Аренды недвижимого имущества

В соответствии с ч. 8 ст. 2 Закона частично отменена действовавшая ранее система двойной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости.

Указанная норма была изменена вскоре после вступления в силу. Первоначальной ее редакцией, которая действовала только два дня (2 и 3 марта 2013 г.), предусматривалось, что правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после введения в действие Закона (т.е. после 1 марта 2013 г.).

Еще до вступления в силу данной нормы ее возможные последствия, в частности последствия отмены регистрации аренды недвижимости, вызывали существенные сомнения у предпринимательского и юридического сообщества.

Это повлекло принятие Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ. Согласно указанному Закону (ст. 3) из ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ были исключены упоминания о ст. ст. 609, 651 и 658 ГК РФ.

Таким образом, государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества не применялась только 2 и 3 марта 2013 г. Для устранения правовой неопределенности в отношении последствий таких договоров Пленум ВАС РФ принял Постановление от 25.12.2013 N 98 о внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

ВАС РФ указал, что к договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены 2 или 3 марта 2013 г. на срок не менее года и не зарегистрированы, применяются принятые ранее разъяснения, касающиеся незарегистрированных договоров аренды недвижимости (п. 14 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013)). Такими договорами связаны лишь стороны указанного соглашения и, соответственно, это не позволяет арендатору противопоставить свои права третьим лицам. Следует отметить, что в иных федеральных законах по-прежнему сохраняются нормы, обязывающие осуществлять государственную регистрацию некоторых видов договоров, и рассматриваемое положение Закона прямо на них не распространяется. Так, государственной регистрации, с момента совершения которой договор считается заключенным, подлежат следующие договоры:

- договор водопользования (ч. 3 ст. 12 Водного кодекса РФ);

- договор участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации");

- договор ипотеки (п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

См. подробнее: КонсультантПлюс: Правовые новости. Специальный выпуск. "Проблема государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных 2 и 3 марта 2013 г. (Федеральные законы от 30.12.2012 N 302-ФЗ, от 04.03.2013 N 21-ФЗ)".