Понятие договора аренды и его форма

Общая характеристика договора аренды 4

Понятие договора аренды и его форма 4

1.2 Субъектный состав договора аренды 7

1.3 Предмет договора аренды 9

1.4 Срок договора аренды 11

1.5 Содержание договора аренды 13

1.6 Арендная плата 19

1.7 Прекращение договора аренды 21

2. Отдельные виды договора аренды 24

2.1 Договор проката 24

2.2 Аренда транспортного средства 27

1.3 Аренда зданий и сооружений 30

1.4 Аренда предприятий 33

1.5 Финансовая аренда (лизинг) 36

Заключение 39

Литература 41

Введение

Договор аренды один из классических договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия. Первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта. Но уже римское право придало договору найма вещей современную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды, в частности, за счет заимствования конструкций из вещного права, но основы оставались без изменения.

Договор найма был известен российскому праву еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендной и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договора найма получил только в Своде законов Российской Империи (ч.1 т.Х). Последующие законодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (30-40-е годы), то вновь возрастала (в период нэпа и после 1985г.). Однако основной объем правовых норм о найме оставалась неизменным в ГК и 1922г. и 1964г. Напротив, ныне действующее гражданское законодательство существенно расширило количество норм, посвященных аренде. С развитием предпринимательской деятельности в России для многих коммерческих и некоммерческих организаций стало удобней не приобретать имущество в собственность, а арендовать его.

Цель данной курсовой работы - раскрыть основные черты договора аренды, дать краткую характеристику отдельным его видам.

Общая характеристика договора аренды

Понятие договора аренды и его форма

По договору аренды (имущественного найма) одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п.1 ст.606 ГК РФ). В современном гражданском законодательстве понятия «аренда» и «имущественный найм» признаются тождественными. Соответственно субъекты арендных правоотношений можно назвать наймодателем, с одной стороны, и нанимателем - с другой. В договоре аренды это не является принципиальным.

Порядок заключения договора аренды имеет несколько особенностей. Во-первых, допускается возможность проведения субъектами Федерации аукционов или конкурсов на право аренды здания или сооружения. При этом нежилое помещение должно принадлежать государству или муниципальному образованию. Договор аренды может быть заключен на торгах, на которых право аренды продается. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Во-вторых, арендатор (наниматель) имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок после истечения первоначального срока договора (ст.621).

В соответствии с нормами ГК РФ договор аренды может быть заключен как в письменной, так и в устной форме. Эту норму можно считать условной, так как п.1 ст.609 ГК РФ устанавливает, что договор аренды на срок не менее года должен быть заключен в письменной форме в обязательном порядке. Если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом, то договор аренды заключается в письменной форме вне зависимости от срока, на который он заключается.

Для договора аренды зданий и сооружений обязательна письменная форма независимо от срока действия договора. Даже когда физические лица заключают договор аренды между собой, необходимо помнить норму п.1 ст.161 ГК РФ, обязывающую заключать в обычной письменной форме сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10 МРОТ. Кроме того, договор аренды, в котором предусмотрена возможность выкупа арендуемого имущества арендатором, должен быть заключен в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества.

Это так называемые общие правила для всех видов договора аренды. Они должны исполняться всегда, если специальными нормами, регулирующими отдельные виды договора аренды, не предусмотрены иные требования к форме договора. В случае, когда письменная форма договора не предусмотрена договором, она всегда может быть установлена соглашением сторон. Так п.2 ст.623 ГК РФ представляет собой специальную норму, касающуюся обязательной письменной формы договора проката, п.1 ст.651 ГК РФ также устанавливает специальную норму об обязательной письменной форме договора при аренде зданий и сооружений, ст.633 и ст.643 ГК РФ закрепляют правило соблюдения письменной формы договора аренды с экипажем и без такового.

Существуют определенные условия, при соблюдении которых договор аренды может заключаться в устной форме. Это незначительные сделки. Договор аренды заключается только между гражданами (физическими лицами), а срок договора не должен превышать одного года. Договор не должен являться по сути договором проката. Предметом договора не являются транспортные средства, здания, предприятия. Кроме того, письменная форм договора не установлена соглашением сторон. Арендная плата не должна превышать 10 МРОТ.

Таким образом, договор аренды преимущественно заключается в письменной форме. Он также будет считаться заключенным в письменной форме, если субъекты правоотношения осуществят обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи (п.2 ст. ГК РФ). Если сторона, которой было направлено письменное предложение заключить договор (оферта), совершит в определенный срок ответные действия (акцепт) по выполнению указанных в оферте условий договора, договор аренды будет считаться заключенным в письменной форме. Так, организации-арендодатели транспортных средств часто направляют предложения заключить с ними договор аренды транспортного средства, если в срок, указанный в предложении организация-арендодатель получит от арендатора ответ в виде перечисления ей определенной предложением денежной суммы в счет арендной платы, договор считается заключенным.

Несоблюдение простой письменной формы договора аренды влечет за собой его недействительность только в том случае, если это прямо предусмотрено в законе или соглашением сторон. Однако это несоблюдение усложнит положение сторон в случае возникновения между ними спора.