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Содержание земельных правоотношений – это взаимосвязанные между собой права и обязанности участников земельных отношений, реализуемые ими путем совершения определенных действий или воздержания от совершения этих действий, указанных в законодательном акте. Зависят они от их правового статуса, особенностей объекта, вида, подвида отношений. Субъективные земельные права и юридические обязанности юридических лиц определяются в соответствии с уставом и являются специальными. Субъективные права и юридические обязанности иных участников земельных правоотношений – физических лиц – зависят от наличия либо отсутствия гражданства рФ. К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов, специальные федеральные законы.

К земельным отношениям нормы указанных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

8. Земельный участок: понятие, формирование, образование. Искусственный земельный участок.

Земельный участок – это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Основными правовыми характеристиками земельного участка являются целевое назначение и разрешенное использование.

Границы земельного участка устанавливаются путём межевания. В результате межевания, которое проводится кадастровым инженером, составляется межевой план, который необходим для государственного кадастрового учета. В результате этого каждому земельному участку присваивается индивидуальный кадастрово-учетный номер, сведения о земельном участке вносятся в государственный кадастр недвижимости и такие сведения подтверждают существование земельного участка или прекращение существования земельного участка.

Основными юридическими характеристиками являются экономические, технические и юридические сведения.

К важнейшим правовым характеристикам относятся целевое назначение и разрешенное использование.

Целевое назначение – это установленный законодательством порядок и условия использования земельного участка для конкретных целей в соответствии с категорией земель.

Разрешенное использование – это порядок и условия использования земельных участков с учетом целевого назначения и установленных ограничений, обременений.

Пример: категории земель – земли населенных пунктов, целевое назначение – жилищное строительство, разрешенное использование – девятиэтажный двухподъездный дом.

Впервые нормативно разрешенное использование появилось в 1994 г. В теории права разрешенное использование как категория встречалась.

Земельное законодательство связывает разрешенное использование с зонированием территории.

Градостроительное зонирование – это зонирование территорий муниципальных образований с целью определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов для этих зон. Зоны устанавливаются в отношении земель поселений и городских округов и земель, на которых планируется застройка. Основным документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки, которые утверждаются нормативно-правовым актом органа местного самоуправления.

Градостроительный регламент – это устанавливаемые в пределах границ территориальной зоны устанавливаемые виды разрешенного использования земельного участка всего того, что находится над и под поверхностью земельных участков, может использоваться для их застройки земельных участков или последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений; ограничение в использовании земельных участков, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства (высота, объем, плотность). Это также документ, который содержит информацию о разрешенном использовании земельных участков, всего того, что находиться над и под поверхностью земельных участков и может использоваться для последующего строительства; сведения о параметрах разрешенного строительства; информация о предельных размерах земельных участков; информация об ограничениях, обременениях прав.

Градостроительный регламент не распространяются на земельные участки, занятые некоторыми памятниками и ассамблеями памятников; земельные участки в границах территорий общего пользования; земельные участки, предназначенные для добычи полезных ископаемых; земельные участки, занятые линейными объектам. Градостроительный регламент не устанавливается для земельного лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водными объектами, земель в границах особых экономических зон, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), земли запаса, земли сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, Градостроительный регламент не распространяется на земли общего пользования, земли, занятые памятниками истории и культуры, занятые линейными объектами или предоставленные для добычи полезных ископаемых.

В соответствии с Градостроительным кодексом существуют следующие виды разрешенного использования:

1. основные виды разрешенного использования;

2. условные виды разрешенного использования – этот вид устанавливается по решению главы местной администрации (напр., малоэтажные строительства).

3. вспомогательные виды разрешенного использования (напр., кафе, гаражи, магазины применяется только как дополнительные к первым двум).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования выбираются правообладателями земельных участков самостоятельно без дополнительных разрешений, за исключением государственных и муниципальных органов, государственных и муниципальных учреждений и предприятий. Условно-разрешенный вид использования предоставляется по решению главы местной администрации с учетом результатов публичных слушаний.

Разрешенное использование может быть изменено в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Порядок изменения целевого назначения федеральным законодательством не урегулирован; целевое назначение в рамках одной территории можно принимать на уровне субъекта РФ.

Если разрешенное использование земельного участка не соответствует градостроительному законодательству, то такой земельный участок может использоваться, если это не опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Возможна выдача разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, когда размер земельных участков меньше минимальных размеров, либо конфигурация или иные характеристики неблагоприятны для застройки. Такое разрешение выдает Глава местной Администрации с учётом публичных слушаний.

