Тема 4. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

План

1. Понятия и основные признаки права собственности на землю.

2. Земля – как основной объект права собственности.

3. Субъекты права собственности на землю.

4. Право частной собственности на землю.

5. Право частной собственности на землю иностранных граждан и юридических лиц, совместных предприятий и иностранных государств.

6. Право коммунальной собственности на землю.

7. Право государственной собственности на землю.

8. Право совместной собственности на землю.

9. Содержание права собственности на землю, права и обязанности собственников земельных участков.

1. Понятия и основные признаки права собственности на землю.

Специфика правового регулирования отношений собственности, связанных с землей, определяется рядом специфических свойств земли как природного объекта, созданного без участия человека, характеризующегося количеством и качеством, ограниченностью, физической недвижимостью, невозможностью определения ее реальной стоимости, поскольку она является объектом жизнеобеспечения и жизнедеятельности человечества, используется в сельском и лесном хозяйстве как основное средство производства.

В экономическом смысле определение собственности рассматривается как присвоение индивидуумом предметов, в данном случае, земли. Экономические положения о собственности связаны с динамикой и статикой, что является необходимым условием существования человека и общества.

Собственность как экономическая категория является наиболее эффективным и гарантированным способом реализации экономических интересов граждан и общества в целом, особенно с помощью использования земельных ресурсов.

В работе К. Маркса «К критике политической экономии» указывается, что ни о каком производстве, и ни о каком обществе не может идти речь, если не существует никакой формы собственности. Собственность, как юридическая категория, возникла с возникновением государства, когда закреплялось право на собственность.

В юридическом понимании собственность на земельные ресурсы является результатом закрепления общественных отношений собственности в правовых нормах. При этом характер и содержание норм, регулирующих право собственности на землю, определяется экономическими отношениями собственности, то есть присвоением его богатств.

В юридическом понимании, содержание права собственности представляет собой триаду правомочий собственника - это право пользования, владения и распоряжения землей. Если одной из составляющих нет – то нет и права собственности.

Владение – первоначальное правомочие собственника, которое порождает предпосылки для осуществления других правомочий (пользования и распоряжения). Означает наличие фактического господства, определенного субъекта (юридического и физического лица) над земельным участком и распространение своей власти на других лиц, отстраняя их от присвоения полезных свойств земли, возможность осуществления каких – либо действий с этим земельным участком и содержать его в своем хозяйстве.

Право владения является самостоятельным правомочием, которое может быть переуступлено пользователю.

Пользование – гарантированная правовыми нормами возможность извлечения полезных свойств земли, т.е. возможность ее хозяйственной эксплуатации и получения дохода от нее.

Право пользования также может быть передано другому лицу (арендаторам, пользователям) на определенный законом срок.

Распоряжение – право собственника определять юридическую и физическую судьбу земли, т.е. возможность совершать различные действия с землей, в том числе отчуждения другим лицам.

Следует отметить, что последнее правомочие – распоряжения - присуще лишь праву собственности.

Это содержание права собственности закреплено в ЗК Украины, так, согласно п. 1 ст. 78 ЗК Украины, право собственности на землю – право пользования, владения и распоряжения земельными участками.

Собственник может применять не все три полномочия, а только некоторые (владение, распоряжение). Абсолютной собственности нет, т.к. всегда есть ограничения по использованию, например,- использование только целевое.

В действующем законодательстве Украины, в частности в Конституции Украины, законе Украины «О собственности», ЗК Украины и Гражданском кодексе Украины (далее ГК Украины) имеется достаточно большое количество норм, регулирующих вопросы собственности на землю.

Согласно статье 13 Конституции Украины земля и другие природные ресурсы, которые находятся в границах территории Украины, являются объектами права собственности народа Украины. От его имени права собственника осуществляют органы государственной власти и органы местного самоуправления в границах, определенных Конституцией Украины.

Частью второй ст. 78 ЗК Украины установлено, что право собственности на землю приобретается и реализуется в соответствии с Конституцией Украины, ЗК Украины и другими законами, которые издаются в соответствии с ними.

Нормы Конституции Украины и других законов создают институт права собственности на землю. Из вышесказанного следует сделать вывод, что право собственности на землю, в объективном понимании, представляет собой совокупность (систему) правовых норм (институт права собственности), которые законодательно регламентирует, закрепляют и охраняют (гарантируют) право собственности на землю.

Субъективное понимание права собственности на землю вытекает из правомочий собственности. Так, согласно ст. 4 закона Украины «О собственности», ч.1 ст. 78 ЗК Украины право собственности на землю – это право владения, пользования и распоряжения принадлежащими собственнику земельными участками. Вышесказанное позволяет сделать вывод, что право собственности на землю, в субъективном понимании, – это совокупность правовых норм, регулирующих отношения, связанные с пользованием, владением и распоряжением.

