Рыночный подход

1. Метод сравнительного анализа продаж предполагает определение рыночной стоимости земельного участка на основе информации о продаже участков сопоставимых с оцениваемым.

При учете физических характеристик необходимо учесть поправки на размеры участка, неправильность формы и угловое расположение. При оценке участка исходят из того, что чем крупнее участок, тем, как правило, меньше цена за единицу площади. При одинаковой площади треугольный участок оценивается ниже прямоугольного из-за неудобства работы на нем.

Для оценки участков треугольной формы может быть использовано «правило 65 - 35», которое гласит, что стоимость треугольного участка с основанием по фронтону улицы будет составлять приблизительно 65 % от стоимости участка прямоугольной формы.

Для оценки участков неправильной формы используется прием, когда участок разбивается на прямоугольники, которые оцениваются отдельно. Общая стоимость земельного участка складывается из стоимости отдельных частей.

2. Метод распределения (переноса) используется для оценки застроенных земельных участков. Этот метод основан на определении соотношения между стоимостью земельного участка в стоимости объекта недвижимости. Такое соотношение наиболее достоверно для новых строений. С увеличением возраста построек соотношение стоимости земли к стоимости объекта недвижимости увеличивается.

Пример:Определить стоимость земельного участка, если недавно продан аналог с постройками за 1250 тыс. руб. Рассмотрим долю стоимости улучшений в ценах продаж:

1250*0,27 = 337,5 тыс. руб.

3. Метод выделения: используется для оценки застроенных земельных участков. Данный метод применяется при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки). Земельные участки должны иметь одинаковый размер.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение цен продаж объектов недвижимости, включающих в себя земельные участки, аналогичные оцениваемому земельному участку;

- корректировка цен каждого аналога;

- расчет рыночной стоимости объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов;

- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости объекта недвижимости стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

ПРИМЕР Единый объект недвижимости представляет собой земельный участок и типовое здание площадью 985 кв.м. Стоимость кв.м. единого объекта недвижимости, определенная методом сравнительных продаж, составляет 14 тыс. руб./м². Анализ рынка показывает, что затраты на на строительство дома составляют 15,5 тыс. руб./кв.м Эффективный возраст – 20 лет, срок экономической жизни – 80 лет. Требуется оценить стоимость земельного участка.

РЕШЕНИЕ:

Рыночная стоимость единого объекта недвижимости составит:

985 * 14 = 13790 тыс. руб.

ПСВ = 15,5*985 = 15267,5 тыс. руб.

Накопленный износ:

Износ = = 20 / 80 = 0,25%

Следовательно, рыночная стоимость улучшений (здания) составит:

15267,5 *(1-25%) = 12977,4тыс. руб.

Следовательно, стоимость земельного участка, определенная методом выделения, составит:

13790 – 12977,4 = 812,6 тыс. руб.