Градостроительный план – это документ, который составляется в виде самостоятельного документа или в составе межевания территорий и распространяется на земельные участки, подлежащие застройке. Существует форма градостроительного плана, которая утверждена 29.12.2005 г.

Градостроительный план земельного участка – это документ, который требуется при получении разрешения на строительство, либо разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. Градостроительный план выдается на земельные участки, застроенные или подлежащие застройке. В градостроительном плане содержаться сведения о границах земельных участков, о зонах действия публичных сервитутов, информация о градостроительном регламенте, о существующих объектах капитального строительства, о технических условиях подключения к объектам инженерной инфраструктуры и другая информация, которая необходима для строительства.

Понятие делимой вещи определено в ст. 133 ГК, в соответствии с которой неделимой признается вещь, раздел которой невозможен без изменения целевого назначения. Неделимым земельный участок может быть признан законом.

Границы земельного участка в натуре устанавливаются путем межевания, которое является видом кадастровых работ. Межевание – подготовительный этап для постановки на кадастровый учет. В результате межевания составляется межевой план. Межевой план выдается при постановке земельного участка на учет, при разделе земельных участков, при учете изменений земельного участка или его частей. Межевой план состоит из графической и текстовой части. В графической части указываются:

1. сведения о кадастровом плане территории или кадастровые выписки земельного участка;

2. информация о доступе к земельному участку;

3. местоположение границ.

Любой земельный участок должен иметь проход/проезд.

В текстовой части содержаться сведения о земельных участках, их частях в объеме, установленном в федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости», а так же информация о согласовании границ земельного участка, когда это требуется законодательством (акт согласования границ).

Образование земельных участков происходит:

1. при объединении земельных участков;

2. при разделе земельных участков;

3. при перераспределении земельных участков;

4. при выделе из земельных участков или земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Целевое назначение и целевое использование вновь образуемых земельных участков сохраняется.

Законодательно установлен запрет на объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения или безвозмездного срочного пользования за исключением случаев, когда земельные участки предоставлены одному лицу.

Требования, предъявляемые к образованию или изменению земельных участков:

· Предельные максимальные и минимальных размеры земельных участков должны соответствовать требованиям градостроительных регламентов. Если на земельный участок градостроительный регламент не распространяется либо в отношении участка он не установлен, то предельные размеры определяются в соответствии с требованиями федеральных законов (см. ст. 33 Земельного кодекса). Если размеры земельного участка не соответствуют требованиям градостроительного регламента, то допускается использовать земельный участок, если это не наносит ущерба жизни и здоровью человека, окружающей среде, объектам культурного наследия;

· границы образуемых земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и/или населенных пунктов;

· при образовании земельных участков не должно приводить к вклиниванию, чересполосице, изломанности границ, невозможности размещения объектов недвижимости (капитального строительства и других), препятствующих рациональному использованию, охране земель, недостаткам, а также нарушать требования, установленные федеральными законами;

· не допускается такое образование земельных участков, в результате которых эксплуатация по разрешенному использованию невозможна.

Федеральный закон от 19 июля 2011 г. № 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Статья 3. Понятие искусственного земельного участка, созданного на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части

1. Искусственный земельный участок, созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности (далее также - искусственный земельный участок, искусственно созданный земельный участок), - сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком.

2. Искусственно созданный земельный участок может прилегать к существующим земельным участкам или быть изолированным от них.

Так для создания искусственного земельного участка предоставление земельного участка, водного объекта или его части лицу, осуществляющему создание такого искусственного земельного участка, не требуется. Данное положение обусловлено тем, что создание искусственных земельных участков, как правило, осуществляется на землях, покрытых поверхностными водами. В соответствии с ч. 2 ст. 102 Земельного кодекса РФ на землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков.

Право собственности на искусственно созданные земельные участки принадлежит, как правило, лицам, за счет средств которых создавались такие участки.

С даты ввода искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию он находится в собственности:

1) Российской Федерации в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено за счет средств федерального бюджета;

2) субъекта РФ в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено за счет средств бюджета субъекта РФ;

3) муниципального образования в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено за счет средств местного бюджета;

4) физического лица, в том числе индивидуального предпринимателя, или юридического лица в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено такими лицами на основании заключенного с ними договора о создании искусственного земельного участка, за исключением случаев, если он создан на основании концессионного соглашения;

5) Российской Федерации в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено в соответствии с решением о создании или расширении морского порта на основании концессионного соглашения.