С учетом экономического понятия собственности, как присвоения полезных свойств земли, юридических составляющих права собственности на землю, можно прийти к следующему понятию: право собственности на землю, как возможность использования полезных свойств земли, представляет собой систему правовых норм, которые закрепляют, регламентируют, охраняют отношения собственности на землю и регулируют отношения владения, пользования и распоряжения земельными участками их собственниками для удовлетворения материальных и других потребностей.

2. Земля как объект права собственности

Земля, как объект права собственности может рассматриваться в нескольких аспектах:

- базис;

- объект товарно-денежных отношений;

- природный ресурс;

- средство производства;

- объект недвижимости.

Понятие земельного участка как объекта права собственности определено ст. 79 ЗК Украины. Согласно ч.1 данной статьи, земельный участок – это часть земной поверхности с

- установленными границами,

- определенным местоположением,

- определенными в отношении участков правами.

Только при наличии всех трех составляющих можно рассматривать земельный участок как объект права собственности. Такая линейка разбивки на обязательные признаки объекта права собственности применяется ко всем нормам права.

Право собственности на землю в ее границах распространяется на почвенный слой, на водные объекты, леса и многолетние насаждения, которые на нем находятся, на пространство над поверхностью на высоту и под поверхностью участка на глубину, необходимые для строительства жилых, производственных и других зданий и сооружений.

В земельном законодательстве земля как объект правового регулирования рассматривается в нескольких значениях.

Так, согласно п.3 ст.2 ЗК Украины, объектами земельных отношений являются

- земли в границах территории Украины,

- земельные участки и права на них, в том числе на земельные доли ( паи ).

Согласно п.2 ст.3 ЗК Украины, земельные отношения, которые возникают при использовании недр, лесов, вод, растительного и животного мира, атмосферного воздуха имеют приоритет, то есть, применение норм Лесного кодекса, Водного кодекса и др. законов Украины должно осуществляться в части, не противоречащей ЗК Украины. Например, согласно Водному кодексу, размер прибрежной полосы возле моря устанавливается в 1 км, а согласно ЗК Украины этот размер устанавливается согласно проекту землеустройства. Действует норма ЗК Украины.

3. Субъекты права собственности на землю

Субъект права собственности, в общем понимании, – это участник общественных отношений собственности. Вместе с тем, круг участников может быть гораздо шире круга субъекта.

Субъекты права собственности на землю, в широком понимании , определены в ст.80 ЗК Украины.

Согласно данной статье, субъектами права собственности являются

− на землю частной собственности − граждане и юридические лица;

− на земли коммунальной собственности − территориальные громады, которые реализуют это право непосредственно или через органы местного самоуправления;

− на земельные участки государственной собственности − государство, которое реализуют это право посредством соответствующих органов государственной власти.

При этом следует отметить, что ЗК Украины определяет круг субъектов права на земельные участки в зависимости от целевого назначения, категории земель, то есть на законодательном уровне ограничивает число участников – субъектов права собственности на землю.

Так, в соответствии с п.4 ст.22 ЗК Украины, земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам. Земельные участки, полученные в порядке наследования субъектами, которые не могут иметь их на праве собственности, в течение одного года обязаны произвести их отчуждение. Отчуждение может быть произведено также в принудительном порядке, т.е. через суд. То есть, на законодательном уровне сужен круг участников общественных земельных отношений - приобретение права собственности на земли сельскохозяйственного назначения. Субъектами такого права законодательство признает лишь граждан и юридических лиц Украины.

4. Право частной собственности на землю

В СССР понятие частной собственности на землю было заменено пожизненным наследуемым владением участком приусадебного хозяйства. Права продажи земельного участка у такого собственника не было, он лишь мог продать жилой дом, и к новому владельцу право владения землей переходило в том же объеме, что и у бывшего.

Согласно ныне действующему ЗК Украины, субъектом права частной собственности на землю являются не только граждане и юридические лица Украины, но и граждане и юридические лица других государств, юридические лица, основанных на совместной собственности украинских и иностранных граждан, иностранные государства.

Приобретение права собственности на землю гражданами Украины имеет определенные правовые основы. Так, согласно п.1 ст. 81 ЗК Украины, граждане Украины приобретают право собственности на основании:

а) приобретения по договору купли-продажи, дарения, мены и других гражданско-правовых сделок;

б) бесплатной передачи из земель государственной и коммунальной собственности;

в) приватизации земельных участков, которые ранее были предоставлены в пользование;

г) принятие наследства;

д) выделение в натуре земельной доли (пая) из земель ранее переданных в коллективную собственность.

