Основания права собственности на землю

Юридический факт как основание права собственности на землю

Основаниями возникновения, изменения и прекращения правоотно­шений являются юридические факты.

Юридический факт должен иметь объективное, реальное содержа­ние. Так, если у гражданина возникло намерение купить земельный участок, то это намерение пока не является юридическим фактом, по­рождающим правоотношение собственности на тот или иной земель­ный участок. Если же гражданин обращается в местную администра­цию с заявлением о передаче (продаже) ему участка в собственность, то такое действие будет юридическим фактом для возникновения правоотношений по продаже участка, поскольку заявление подлежит исполнению в установленный срок и неисполнение этой обязанности влечет за собой наложение штрафа на виновных должностных лиц в размере от 40 до 100 минимальных окладов.

Юридические факты должны отвечать как минимум трем требова­ниям (ст. 44 ЗК РФ).

1. Юридический факт выражается в двух основных формах: событие и поведение людей.

Событие как юридический факт представляет собой обстоятельство, совершающееся помимо воли человека.

Поведение людей как юридический факт выражается в виде дей­ствия и в виде бездействия. Действие как юридический факт — это совершение поступка, имеющего юридическую значимость. Бездействие признается юридическим фактом, если гражданин (или иное лицо) обязан был по закону совершить определенные действия, но не совершил их.

2.Конкретность - имеет две стороны:

• фактическая конкретность, которая выразилась в объективной реальности: уровень снижения урожайности участка достиг критической отметки, определенной в законе; время бездействия (неисполь­зования земельного участка по целевому назначению) перешагнуло ус­тановленный законом рубеж; причинная связь между способами использования земли и снижением ее плодородия налицо и т.п.;

• документально доказанная конкретность. Каким бы конкретным ни был юридический факт, если он не до­казан документально, то не может служить основанием возникнове­ния, изменения или прекращения отношений права собственности на землю.

3. Связь с законом — прямая связь факта с законом выражается в том, что факт кон­кретно предусмотрен в гипотезе правовой нормы (т.е. в условии, при котором эта норма может применяться или не применяться).

Таким образом, юридические факты — это конкретные, объективные обстоятельства, с которыми закон прямо или косвенно связывает воз­никновение, изменение или прекращение правоотношений.

Виды оснований права собственности на землю

Данные факты можно классифицировать на три группы: правообразующие, правоизменяющие и правопрекращающие.

Правообразующие факты — это юридические факты, на основа­нии которых возникают правоотношения собственности на земельные участки:

• административные акты государственных органов, изданные ими в пределах своей компетенции;

• сделки граждан и организаций по приобретению земель в собственность (купля-продажа, обмен земельными участками и иные дозволенные за­коном). Сделки можно подразделить на прямые и косвенные, срочные и бессрочные, правомерные и неправомерные и др.

Обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение права собственности на землю:

а) приобретение земельных участков в порядке наследства: через наследование недвижимости, расположенной на данном земельном уча­стке, и через непосредственное наследование земельного участка, при­надлежащего наследодателю.

Первый путь получения наследства имеет преимущественно граж­данско-правовую природу, второй — смешанную гражданско-правовую и земельно-правовую природу;

б) при вступлении в хозяйственные товарищества и общества, про­изводственные кооперативы на получение в собственность земельного участка выдается документ, подтверждающий количественное и сто­имостное выражение их земельных паев. Полученные ранее свидетель­ства на право собственности на землю утрачивают силу;

в) пользование непрерывно более 15 лет земельным участком дает гражданам и юридическим лицам преимущественное право на приоб­ретение в собственность земельного участка (ст. 234 ГК РФ) без юридического оформления своих прав, если он продается (передается безвозмездно) для того же назначения;

г) приватизация является ведущим основанием для приобретения земельной собственности гражданами и юридическими лицами.

Приватизация земельных участков — это передача из государствен­ной и муниципальной собственности в собственность граждан и юри­дических лиц земельных участков, находящихся у них на праве посто­янного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владе­ния и аренды.

Бесплатная передача земельных участков в собственность граждан и юридических лиц производится в пределах норм, установленных субъектами РФ, а сверх норм выкупается по договорной цене либо остается в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном насле­дуемом владении или аренде. Уменьшение размеров земельных участ­ков, ранее предоставленных гражданам в установленном порядке, зап­рещается.

Земельный участок может быть приватизирован только собствен­ником (собственниками в долях) строения, сооружения, находящегося на этом участке. Территориальные границы приватизируемого участ­ка должны корректироваться таким образом, чтобы максимально ис­ключить необходимость установления сервитутов.

Для приватизации земельного участка гражданин или юридическое лицо обязаны предъявить: договор, судебное решение, постановление правомочного органа власти и иные документы, бесспорно подтверж­дающие право собственности на строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, если участок застроен; постановление уполномо­ченного органа власти об отводе земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду; чертежи (планы) земельного участка и др.

Правоизменяющие факты — это предусмотренные законом обстоя­тельства, с которыми он связывает изменение правоотношений собствен­ности. К таким фактам относятся:

■ обстоятельства (юридические факты), сужающие правомочия собственника земельного участка;

■ обстоятельства (юридические факты), возлагающие дополнитель­ные функции на собственников земель;

■ обстоятельства (юридические факты), расширяющие права соб­ственников земельных участков;

■ обстоятельства (юридические факты), обязывающие собственника осуществлять свои правомочия с соблюдением определенных дополни­тельных правил.