Деятельность по созданию искусственного земельного участка включает в себя следующие этапы.

1) Подготовка проекта разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части (инициаторами могут выступать федеральные органы исполнительной власти, исполнительные органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, юридические лица).

Инициатор создания искусственного земельного участка осуществляет подготовку проекта разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части. Обязательными приложениями к проекту являются схема размещения искусственно созданного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части и обоснование создания искусственного земельного участка. Требования к схеме размещения искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части, к составу и содержанию обоснования создания искусственного земельного участка устанавливаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

2) Согласование проекта разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части уполномоченными органами, публикация проекта в сети Интернет.

3) Предоставление разрешения на создание искусственного земельного участка уполномоченным органом.

Отметим, что в случае если создание искусственного земельного участка предусмотрено решением о строительстве или расширении морского порта, получение разрешения на создание искусственного земельного участка не требуется. Решение о строительстве или расширении морского порта является основанием для принятия решения и выполнения работ.

4) Проведение открытого аукциона на право заключить договор о создании искусственного земельного участка или заключение договора без проведения аукциона, в случаях, когда такой договор заключается:

а) уполномоченным федеральным органом исполнительной власти с лицом, определенным указом или распоряжением Президента РФ либо распоряжением Правительства РФ;

б) уполномоченным федеральным органом исполнительной власти с лицом, осуществляющим строительство или расширение морского порта на основании предусматривающего создание искусственного земельного участка решения Правительства РФ о строительстве или расширении морского порта;

в) с собственником или арендатором земельного участка, который расположен в границах речного или морского порта и будет иметь общую границу с искусственным земельным участком, при условии, что на искусственном земельном участке планируется размещение объекта капитального строительства, технологически связанного с объектом капитального строительства, размещенным на земельном участке в границах речного или морского порта, либо планируется размещение объекта капитального строительства, предназначенного для осуществления деятельности в речном или морском порту, одновременно на земельном участке в границах речного или морского порта и искусственном земельном участке.

5) Заключение договора о создании искусственного земельного участка.

По договору о создании искусственного земельного участка лицо, с которым заключен договор, вправе выполнять работы: по подготовке документации по планировке территории в планируемых границах искусственного земельного участка; выполнению инженерных изысканий для подготовки проектной документации для создания искусственного земельного участка; подготовке проектной документации для создания искусственного земельного участка; по созданию искусственного земельного участка – с привлечением других лиц и (или) средств других лиц.

6) Подготовка и утверждение документации по планировке территории в планируемых границах искусственного земельного участка.

7) Выполнение инженерных изысканий для подготовки проектной документации для создания искусственного земельного участка.

8) Подготовка проектной документации искусственного земельного участка на основании результатов инженерных изысканий и с учетом характеристик планируемого развития территории, содержащихся в документации по планировке территории в планируемых границах искусственного земельного участка.

В случае если разрешением на создание искусственного земельного участка предусмотрено также строительство конкретного объекта капитального строительства на таком искусственном земельном участке, одновременно осуществляется подготовка проектной документации искусственного земельного участка и проектной документации объекта капитального строительства.

9) Государственная экспертиза и государственная экологическая экспертиза проектной документации искусственного земельного участка.

10) Предоставление разрешения на проведение работ по созданию искусственного земельного участка.

Одновременно могут выдаваться разрешение на проведение работ по созданию искусственного земельного участка и разрешение на строительство размещаемого на таком искусственном земельном участке объекта капитального строительства.

11) Проведение работ по созданию искусственного земельного участка (намыв, отсыпка грунта или проведение работ с использованием иных технологий).

12) Предоставление разрешения на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию.

Одновременно могут выдаваться разрешение на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию и размещенного на нем объекта капитального строительства.

13) Проведение кадастровых работ и кадастровый учет земельного участка.

14) Регистрация права собственности на земельный участок.

Следует отметить, что разрешение на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию является:

– переводом земель водного фонда или земель иных категорий, занятых водным объектом, в земли категории, указанной в разрешении на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части;

– установлением и (или) изменением предусмотренных документацией по планировке территории искусственного земельного участка вида, видов разрешенного использования искусственного земельного участка.