Бесплатно в собственность граждане Украины могут получить землю один раз по каждому виду целевого назначения в границах, определенных ст.121 ЗК Украины, исключением является размер участков для ведения личного крестьянского хозяйства. Ранее для этих целей выделялись участки меньшего размера, чем по новому ЗК Украины (теперь до 2 га), по желанию граждан размер, уже имеющегося для этих целей участка, может быть увеличен.

Бесплатно гражданам Украины земля предоставляется для следующих целей:

- строительство и обслуживание жилого дома;

- гаражного строительства;

- садоводства;

- личного крестьянского хозяйства;

- фермерства;

- индивидуального дачного строительства.

Основания получения права частной собственности на землю для юридических лиц приведены в ст. 82 ЗК Украины, это:

- приобретение земельных участков по договору купли-продажи, ренты, дарения, мены, другими гражданско-правовыми соглашениями;

- внесение земельных участков её учредителями в уставный фонд;

- принятие наследства.

5. Право частной собственности на землю иностранных граждан, иностранных юридических лиц, иностранных государств.

Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица являются субъектами права частной собственности на землю. Так, согласно ч. 2 ст.81 ЗК Украины, иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения, как в границах населенных пунктов, так и за его границами, если они являются владельцами расположенных на них объектов недвижимого имущества.

Эта группа лиц может приобретать и свободные от застройки земельные участки, но только в границах населенных пунктов. Основания приобретения:

- купля продажа, мена и другие гражданско - правовые сделки;

- выкуп земельного участка под объектами недвижимого имущества, которое находиться у них в собственности;

- принятие наследства.

Последние основание накладывает на эту группу лиц ограничение: согласно ч.1 ст. 81 земли сельскохозяйственного назначения, принятые в наследство, подлежат обязательному отчуждению в течении года.

Основания приобретения земельных участков в собственность иностранными юридическими лицами определены ст. 82 ЗК Украины. Они и совместные с иностранцами предприятия также могут приобретать земельные участки для строительства объектов предпринимательской деятельности, которую они ведут в Украине.

Обязательным условием для приобретения иностранными юридическими лицами права собственности на земельный участок является регистрация постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины.( п.3 ст.129 ЗК Украины)

Для осуществления соглашений на приобретение в собственность земельных участков, которые находятся в государственной собственности, иностранным юридическим лицам и государствам потребуется согласие ВР Украины. Продажу земельных участков осуществляет КМ Украины (п.1 ст.129 ЗК Украины).

Для приобретения земельных участков, которые находятся в коммунальной собственности, потребуется согласие КМ Украины (п.2 ст.129 ЗК Украины).

Согласно ст. 85 ЗКУ иностранные государства могут приобретать земельные участки в собственность для зданий и сооружения дипломатических представительств и других, приравненных к ним объектов в соответствии с международными договорами.

6. Право коммунальной собственности на землю

Коммунальная собственность вышла из государственной собственности – это публичный вид собственности. Ею распоряжаются органы местного самоуправления.

Право собственности на землю территориальных громад определено ст. 83 ЗК Украины. Данная статья определяет концептуальный подход к размежеванию земель государственной и коммунальной собственности, а также определяет перечень земель, которые не могут передаваться из коммунальной собственности в частную.

Согласно ч.2 ст.83 в коммунальной собственности находятся все земли в границах населенных пунктов, кроме земель государственной и частной собственности, а также за границами населенных пунктов под объектами, на которых размещены здания и сооружения коммунальной собственности.

Следует отметить, что размежевание земель (т.е. их передача из государственной в коммунальную собственность) осуществляется в соответствии с законом Украины «О размещении земель государственной и коммунальной собственности». В Законе содержаться пределы компетенции различных органов по размежеванию, принципы размежевания, признаки различий присущих землям коммунальной и государственной собственности, составные части проектов размежевания для больших и малых городов и т.д.

Территориальные громады приобретают землю в коммунальную собственность в случаях:

- передачи из земель государственной собственности;

- принудительного отчуждения земельных участков в собственность для и общественных нужд и в связи с общественной необходимостью;

- принятие наследства;

- приобретение по договорам путем продажи, дарения, мены и другими гражданскими сделками;

- на других основаниях, предусмотренных законодательством.

Субъектами права на землю коммунальной собственности выступают территориальные громады непосредственно, либо в лице органов местного самоуправления. Закон Украины «О местном самоуправлении» ст.26. ЗК Украины определяет, что от лица территориальных громад распоряжение землями осуществляется местными советами без права делегирования полномочий исполнительным органом. Все вопросы по передаче, изъятию, аренде рассматриваются только на сессиях советов.