Правопрекращающие факты — обстоятельства, с которыми закон связывает обязанности и возможности прекращения права собствен­ности.

Данные факты подразделяются на две группы — факты, которые позволяют прекратить право собственности на землю, и факты, кото­рые обязывают это сделать.

Факты, позволяющие прекратить право собственности на землю, характерны тем, что реализация действий по прекращению права соб­ственности ставится в зависимость от усмотрения субъекта права собственности и соответствующих государственных органов.

Факты, обязывающие принудительно прекратить право собственно­сти на земельный участок, имеют императивный характер, если соб­ственник земли грубо нарушает земельное законодательство.

Документы, удостоверяющие права на земельные участки

Права граждан и юридических лиц на земельные участки, а также обязанности по их использованию возникают на основании: постанов­лений органов государственной власти и решений органов местного самоуправления и договоров с ними; договоров и иных сделок с зем­лей между гражданами и юридическими лицами; приобретательной давности, за исключением прав собственности на земельные участки из государственных или муниципальных земель; решения суда, уста­новившего права на земельный участок, а также событий, с которыми закон связывает возникновение права на земельные участки и обязан­ностей по их использованию.

Возврат земельных участков гражданам и юридическим лицам Российской Федерации, у которых они были изъяты до 1991 г., не до­пускается. Они вправе приобрести земельные участки на общих ос­нованиях или особых условиях, установленных федеральными зако­нами.

Гражданин или юридическое лицо, получившие в установленном законом порядке земельный участок в собственность, обязаны юри­дически документально удостоверить свою земельную собственность (ст. 26 ЗК РФ).

Права граждан и юридических лиц — несобственников земельных участков юридически оформляются иными документами. Так, Прави­тельство РФ 19 марта 1992 г. утвердило форму Договора аренды зе­мель сельскохозяйственного назначения и Договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения, к которым имеется по три приложения.

Право юридических лиц на постоянное (бессрочное) пользование земельными участками, а граждан — на пожизненное наследуемое владение удостоверяется особым государственным актом (см. распо­ряжение вице-мэра Москвы от 02.03.1992 № 110-РВМ «Об аренде зем­ли как основной форме земельно-правовых отношений в г. Москве» (в ред. от 11.01.1996) (вместе с Договором о предоставлении участ­ка в пользование на условиях аренды).

Земля приравнена действующим законодательством к недвижимо­му имуществу. В настоящее время принят Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 09.06.2003).

Государственная регистрация является единственным доказатель­ством существования зарегистрированного права на землю. Оно мо­жет быть оспорено только в судебном порядке. Данная государ­ственная регистрация — юридический акт признания и подтверж­дения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соот­ветствии с ГК РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по месту нахожде­ния недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Данные права будут регистрироваться в Едином государственном реестре прав.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступле­ния в силу названного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии у них государственной регистрации, введенной по названному Закону.

До введения нового порядка ведение государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость по единой системе на всей территории РФ осуществляли органы Государственного коми­тета РФ по земельной политике и его территориальные органы на ме­стах (ныне Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости).

Государственная регистрация прав на земельный участок осуще­ствляется по месту расположения земельного участка и включает внесение в Государственный реестр (Поземельную книгу): сведений о лице, приобретающем право на земельный участок; описание зе­мельного участка (категория земель, цель использования, виды уго­дий, площадь, доля в общем владении, границы, кадастровый номер и другие характеристики); сведений об условиях предоставления зе­мельного участка, о сервитутах, об ограничениях и обременениях в его использовании; сведений о совершенных сделках и иных дей­ствиях по распоряжению земельным участком, сведений о наложении запрета на совершение сделок с земельным участком; решений уполномоченного органа о включении земельного участка в зону от­чуждения для государственных и муниципальных нужд; иных све­дений, установленных федеральными законами и законами субъек­тов РФ.

О произведенной государственной регистрации прав на земельный участок выдается удостоверение с указанием в нем сведений о реги­страции с указанием даты и номера регистрационной записи на доку­мент, представленный для государственной регистрации.

Основанием для отказа в государственной регистрации прав на земельный участок или сделок с ним являются:

♦ отсутствие поста­новления органа исполнительной власти для решения органа мест­ного самоуправления о предоставлении земельного участка из го­сударственных или муниципальных земель, договора, свидетельства о праве собственности на земельный участок, документа об опла­те земельного участка в случае предоставления его из государ­ственных и муниципальных земель за плату, других документов, предусмотренных федеральными законами о государственной реги­страции прав на недвижимость и сделок с ней;

♦ прямой запрет на предоставление земельного участка из земель, изъятых из граждан­ского оборота или ограниченных в гражданском обороте;

♦ отсут­ствие в предоставленных документах сведений, предусмотренных ЗК РФ;

♦ наличие в органе государственной регистрации документов, свидетельствующих о наличии спора о принадлежности данного земельного участка; изменение целевого назначения земельного участка с нарушением установленных правил;

♦ наличие в органе государственной регистрации постановления органа исполнитель­ной власти об изъятии земельного участка;

♦ нарушение установ­ленных норм общей площади земельного участка в результате сделки, отсутствие документа об уплате регистрационного сбора;

♦ наличие спора о границах земельного участка и его принадлежно­сти подтверждается определением суда, арбитражного суда о при­нятии дела к производству либо документом, выданным органом, уполномоченным рассматривать указанные споры в административ­ном порядке.