Приобретение прав на земельный участок обладателями прав на здания, строения, сооружения.

Пункт 1 ст. 36 ЗК РФ устанавливает перечень граждан - обладателей прав на здания, строения, сооружения, которые могут приобрести права на земельные участки, на которых расположены данные здания, строения, сооружения.

А именно это граждане, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и различными федеральными законами.

В данном случае слово "исключительное" означает то, что никто кроме самого собственника недвижимости не имеет права на приобретение земельного участка под зданиями, строениями и сооружениями в собственность.

Из обозначенного пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ круга правообладателей следует, что к ним не относятся арендаторы, субарендаторы, различные субъекты права безвозмездного пользования помещениями в здании, строении или сооружении.

В соответствии с новыми пп. 1.1 и 1.2, внесенными в ст. 36 ЗК РФ Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 212-ФЗ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены на подобные земельные наделы и порядок их оплаты устанавливается следующий:

1) в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - Правительством России;

2) в отношении земельных участков, которые находятся в собственности субъектов РФ или государственная собственность, на которые не разграничена, - органами государственной власти регионов России;

3) в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - соответственно органами местного самоуправления.

Цена всех вышеперечисленных земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления Правительством России, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

При применении данных правил следует учитывать нормы Федерального закона о введении в действие ЗК РФ, в соответствии с которыми при продаже согласно статье 36 ЗК РФ находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном п. 1 - 3 ст. 2 Федерального закона о введении в действие ЗК РФ. Заметим в данном случае, что применение данной ст. 2 предусматривается при приобретении прав на земельные участки только на основании ст. 36 ЗК РФ.

25. Сделки с земельными участками: виды и особенности.

Существуют следующие виды сделок с земельными участками: купля-продажа, дарение и мена, переход права собственности по наследству, рента, ипотека (залог). В соответствии с Федеральным законом (о регистрации объектов недвижимости) все сделки с земельными участками подлежат обязательной государственной регистрации в местном Управлении Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии (далее Росреестр).

При регистрации соответствующих договоров важно точно указать характеристики объекта сделки: местонахождение объекта недвижимости, кадастровый номер земельного участка, его площадь по правоустанавливающим документам или кадастровому плану, категория земель и целевое назначение. Сделка купли-продажи — процесс приобретения земельного участка.

Основные требования при проведении сделки купли – продажи указаны в ст. 37 ЗК РФ и ст. 454 491 и 549-557 ГК РФ, ЗК РФ:

Участок должен стоять на кадастровом учете

Должны указываться сведения об обременениях и сервитутах

Информация указывающая вид разрешенного использования

Наличие линий ЛЭП, газопроводов и трубопроводов, подземных кабелей и т.д.

Документы необходимые для государственной регистрации сделки купли – продажи:

Заявление о регистрации договора купли-продажи

Подлинники и копии правоустанавливающих документов на земельный участок

свидетельство о государственной регистрации права собственности на отчуждаемый объект, выданное УФРС.

справка о нормативной стоимости земли и т.д.

Выписка из домовой книги, сведения о проживающих в доме лицах, информация об отсутствии других землепользователей

Договор купли-продажи объекта недвижимости

Документы, удостоверяющие личность участников сделки

Оплаченная государственная пошлина за регистрацию объекта недвижимости (договора)

Кадастровый план земельного участка

Дарение — безвозмездная передача земельного участка в собственность. Пакет документов при гос. регистрации договора дарения, в целом, идентичен договору купли-продажи.

Существуют ограничения, при которых не допускается сделка дарения, например:

Недопустимо заключать договор после смерти дарителя

Дарение земельного участка находящегося в совместной собственности осуществляется при согласии всех собственников и т.д.

Наследование — одна из самых распространенных процедур с земельным участком. Право собственности переходит по завещанию или при отсутствии завещания — по закону. По наследству переходят земельные участки как находящиеся в собственности, так и на праве пожизненно наследуемого владения. Завещание составляется в письменной форме и заверяется нотариусом. Наследники по закону определяются в соответствии с законодательством. Свидетельство о праве на наследство не подтверждает право собственности на земельный участок и требует проведения государственной регистрации.