7. Право государственной собственности на землю

До земельной реформы все земли Украины были в государственной собственности. Задачей реформы было преодоление монополии на землю, и она, практически, решена. Сейчас в частной собственности находиться 60 % , а в государственной 40% земельного фонда Украины. После размежевания земель государственной и коммунальной собственности размер земель государственной собственности еще уменьшиться.

Согласно ч.1 ст.84 в государственной собственности находятся все земли Украины, кроме земель коммунальной и частной собственности.

Право государственной собственности приобретается и реализуется государством в лице:

- Кабинета Министров,

- Совета Министров АРК,

- областных, Киевских и Севастопольских городских администраций,

- городских, районных государственных администраций.

В настоящий момент законодательством внесены изменения в этот перечень, он расширен за счет внесения в него Фонда государственного имущества. Фонд получил право распоряжения землями государственной собственности вместе с объектами недвижимости, расположенными на них. Вновь принятую норму нельзя признать удачной из- за некомпетентности органов приватизации в земельных вопросах. Так, при продаже "Криворожстали", завод продали вместе с землей, а могли бы продать землю отдельно и получить дополнительные средства.

Статьей 84 ЗК Украины установлен перечень земель, которые не могут передаваться в коммунальную и частную собственность и должны оставаться в собственности государства.

Основания приобретения права собственности на землю государством:

- отчуждение земельных участков у собственника для общественно-необходимых нужд.

- приобретение по договору купли – продажи, дарения, мены и др.,

- принятие наследства,

- передача из земель коммунальной собственности,

- конфискация.

Государству могут принадлежать на праве госсобственности земельные участки за границами Украины, при этом правовой режим таких земель устанавливается законодательством соответствующего государства ( ч.3 ст.18 ЗК Украины ).

8. Право совместной собственности на землю.

Совместная собственность на землю бывает двух видов:

- территориальные громады имеют право объединять принадлежащие им на праве коммунальной собственности земли в совместную собственность территориальных громад. Управление такими землями осуществляет районные и областные советы, которые и являются субъектами права собственности (п.3 ст.83, ч.3 ст. 86 ЗК Украины );

- земельные участки, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве частной собственности, могут объединяться в совместную собственность.

Согласно статьи 86 земельные участки могут находиться в совместной собственности с определением доли каждого из участников ( совместная долевая ) и без определения доли (совместная общая).

Субъектами права совместной общей собственности, согласно ст. 89 ЗК Украины, могут быть лишь граждане, субъектами права совместной долевой – граждане и юридические лица.

Совместная общая собственность может быть у супругов, фермеров и у совладельцев − жильцов многоквартирного дома (на придомовую территорию).

К акту на совместную собственность прикладывается:

− список совладельцев (общая совместная собственность).

− список и арифметическая доля совладельцев (совместная долевая собственность).

Право совместной собственности удостоверяется государственным актом, но пользование, владение и распоряжение земельным участком на праве совместной собственности осуществляется в соответствии с договором или по решению суда.

К государственному акту на право собственности на земельный участок, находящийся в совместной собственности, необходимо приложить нотариально заверенный и прошедший государственную регистрацию договор. В законе такого требования нет, но в инструкции "Про порядок вчинення нотаріальних дій" есть утверждение об обязательности такого договора, и нотариусы его требуют. Так как в настоящий момент форма такого договора законодательно не определена, пользуются формой, сложившейся в существующей практике. В договоре должна быть схема, на которой указывается кто, где и чем пользуется, кто, где и что содержит.

Порядок определения размера доли в совместной долевой собственности, при получении права собственности на строения и сооружения несколькими лицами, регламентируется нормами п.4 ст. 120 ЗК Украины. Размер земельной доли будет пропорционален площади (а не стоимости) недвижимого имущества (например, дома), полученного в собственность совладельцами, если иное не предусмотрено в договоре отчуждения.

Участники совместной долевой собственности могут выйти со своей долей.

Если возможно разделить участок, то может быть выдан акт на отдельную часть участка.

При отчуждении части из общей долевой собственности необходимо представить или согласие на отчуждение, или отказ от права первоочередной покупки, или решение суда.

9.Права и обязанности собственников земельных участков.

Права и обязанности собственников разобрать самостоятельно.

Права и обязанности собственников земельных участков установлены ст. 90 и 92 ЗК Украины, а также рядом законодательных актов Украины, например ЗУ « Об охране земель» от 19 июня 2003 г., «Порядок изменения целевого назначения земельных участков» Постановление КабМина № 502 от 11 апреля 2002 г.

Дополнительные права и обязанности для собственников земли определены в правовом режиме земель разных категорий.